10.03.2020
Benjamin Oeckl

Einheitsbrei war gestern – neue Anbieter warten mit innovativen Konzepten, Design und Ausstattungsqualität sowie einer voll digitalisierten Bewirtschaftung auf

Temporäres Wohnen: Es ist Zeit für den “Home away from Home” -Moment

Grundsteine, die im neuen Jahrzehnt die Spreu vom Weizen trennen. Wie wichtig solche Wettbewerbsvorteile in einem härter umkämpften Markt sein können, machen die rasant wachsenden Angebote schnell deutlich.

Eines lässt sich zum 4. Jahreskongress Temporäres Wohnen im April übergreifend feststellen: Das Wohnen auf Zeit boomt. Die Anbieter von Serviced Apartments sprechen davon, dass der Markt “on fire” ist. Mit Wachstumsraten im zweistelligen Bereich entwickelt sich das gewerbliche Wohnen schnell voran und könnte bereits vor 2030 die Schwelle von 100.000 Einheiten oder relativ gesehen 10 Prozent des Hotelmarktes erreichen. Der gleiche Wachstumstrend lässt sich im Bereich des Micro Living erkennen: Die Transaktionsvolumina stiegen 2018 auf 1,5 Milliarden Euro und damit um 85 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Alleine drei Anbieter – MPC, Artisa und Corestate – planen nach eigenen Aussagen, mehr als 15.000 Apartments in den nächsten Jahren in Deutschland auf den Markt zu bringen. Co-Living, der jüngste Neuzugang im Bereich Wohnen auf Zeit, scheint noch größeres Potential zu bergen. Schenkt man den Berichten über diese neue Wohnform sowie den Analysen der aktuellen Megatrends Gehör, scheint es, als würde das Co-Living auf dem Wohnungsmarkt bald eine derartige Revolution auslösen wie einst das Co-Working im Bereich der Arbeitswelten.

Die Hotellerie kommt
Aber nicht nur bestehende Anbieter und neue Akteure innerhalb der Immobilienwirtschaft werden durch diesen Boom angezogen, auch branchenübergreifend erweitert sich die Angebotsvielfalt rasant. Die klassische Hotellerie befindet sich in einer großen Transformation und drängt mit Living-nahen Konzepten in den Markt. Co-Living-Hotels, Serviced Apartments, “Airbnb”-artige Unterkünfte sowie neue hybride Konzepte verdeutlichen diesen Trend. Anbieter wie Vienna House, Student Hotel, Lyf, Lindley Lindenberg, Zoku, Moxy, Places by Ruby und viele weitere setzen auf eine Mischung aus Storytelling, Erlebniswelten sowie einem individuellen, urbanen Design und zeigen somit, wo die Reise hingehen soll. Diese neuen Hotelkonzepte punkten mit einer lockeren Atmosphäre, indem sie den Fokus auf das “Wohnen” und ein soziales Miteinander in Form von Community-Angeboten legen und sich damit vom reinen Übernachten verabschieden. Es entsteht ein Club aus Gleichgesinnten und die Aufenthaltsdauer rückt dabei immer mehr in den Hintergrund. Aus Nutzersicht nähern sie sich somit stetig der Welt des Temporären Wohnens an und buhlen damit zusätzlich um die Gunst der sogenannten “älteren” Zielgruppen abseits der Studierenden – vornehmlich Young Professionals, Urbane oder Digitale Nomaden, Freelancer, Projektmitarbeiter und Pendler – die vor allem durch ähnliche Lebenseinstellungen (“Mindsets”) verbunden sind und einen Wohnort auf Zeit suchen, an dem sie sich verstanden fühlen.

