08.11.2019
Carolin Wandzik

Wo lohnt es sich, in Wohnimmobilien zu investieren?

Investitionsstandorte der Zukunft abseits der Metropolen

Die anhaltende Renditekompression in den Metropolregionen in Deutschland rückt alternative Investitionsstandorte für Wohnimmobilien in den Fokus. Entscheidend dabei ist neben den Einstiegspreisen die Nachfrageentwicklung.

Zuletzt sind die Angebotsmieten in Deutschland erneut gestiegen (+3,8 % II. Q. 2018 zu II. Q. 2019). Die Steigerungen in den sieben deutschen Metropolen fielen mit 4,8 bis 7,0 % noch deutlich höher aus. Im gleichen Zeitraum verteuerten sich die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in Deutschland um 8,2 %, in den Metropolen um 7,8 % bis zu 11,4 %. In Folge hält die Renditekompression weiter an. Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite reduzierte sich von 3,2 % in 2017 auf 3,0 % in 2018. Zudem sind Bestandsimmobilien und Flächen für den Wohnungsneubau in den Metropolen Mangelware und Planungs- und Genehmigungsverfahren oft langwierig. Die Suche nach alternativen Investitionsstandorten für den Wohnungsneubau gewinnt daher an Bedeutung. Damit Investitionen nachhaltig sind und zugleich Leerstände von morgen vermieden werden, ist eine positive Entwicklung der Wohnungsnachfrage ein wesentlicher Indikator für die Risikobewertung von Investitionsstandorten.

Haushalte sind die eigentliche Kenngröße der Wohnungsnachfrage. Die Haushaltsprognose von GEWOS bis zum Jahr 2030 zeigt auf Ebene der kreisfreien Städte und Kreise ein sehr differenziertes Bild (siehe Abb. 1).

In den meisten östlichen Kreisen geht die Zahl an Haushalten zurück, größte Rückgänge werden in den Kreisen Altenburger Land, Elbe-Elster, Oberspreewald-Lausitz, Spree-Neiße, Erzgebirgskreis und in der Stadt Görlitz erwartet. Aber auch in den westdeutschen ländlich geprägten Kreisen an der Nord- und Ostseeküste, im Saarland, Nordrhein-Westfalen und im nördlichen Niedersachsen geht die Haushaltszahl moderat zurück. Besonders starke Anstiege der Haushaltszahlen werden in den Metropolen mit ihrem jeweiligen Umland, den Großstädten und weiten Teilen Süddeutschlands prognostiziert (siehe Abb. 2).

Die positive Nachfrageentwicklung spiegelt sich in einem hohen Neubaubedarf wider. Insgesamt werden in Deutschland bis zum Jahr 2030 rund 3,6 Mio. neue Wohnungen benötigt. Die Neubaubedarfe konzentrieren sich vor allem dort, wo die Wohnungsnachfrage steigt, in den größeren Städten. Die höchsten Neubaubedarfe je 10.000 Einwohner ergeben sich bis zum Jahr 2030 für Leipzig und Augsburg (je 1.520 WE), Freiburg, Regensburg und Frankfurt a. M. (je knapp 1.500 WE) sowie Landshut (1.430 WE). Aber auch in einigen Kreisen zeigt sich ein deutlicher Bedarf von rund 1.000 WE je 10.000 Einwohner, so z.B. in den Kreisen Dachau, Ebersberg, Region Hannover, Groß-Gerau und Freising.

Die zukünftige Nachfrageentwicklung gibt einen ersten Anhaltspunkt für attraktive Investitionsstandorte außerhalb der Metropolen. Die Bewertung der Investitionsrisiken durch eine Analyse der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, der kleinräumigen Immobilienpreisentwicklung und eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung unterstützt bei der Detailsuche nach Investitionsstandorten (weitere Informationen: https://wip-gewos.de/).

Das Event zum Thema
Die Autorin
Carolin Wandzik
Geschäftsführerin
GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH