05.03.2020
André Heinrich

Umdenken: Der Markt benötigt Büros!

Büromarkt Dresden weiterhin auf Erfolgskurs

Der Dresdner Büromarkt hat sich in den vergangenen Jahren ausgesprochen dynamisch entwickelt und die Nachfrage nach Büroflächen wächst auch 2020 ungebremst weiter.

Die Gründe für das anhaltende Wachstum sind vielfältig. Zum einen punktet die Landeshauptstadt als politisches, wirtschaftliches und wissenschaftliches Zentrum Sachsens, zum anderen steigen Einwohner- und Beschäftigungszahlen sowie Großansiedlungen, wie beispielsweise die Großinvestition des Konzerns Bosch, was sich ebenfalls im Büroflächenumsatz widerspiegelt: 2019 schrammt der Dresdner Büromarkt haarscharf an der 100.000-m²-Marke vorbei. Die erzielten 98.000 m² sind nicht nur ein Plus von 14 % im Vergleich zum Vorjahr, sondern übertreffen auch den 10-Jahresdurchschnitt (91.000 m²). Seit einem Jahrzehnt wurden somit nur in den Jahren 2013 und 2017 mehr Büroflächen angemietet.

Doch der akute Angebotsmangel stellt den Dresdner Büromarkt vor Herausforderungen. Innerhalb von drei Jahren hat sich die Angebotsreserve in der Elbmetropole nahezu halbiert. Die Folgen? Die Leerstandsquote sinkt seit der Wende erstmals auf 4,2 % und liegt somit nur minimal über der durchschnittlichen Leerstandsrate aller deutschen Städte (3,9 %). Es ist daher nicht verwunderlich, dass dezentrale Lagen für suchende Unternehmen attraktiver werden und deshalb von Großabschlüssen profitieren.

Leerstand verschiebt Topcity-Lagen

Während in der Vergangenheit der sogenannte „26er Ring“ in Top-Lage immer den höchsten Flächenumsatz aufwies, konnte 2019 erstmals eine Verschiebung gen Cityrand beobachtet werden. Beispielsweise setzt sich der östliche Cityrand in der Johannstadt mit über 17.000 m² vermieteten Büroflächen an die Spitze des Dresdner Flächenumsatzes und überbietet somit den Anteil in der Innenstadt. Verantwortlich hierfür sind Großabschlüsse, die oberhalb von 1.000 m² derzeit überwiegend im Stadtrand realisiert werden können.

Zu den größten Verträgen aus dem vergangenen Jahr zählen der Freistaat Sachsen mit 8.000 m², ein internationaler Onlinehändler mit sechs-  sowie das Amt für Kindertagesstätten mit viertausend Quadratmetern. Mit insgesamt 34 % ist ein Großteil des Flächenbestands durch staatliche Institutionen belegt.

Mit dem Leerstand steigen aber auch die Mietpreise in der sächsischen Landeshauptstadt spürbar an: Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten haben ihr bisher höchstes Niveau erreicht. Auf das gesamte Jahrzehnt betrachtet, ist der durchschnittliche Mietpreis um 36 % gestiegen und liegt aktuell bei 9,50 €/m². Insbesondere hochwertige Büroimmobilien bis 1.000 m² rund um die Prager Straße und den Neumarkt sind unter dem Spitzenmieten-Niveau von 15€/m² Mangelware.

Ausblick 2020: Büroimmobilien hoch im Kurs 

Die Aussichten für den Büromarkt 2020 sind weiterhin optimistisch. Denn Dresden zeichnet sich durch einen sehr stabilen Büromarkt in Mitteldeutschland aus, getrieben von starkem Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum. Gebremst wird die Entwicklung lediglich durch die Angebotsknappheit, die sich trotz Großprojekten wie den Annenhöfen, dem NEO oder dem Projekt FLEX sowie dem Projekt der LIST Development an der Großenhainer Straße weiter fortsetzen dürfte. Bleiben die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen attraktiv, kann man von einem vergleichbaren Flächenumsatz ausgehen – Voraussetzung dafür sind jedoch ausreichend Objekte am Markt.

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Der Autor
André Heinrich
Niederlassungsleiter Dresden
BNP Paribas Real Estate