Wie bewerten Sie den Logistikmarkt Hamburg insgesamt aus grundstücksrechtlicher Sicht?

Der Hamburger Logistikmarkt zählte beim Investitionsvolumen in den vergangenen fünf Jahren zu den größten Regionen, nimmt aber zugleich auch einen der Spitzenplätze bei der Bedarfsunterdeckung ein. Dieses Marktumfeld, zusammen mit der Hamburger Besonderheit, dass sich ein Großteil der bedarfsrelevanten Flächen nach wie vor im Hafenbereich und in städtischer Hand befindet, verlangt nach rechtlichen Lösungen auch abseits der klassischen Grundstückstransaktion: Erbbaurechte, Pachtverträge gemeinsam mit den mobiliarsachenrechtlichen Gestaltungen: Hier gibt es eine ganze Reihe von Gestaltungselementen, die die klassische Grundstückstransaktion zwar nicht ersetzen, aber doch flankieren.

Wie bewerten Sie die Einführung von Mikro Hubs in Hamburg aus rechtlicher Sicht?

Mikro-Hubs sind eine Möglichkeit, die Erfordernisse der sog. "last mile Logistik", also der Verteilerlogistik des KEP-Segments mit ihren Effizienz- und Geschwindigkeitserfordernissen, mit den städteplanerischen, verkehrlichen und umweltbezogenen Parametern des jeweiligen Ballungsgebiets in Abgleich zu bringen. Das ist ein stark wachsendes Segment, das auch den sich wandelnden Einzelhandels- und E-Commerce-Sektor widerspiegelt. Die rechtlichen Herausforderungen dafür bestehen in einem ganzen Strauß von Anforderungen. Ihnen gemeinsam ist, dass es rechtlich einfacher ist, große Verteilerzentren auf der "grünen Wiese" zu errichten, als in verdichteten innenstadtnahen Lagen. Der Nutzungskonflikt ist hier natürlich ungleich größer, und mit ihm geht einher, dass neben den klassischen baurechtlichen Belangen auch nachbarrechtliche, denkmalschutzrechtliche, stadtplanungsrechtliche, immissionsrechtliche etc. Themen in einem ganz anderen Umfang zu lösen sind als bei Vorhaben im Außenbereich. Diese gesteigerte rechtliche Komplexität beginnt schon im Projektentwicklungsstadium, und sie setzt sich durch in alle Segmente der laufenden Bewirtschaftung. Miet- und Pachtverträge, die sich auf stadtnahe, urbane Grundstücke beziehen, müssen den Umfang von Nutzungsbefugnissen beispielsweise in anderem Umfang definieren und Konflikte antizipieren als dies bei Verteilerzentren an Verkehrsknotenpunkten der Fall ist. 

Geht der Trend künftig zu kleinteiligen Logistikflächen und ist dies rechtlich leichter umzusetzen?

 Die Frage des Markttrends ist natürlich keine rechtliche Frage, sondern eine immobilienwirtschaftliche. Schaut man sich aber aktuelle Studien an (beispielsweise von BulwienGesa), so wird man sagen können, dass ein Heranrücken der Logistikstandorte an die Bevölkerungsschwerpunkte stattfindet. Für das Handelslogistiksegment und das KEP-Segment ist die Nähe zum Endverbraucher ein zentraler Faktor, und mit diesem Heranrücken erhöht sich allgemein gesprochen auch die Kleinteiligkeit des Flächenangebots in diesem Segment. Die rechtliche Komplexität erhöht sich dadurch aber eher, zum einen aufgrund der schon genannten Vielfalt von Faktoren, die zu berücksichtigen sind, zum anderen auch deshalb, weil solche Logistikflächen in den seltensten Fällen die alleinstehende, auf Einzelmieter zugeschnittene Nutzungssituation vorfindet, die ansonsten oft im Logistiksegment vorzufinden ist.

Was ist bei doppelstöckigen Logistikimmobilien zu beachten wie es z.B. Four Parx in Hamburg plant?

Mehrstöckige Logistikimmobilien zeigen sehr gut das Verdichtungserfordernis, das mit der Nähe zu den Bevölkerungsschwerpunkten zunimmt. Anders als in den klassischen Hochbau-Segmenten wie Büro und Residential ist das klassische Leitbild der Logistikimmobilie durch extensive – überwiegend eingeschossige – Flächennutzung geprägt und noch relativ neu. Rechtlich stellen sich Themen vor allem im bauplanerischen Segment: Nur im Ausnahmefall sehen Flächennutzungs- und Bebauungspläne diese Nutzungsform bereits vor; ein frühzeitiger, rechtlich begleiteter Abstimmungsprozess – idealerweise über ein Bauvoranfrage – mit den zuständigen kommunalen Stellen ist daher von zentraler Projektbedeutung. Relevant sind hierbei etwa Beschränkungen in der Bauhöhe sowie das Maß der baulichen Nutzung bzw. die Baumassenzahl, denn die Gebäudehöhe überschreitet in der Regel die maximal zulässige Wandhöhe; eine geringe Baumassenzahl kann ene effiziente Ausnutzung verhindern. Im Übrigen müssen die besonderen technischen und konzeptionellen Anforderungen im vertraglichen Verhältnis von Bauherr und Generalübernehmer sauber abgebildet werden. So werden bei einem mehrgeschossigen Logistikgebäude erhöhte Anforderungen an Statik, Brandschutz und die Baugrundbeschaffenheit gestellt. Das ist eine klassische Schnittstellenthematik zwischen technischem und rechtlichem Know-How.