Deutschland hat ein Wohnraumproblem. Dabei besteht insgesamt gesehen kein Mangel an Wohnfläche. Vielmehr steht das Angebot nicht dort in ausreichendem Maße Verfügung, wo der Wohnraum nachgefragt wird – ein Verteilungsproblem. Abwanderung aus den infrastrukturschwächeren Regionen führen zu Leerstand und Substanzverfall in ländlicher geprägten Räumen, während in Ballungsgebieten, in Groß- und Universitätsstädten die Nachfrage trotz hoher Wohnungsbauaktivität kaum bedient werden kann und die dortigen Immobilienmärkte in eine Kostenspirale geraten, die nur eine Richtung kennt. Bodenpreise entwickeln sich angesichts des knappen Baulands bei großer Nachfrage rasant nach oben und die Baukosten ziehen aufgrund von stetig steigenden Anforderungen insbesondere energetischer Art und Kapazitätsmängeln bei ausführenden Firmen nach. Diese Preisspirale führt letztlich dazu, dass sich bei Investoren im Wohnungsbau hohe Kostenmieten ergeben. Haushalte mit kleinen oder mittleren Einkommen werden durch den hohen Anteil an den aufgerufenen Wohnkosten an ihrem Einkommen jedoch finanziell überlastet.

Die soziale Wohnraumförderung als politisches Steuerungsinstrument

Damit Städte weiterhin sozial gemischt bleiben und es nicht zu einer Verdrängung an die städtischen (und gesellschaftlichen) Ränder kommt, springen Bund, Länder und Kommunen mit Subventionen bei. Hier kommt das Instrument der sozialen Wohnraumförderung ins Spiel. Mit der Wohnraumförderung bedient man sich einem politischen Steuerungsinstrument des Wohnungsmarktes, damit sich am freien Markt benachteiligte Haushalte angemessen mit Wohnraum versorgen können. So soll in angespannten Wohnungsmärkten ein Mietniveau erreicht werden, das deutlich niedriger ist als im frei finanzierten Wohnungsbau. Mit der öffentlichen Förderung sichert sich die Kommune zudem Einfluss auf den Mietmarkt durch Belegungsbindung am Wohnraum. Gelder für die soziale Wohnraumförderung sehen Bund und Länder in den letzten Jahren in umfangreichem Maß vor. Der Bund stellt den Ländern jährlich rund 1,5 Milliarden Euro zur Verfügung. Allein die hessische Landesregierung plant, bis 2024 2,2 Mrd. Euro in die Förderung fließen zu lassen.

Großer Bedarf, rückläufige Bestände

Bauaktivität im bezahlbaren Segment und ein (Wieder-) Aufbau der gebundenen Bestände tut auch Not, da die Zahl der Sozialwohnungen in Deutschland seit Jahren rückgängig ist. So gab es 2016 bundesweit nur noch halb so viele gebundene Wohneinheiten wie noch 1990. Dass dieser Rückgang nun in großem Stile stattfindet, liegt im Fördersystem begründet, denn die Bindungsdauern der Wohnungen aus dem letzten Bauboom der 90iger Jahre laufen aktuell aus – teilweise überlagert von Sondereffekten wie der Verkürzung der Nachwirkfrist bei vorzeitiger freiwilliger Rückführung der Förderdarlehen. Um dieser Entwicklung etwas entgegenzusetzen, haben viele vom Mangel an bezahlbarem Wohnraum geprägten Städten und Kommunen Quotenregelungen beschlossen. Die Schaffung von Baurecht geht dann einher mit der Forderung nach einem festgelegten Anteil, der gefördert im bezahlbaren Segment zu errichten ist. Dabei sind von kommunalen Wohnungsbaugesellschaften teilweise höher Anteile zu erbringen als von Privatinvestoren. Bedarf, Mittel und städtebauliche Rahmenbedingungen für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau sind also vorhanden.

