22.11.2019
Oliver Elsesser
Juliane Sakellariou

Modernes Bauen mit einem besonderen Blick für die persönliche Note

Von Preisdynamik, echten Bayern und der doppelten Heimat im Herzen

In der Region Aschaffenburg gehen so ziemlich alle Assets. Wie man es macht, entscheidet über den Erfolg. Herr Elsesser, der schon lange am Standort, aber auch bundesweit unterwegs ist, erzählt.

Quelle: Realconcept

Juliane Sakellariou: Lieber Herr Elsesser, Ihr Unternehmen ist bundesweit als Projektentwickler, Assetmanager und Bestandshalter unterwegs. Profil eines ganzheitlichen Immobilienunternehmens. Was unterscheidet den Aschaffenburger Markt für Sie vom Rest der Republik?

Oliver Elsesser: Der Standort Aschaffenburg hat viele Vorteile. Die Region liegt sehr zentral in Deutschland und ist infrastrukturell gut angebunden durch das Autobahnnetz, den ICE Bahnhof und den Frankfurter Flughafen. Es herrscht hier eine hohe Dichte an weltweit agierenden Unternehmen. Beispielsweise ist ein Haus wie Linde hier ansässig. Daher auch unser natürlicher Bezug zum Gewerbe.
Was das Wohnen anbelangt, ist die Lage im Rhein-Main Gebiet und der hohe Freizeitwert am Rande des Spessarts ideal. Wussten Sie eigentlich, dass Aschaffenburg auch als Bayrisches Nizza bezeichnet wird? Die Region hat ein hervorragendes Klima und zieht die Menschen mit Leichtigkeit an den wärmsten Punkt Bayerns. Das spielt dann noch eine Rolle für die Mentalität, Lebhaftigkeit, Leichtigkeit und Weltoffenheit.


Juliane Sakellariou: Hier kann man sich also nur wohlfühlen. Das Gespür für die feinen Dinge kann man auch Ihrem Haus nachsagen. Sie verfolgen einen „Boutique Approach“, der in der Anlagestrategie eher einem Family Office gleicht. Wie beurteilen Sie aus dieser Perspektive die aktuelle Preisdynamik und die Debatten rund um Mietendeckel und Enteignung?

Oliver Elsesser: (lacht) Eins nach dem anderen! Also zunächst mal die Preisdynamik. Regional gesehen erschwert diese derzeit den Ankauf von Projektentwicklungsobjekten. Die Preise sind stark gestiegen und werden in zukünftige Projekte mit einkalkuliert. Wir agieren eher konservativ. Das erschwert den Ankauf. Projektentwickler, die branchenfremd oder neu am Standort sind, kennen nur steigende Preise. Diese Gesamtdynamik bildet eine Gefahr, da man nur steigende Preise und niedrige Zinsen kennt. Da gehen wir nicht immer mit. Im Gegenteil, wir finden es gefährlich automatisch von einer Preissteigerung um 10% auszugehen. Die Kalkulationen sind oft zu gewagt.

Im Bestand sieht die Lage schon wieder anders aus. Wir bauen auch für den eigenen Bestand und da fällt mir auf, dass die Mieten nicht die gleiche Dynamik besitzen wie die Kaufpreise.


Juliane Sakellariou: Woran liegt das?

Oliver Elsesser:
Die Mietpreise sind zwar leicht gestiegen, aber verharren generell. Die Kaufpreise hingegen steigen stark. In der Folge gehen vernünftige Renditen in der Miete bei der aktuellen Marktlage auf lange Sicht eher nicht.

Wir gehen viel mit Eigenkapital rein und kalkulieren schon in unserem Ankauf sehr konservativ und erwarten nicht, dass die Bäume noch so viel und weit in den Himmel sprießen werden. Dabei setzen wir auf die guten Beziehungen zu den Handwerkern vor Ort und gehen auf ihre Bedürfnisse ein, um die Baukosten im Rahmen zu halten. Wir bleiben bei der Immobilie und pflegen so auch unsere Geschäftsbeziehungen.


