Thomas Henkel gründete 2013 das Unternehmen, dessen Team aus Architekten, Bau- und Fachingenieren sowie Wirtschaftsingenieuren besteht.

Angela Rüter: Unklar ist derzeit, ob die im Bau befindlichen Wohn-Projekte – meist im Luxussegment angesiedelt – vom Markt angenommen werden. Gibt es eine Wohnraumnot in Dresden? Welche Projektentwicklungen müssten eigentlich dem Bedarf nach im Fokus stehen?

Thomas Henkel: Diese Fragen werden derzeit selbst von Statistikern und Fachexperten widersprüchlich beantwortet. Nach unserer Einschätzung geht der Begriff Wohnraumnot zu weit, wenngleich die Lage auf dem Wohnungsmarkt angespannt ist. Seit 2012 sind die Mieten in Dresden im Schnitt um 24 Prozent gestiegen, was insbesondere auf die Preise für Neubauwohnungen zurückzuführen ist. Bei der Diskussion werden aber häufig positive Entwicklungen der Beschäftigungsquote, des Lohnniveaus und der damit verbundenen Kaufkraft nicht ausreichend berücksichtigt. Zudem liegen Dresdens Mieten noch immer unter dem bundesweiten Durchschnitt.

Indes besteht durchaus die Gefahr, dass gerade innerstädtische Projektentwicklungen, die erst in Zukunft auf den Markt kommen, am Bedarf vorbei geplant werden. In diesen Bereichen bedarf es eines durchdachten Nutzungsmixes, der den gestiegenen Nachfragen nach Büroflächen und bezahlbarem Wohnraum gleichermaßen gerecht wird. Weiterhin müssen zum Beispiel Veränderungen der Arbeitswelt vorgedacht werden, die sich sonst nicht in den Gebäuden abbilden lassen.

Angela Rüter: Das Spannungsfeld Stadtrat und Verwaltung verursacht Unsicherheit bei Entwicklern und Investoren gleichermaßen. Liegt der Fokus ggf. auf der „falschen“ Assetklasse? Wie kann die Spannung entschärft und der Bedarf – z.B. an Büros – nachhaltig gedeckt werden?

Thomas Henkel: Die Vorgaben der Bauleitplanung haben es den am Markt beteiligten Projektentwicklern in den vergangenen Jahren an verschiedenen Stellen ermöglicht, selbst zu entscheiden, welche Assetklassen sie bedienen wollen. Im Bereich des Postplatzes beispielsweise wurden auf Initiativen des Marktes Veränderungen am B-Plan vorgenommen, um eine Änderung der Nutzung von Büro zu Wohnen zu ermöglichen. Dass sich hier Entwicklungen abzeichnen, die den Bedarf nicht richtig antizipiert haben, kann man nicht primär der Politik oder Verwaltung vorwerfen.

In der Tat besteht ein zunehmender Bedarf an Büroflächen über alle Größenklassen, den verschiedene Projektentwicklungen erkannt haben und entsprechend bedienen. Im Jahr 2019 konnten nach Presseinformationen Flächen von fast 98.000 qm umgesetzt werden, weitere sind in Vorbereitung. Allein am Postplatz etwa entstehen aktuell ca. 20.000 qm Büro- und Dienstleistungsfläche. Die in den angeschobenen größeren Vorhaben beinhaltenen Büroflächen werden aber erst im Zeitraum 2023 bis 2025 an den Markt kommen – dann allerding geballt. Insofern stellt sich hierbei wiederum die Frage, ob dann Überhänge entstehen, wenn jetzt der Markt nur noch auf Büro setzt.

Angela Rüter: Ihr Unternehmen ist beteiligt an den Entwicklungen von Leitprojekten wie der „Robotron-Kantine“ in der Lingner Stadt sowie dem neuen Verwaltungszentrum. Was zeichnet diese Projekte aus und inwieweit werden sie Dresden wieder beleben?

Thomas Henkel: Mit diesen Projekten setzt sich die Landeshauptstadt Dresden intensiv mit den Fragen unserer Zeit auseinander. Dazu gehören Bürgerbeteiligung und Partizipation, die Digitalisierung, Nachhaltigkeit sowie das Thema neue Arbeitswelten. In der ehemaligen Robotron-Kantine soll ein offener Ort der Kunst und Wissenschaft entstehen, in dem Institutionen der Landeshauptstadt Dresden und des Freistaates Sachsen disziplinübergreifend Kompetenzen und Ressourcen bündeln, um gemeinsam und im Dialog mit der Öffentlichkeit Visionen und Innovationen für die gesellschaftlichen Herausforderungen der Zukunft zu entwickeln.

Mit dem neuen Verwaltungszentrum am Ferdinandplatz wird die schon lange notwendige städtebauliche Entwicklung am Ferdinand- sowie am Georgplatz aufgegriffen. Gleichzeitig strebt die Landeshauptstadt eine Modernisierung der Verwaltung an, die neue Arbeitsplatzkonzepte, technologische Standards und Formen der Zusammenarbeit ermöglichen. Beide Projekte werden zu einer weiteren Belebung der angrenzenden städtebaulichen Räume und somit auch zu einem Stück Stadtreparatur führen.

Angela Rüter: In der Projektplanungen müssen Bürgerbeteiligungen immer stärker berücksichtigt werden. Was bewirkt dies bei den Projektentwicklungen? Welche Auswirkungen hat das u.a. auf Zeitabläufe? 

Thomas Henkel: Ja, es führt zunächst zu neuen Herangehensweisen und Prozessen, Bürger so früh in Entscheidungsprozesse einzubinden. Die vordergründig geäußerte Kritik, dass Abläufe dadurch verlängert werden, greift allerdings zu kurz. Ein transparenter Dialog mit allen Beteiligten eröffnet oftmals Perspektiven und sichert damit Entscheidungen. Umsetzungshürden können früher aufgedeckt, Konfliktpotenziale abgebaut und die Akzeptanz verbessert werden. Das schafft Planungssicherheit, kann sogar unverhofft lokales Wissen und wertvolle Ideen beitragen. Die Öffentlichkeitsbeteiligung und ein gesellschaftspolitischer Konsens können damit zur Qualitätssicherung beitragen und zeit- und kostensparende Wirkungen entfalten.

Thomas Henkel, Geschäftsführer der hpm Henkel Projektmanagement GmbH wird in seinem Vortrag auf dem Immobilien-Dialog Dresden am 8. Dezember 2020 u.a. die Entwicklungen der Leitprojekte Dresdens vorstellen.