Investoren prüfen den sozialen Wohnungsbau als Investment

In einer Umfrage der Dr. Lübke & Kelber GmbH aus dem Jahr 2017 gaben dann auch rund 75 Prozent der befragten Investoren eine grundsätzliche Investitionsbereitschaft in den sozialen Wohnungsbau an. Bei der Frage nach der Attraktivität stimmten nur 25 Prozent zu, dieses Segment als ausreichend attraktiv zu bewerten. Wie kommt es bei der überwiegende Mehrheit der befragten Unternehmen zu dieser Einschätzung? Um diese Frage zu beantworten, muss man die Funktionsweise der Fördersystematik betrachten: dieses zielt darauf ab, die Differenz zwischen erforderlicher Kostenmiete und der Zielmiete, die unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, durch Zinsvorteile auszugleichen. Dieses System ist umso wirksamer je größer der Unterschied zwischen den Zinsen der Förderprogramme und dem Marktniveau ausfällt. Bei Betrachtung der aktuellen Zinsniveaus wird schnell deutlich, dass der Spielraum der Förderkonditionen „nach unten“ in den letzten Jahren relativ gering ist. Erwartungsgemäß wird sich an dieser Situation mittel- bis langfristig wenig ändern. Als Reaktion und zur Steigerung der Attraktivität von Investitionen in den sozialen Wohnungsbau wurden Zuschusskomponenten in die Förderprogramme implementiert bzw. diese deutlich erhöht.

Trotz der Ausweitung der Programme berichten Investoren weiterhin, dass besonders bei hohen Grundstücks- und Baukosten in Ballungsräume der Zinsvorteil die geringeren Mieteinnahmen nicht ausgleicht. Der Effekt wird dadurch verstärkt, dass die Möglichkeiten von Mieterhöhungen bei gebundenen Wohnungen am Verbraucherpreisindex orientiert und damit eingeschränkt sind. In diesen Fällen ist während der Bindungsdauer eine Querfinanzierung erforderlich entweder über den freifinanzierten Teil innerhalb des Bauvorhabens, innerhalb des eigenen Bestandes oder durch Verkaufsmaßnahmen.

Eine weitere Komponente, die für überregional aktive Investoren eine Herausforderung darstellt, ist die Heterogenität der Förderlandschaft, denn die Förderprogramme sind Ländersache. Jede Landesregierung und ggf. auch die an der Finanzierung beteiligte Stadt oder Kommune legt ihre eigenen Förderprogramme auf. Hier gilt es, sich über die Unterschiede zu informieren und den Überblick zu bewahren – ein nicht ganz unerheblicher Aufwand.

Langfristiges Investment, geringe Risiken

Um zu einer abschließenden Aussage zu kommen, darf der Zeithorizont der Investition nicht außer Acht gelassen werden. Denn für langfristig ausgerichtete Investoren, kann die Investition in geförderten Wohnungsbau durchaus interessant werden, wenn auch mit niedriger Rendite. Diese spiegelt aber immer auch das eingepreiste Risiko der Investition wider. So ist das Erst- und Nachvermietungsrisiko sehr gering, oft kann die Vollvermietung bereits kurz nach Fertigstellung erreicht und gehalten werden. Ebenso ist die Fluktuation als geringer einzustufen als bei freifinanzierten Wohnungen. Hier bildet eine soziale Durchmischung, wie sie von Städten und Kommunen in neuen Gebietsentwicklungen angestrebt wird, einen zusätzlich stabilisierenden Faktor.

Nach Ablauf der Bindungsdauer können die Mieten unter Berücksichtigung des geltenden Mietrechts schließlich nach und nach an den Markt angepasst werden. Dies erfordert allerdings einen längeren Atem, den Investoren insbesondere bei kürzeren Anlagehorizonten nicht haben (können).

Letztlich kommt es also auf die Anlagestrategie, die Investitionsdauer, die Renditeerwartung im Vergleich zu Anlagealternativen und den Unternehmenszweck an, ob der soziale Wohnungsbau eine Option darstellt. Hier sind kommunale Wohnungsbaugesellschaften und große Bestandshalter sicherlich als erste zu nennen. Eine kontinuierliche und der Marktentwicklung folgende Förderung mit ausgeprägten Zuschusskomponenten ist daneben auch in Zukunft unabdingbar, um beim Wohnraum die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage anzunähern.