Juliane Sakellariou: Next up: Mietendeckel und Enteignungen.

Oliver Elsesser:
Ich halte den Mietendeckel für kontraproduktiv. Es entsteht keine neue Wohnung. Es unterstützt den Bestandsmieter, aber liefert für die Zuziehenden eher noch mehr Probleme.
Beispiel: Ein Studienanfänger bekommt kaum eine Wohnung. Wenn die Eltern nicht einspringen, müssen die Studenten arbeiten und das verlängert wieder Studienzeiten.
Ein Luxuswohnungsangebot macht die „normalen“ Wohnungen wieder frei und bringt auch Entlastung.


Juliane Sakellariou: Die Süddeutsche hat ganz mutig getitelt, dass das Berliner Modell bundesweit Schule machen muss. Was sagen Sie dazu?

Oliver Elsesser: Das Modell kann nicht bundesweit Schule machen. Die Debatte wird instrumentalisiert. Es gibt einen berechtigten Ärger gegen große börsennotierte Immobilienunternehmen. Aber da geht es ja um ehemalig sozialgenutzte Wohnungen. Das ist ein Politikversagen. Das in der Gemeinnützigkeit stehende Wohnungsvermögen wurde nicht richtig genutzt.
Es hat eine Dynamik angenommen, die inakzeptabel ist: siehe Leipzig. Es muss bezahlbaren Wohnraum geben, aber so wird das nichts.


Juliane Sakellariou: Sie sind unteranderem im Gewerbe unterwegs und haben große Projekte in der Region Aschaffenburg gestemmt. Sehen Sie in den Assetklassen Gewerbe und Büro mehr langfristige Substanz als im Wohnen oder gar Retail? Oder liegt die Musik im Mix?

Oliver Elsesser: Wir denken sehr langfristig und generationenübergreifend. Die Musik liegt für uns definitiv im Mix. Nicht nur in Bezug auf die Assetklassen, sondern auch in Bezug auf Mikro- und Makrolagen.
Bei Gewerbe und vor allem bei Retail ist die Drittverwendbarkeit und der Bodenwert im Vordergrund. Eine Prognose abzugeben, wie die Arbeitswelt oder die Einkaufswelt der Zukunft aussieht, das trauen wir uns nicht zu. Da streiten sich auch Politik und Experten. Das Einkaufsverhalten der Menschen hat sich in den letzten Jahren radikal verändert und das wird es auch in den nächsten 10 Jahren. Wenn man mal zurückblickt waren Einzelhandel/Gewerbe vor einigen Jahren (vor Amazon) noch eine Bank.
Die Risiken sind daher im Gewerbe noch viel größer als im Wohnen. Wir trauen uns das aber zu.
Im Wohnen, und da machen wir im Moment viel in Aschaffenburg, gucken wir, dass wir auch bezahlbaren, nachhaltigen Wohnraum schaffen. Man darf halt keine exorbitante Dynamik erwarten, dann geht man auch kein Risiko ein.
Wissen Sie, mit so einer Grundhaltung kann man eben auch eine Deckelung vermeiden. Das vorsichtige Immobilienportfolio erlaubt einem als Unternehmer im Prinzip gesellschaftliche Spannungsfelder vorzubeugen. Vermögen verpflichtet.


Juliane Sakellariou: Derzeit ist allerorten das urbane Gebiet/Quartier im Gespräch. Die Quartiere müssen allerdings nicht nur nachhaltig konzipiert sein, sondern auch schon Mobilitäts-, Energie- und Breitbandkonzepte im Bau mitdenken. Ist das die Suche nach der eierlegenden Wollmilchsau, nutzen die Städte den Flaschenhals „Fläche“ klug für eine starke Stadtentwicklung aus oder entwickelt die Immobilienwirtschaft ein neues Selbstverständnis?