Ein Segment im Wandel
Im Gegensatz zu diesen frischen Konzepten wirken viele Micro Living-Häuser wie ein Einheitsbrei und bieten kaum Unterscheidungsmerkmale. So orientierten sich  Projektentwickler bisher an den Konzepten etablierter Anbieter, die zu diesem Zeitpunkt bereits einige Jahre auf dem Markt waren. Der Fokus lag dabei vor allem auf der kostentechnischen Optimierung. Aus dieser Entwicklung haben sich zwei gegenläufige Trends ergeben: Auf der einen Seite reduzierten viele Projektentwickler stetig die Design und Ausstattungskosten / FF&E-Budgets und den damit verbundenen Anspruch an Qualität, Design, Storytelling und Nachhaltigkeit, um kurzfristig Kosten zu sparen. Gleichzeitig stiegen die Preise oder Angebotsmieten für die temporären Wohnkonzepten weiter, wobei sich viele Mietangebote wohnwirtschaftlicher Micros zunehmend am gewerblichen Longstay-Markt orientieren. Preissteigerungen von bis zu 30 Prozent waren in den vergangenen Jahren nicht ungewöhnlich. Ermöglicht wird das durch die Effizienzsteigerung von digitalen Infrastrukturen und der Einfachheit, Zusatzservices ohne eigenes Personal anbieten zu können, sei es direkt oder über eine App mit verknüpften Drittanbietern. Das hat eine Lücke geschaffen, die professionelle Anbieter mit neuen Konzepten zu füllen wissen.

Denn auf den ersten Blick wird schnell klar: Dank derartiger Budget-Reduzierungen bleibt wenig Raum für Wohlfühlfaktor, ansprechendes Design und Qualität, authentische Materialien oder soziales Miteinander mit echtem Community-Gefühl. Zudem fehlen die wichtigen Touchpoints, die den Bewohner auf eine Reise mitnehmen können und Eindruck hinterlassen. Durch die Voll-Digitalisierung der Prozesse innerhalb der Bewohnerreise mit digitalem Onboarding, Self Check-ins, digitalen Schlössern und mehr, werden Häuser ohne Personal effizienter und vor allem anonymer – wodurch das Bedürfnis nach sozialem Miteinander und dem Wohlfühlfaktor eher steigt als sinkt.

Eine neue Generation von Wohnangeboten wächst heran
Im starken Gegensatz zu kurzfristigen Optimierungen, die unter Umständen langfristig gerechnet sogar teurer werden können, stehen die Nutzer und ihre Bedürfnisse. Sie suchen nach positiven Erfahrungen und stimmigen Argumenten, die das Wohnangebot im Verhältnis zum Preis sinnvoll in ein Erlebnis zusammenführen. Einige Beispiele innovativer Konzepte neuer Marktakteure, die von BelForm von Anfang an begleitet wurden und den Bewohner in den Mittelpunkt rücken, sind #Behomie Living von INTERBODEN in Düsseldorf, THE 1487 Serviced Apartments in München, Urban Living in Stuttgart der GIEAG AG oder die smarten Apartments von BAUWENS am Gleisdreieck in Berlin. Diese Apartmentwelten sind der Start für eine neue Generation von temporären Wohnkonzepten, die das “Home away from Home”-Gefühl wieder ins Zentrum der Bewohnerreise rücken.

 Einige dieser Häuser sind bereits eröffnet und freuen sich über sehr positives Mieterfeedback und hohe Auslastungsquoten. Dadurch wird schnell ersichtlich, dass sich auch höhere Aufwände als Investition bereits kurz- und mittelfristig nachhaltig rechnen. So wurde das Urban Living in Stuttgart gleich zum Vermietungsstart vollständig von Bosch angemietet. Das THE 1487 erreichte innerhalb von sechs Monaten eine Auslastung von 100 Prozent. Und das bei Angebotspreisen, die aufgrund der Größe der 2-3 Zimmer Apartments in den oberen 15 Prozent des gesamten Münchner Marktumfelds liegen.

Qualitäts-Konzepte, die Design, Komfort, Nachhaltigkeit, Community und authentische Erlebnisse mit voll-digitalisierten Prozessen auf unterschiedliche Weise in ihren Häusern zu kombinieren wissen, heben sich nachhaltig von der Masse an Angeboten ab. Das führt zu einem wichtigen Wettbewerbsvorteil in einem sich verändernden und voller werdenden Markt und rückt das nachhaltigste Kriterium eines erfolgreichen Micro-Living-  bzw. Apartment-Konzepts ins Zentrum: die Nutzerzufriedenheit. Der “Home away from Home”-Moment – er sollte wieder Einzug halten in unser Segment.

Der Autor
Benjamin Oeckl
Gründer und Geschäftsführer
BelForm