Oliver Elsesser: Klar suchen alle die eierlegende Wollmilchsau. Meine Erfahrung ist, dass die Verwaltung der Städte sehr gute Ideen zur Nutzung der Flächen haben. Wenn die politischen Entscheider das dann aber diskutieren, wird es gerne populistisch und Potentiale zerrissen.
In der Entwicklung sind auch einem Investor Grünflächen ebenso wichtig, wie für die Städte. Projekte wollen ganzheitlich gedacht sein. Wichtig sind dabei: Vernetzung, Freizeitaktivitäten, Pflege, Menschen über kurze Wege verbinden. Aber auch der Blick auf das Klima. Eine Quartiersentwicklung erlaubt einen weitgehenden Blick auf das Konzept und ein autarkes Handeln im Quartier. Von einem jüngeren oder moderneren Blick auf solche Entwicklungen aus der Branche kann man sicherlich schon sprechen.


Juliane Sakellariou: Neue Urbanität: Bürger und Unternehmen sind auf der Suche nach Standorten an denen Heimat und Modernität, kurze Wege und trotzdem eine Vernetzung in die Welt, Bezug zum Grünen und der Natur, aber im Kontext des digitalen Wandels möglich sind. Wo wird es Ihrer Meinung nach in den nächsten 10 Jahren die Menschen hinziehen? In die Stadt oder wieder auf‘s Land?

Oliver Elsesser: Viel Glaskugel. Aber ich glaube, dass die klassischen 1A Lagen in den Städten auch bald Wohnen beherbergen werden. Die letzten Jahre haben Einkaufswüsten in den Innenstädten hinterlassen. Sinkende Ladenmieten werden Wohnen nötig machen in den Innenstädten. Es wird Leben in die Innenstädte zurückkehren. Kulturelles, kurze Wege als Anzugspunkt.
Aber auch ländliche Ebenen werden für Wohlhabende wieder relevant. Geändertes Arbeits- und Einkaufsverhalten und der digitale Wandel erlauben ein Leben „weiter draußen“. Es wird eine Geschmacksfrage werden. Weg vom Trend hin zur individuellen Lösung.


Juliane Sakellariou: Last but not least: Hand aufs Herz, sind Aschaffenburger mehr Rhein-Main oder mehr Bayern?

Oliver Elsesser
: (lacht) Im Herzen sind wir Bayern und auch stolz darauf. In unserer Struktur sind wir eher konservativ geprägt. Es wird auch viel Tradition gelebt. Beim Stadtfest wird Dirndl und Lederhose getragen. Wir sind schon sehr verwurzelt. Private Ausrichtung ist im Urlaub beispielsweise ‘gen Süden. Privat zeigt die Kompassnadel eher nach Süden. Wobei uns die Bayern dafür auch etwas belächeln.
Beruflich sind die Menschen ganz klar Teil des Rhein-Main-Gebietes. Hier wohnen Manager aus Frankfurt und kaufen dort auch ein. Dort spielt sich das Geschäft ab.
Ich denke an der Sprache kann man es ganz gut festmachen: ein „fränkisch-bayrischer-Hessen-Mix“. Die Bayern sehen uns als Hessen und die Hessen sehen uns als Bayern.
Wir sind nicht zerrissen, wir essen aus zwei Töpfen und profitieren von beiden Welten. Wenn es einem zu eng wird, ist Frankfurt um die Ecke, wenn man Heimat will geht man in den Spessart.
Wir sind nicht Provinz und weltoffen, aber im Herzen Heimat bezogen.


Juliane Sakellariou: Vielen Dank für das Gespräch und bis bald beim Immobilien-Dialog Region Aschaffenburg am 03. Dezember 2019.

Die Autoren
Oliver Elsesser
Geschäftsführer (CEO)
Realconcept
Juliane Sakellariou
Projektleiterin
Heuer Dialog