18.10.2019
Jörg Wege

Anpassungen an Marktentwicklungen und Zeitgeist

Fachmarktzentren gezielt weiterentwickeln

Aktuell kommen die allgemeinen Trends der Handelsentwicklung auch verstärkt im Fachmarktsegment an. Schieflage oder gar Insolvenzen langjähriger Marktteilnehmer wie z. B. Gerry Weber, Esprit oder Tom Tailor haben Flächenanpassungen...

Quelle: kplus konzept studios

...und Nachvermietungsbedarfe zur Folge. Während in den letzten Jahren der Warendruck durch vergrößerte Mietflächen erhöht wurde, steht heute die Gesundung der Flächenproduktivitäten durch Mietflächenverkleinerung oft im Fokus. Entsprechende Anpassungsbedarfe von Großformaten wie SB-Warenhäuser, Elektronikfachmärkte und auch Textilgroßflächen treffen die Fachmarktzentren wegen des hohen Großflächenanteils besonders stark.

Diese Entwicklung findet sich je nach Branche in sehr unterschiedlicher Ausprägung, je nachdem wie hoch die Umsatzverluste an den Onlinehandel ausfallen. Umsatzabwanderungen von teilweise deutlich über 30% müssen zwangsläufig zu Anpassungen bei den Vertriebskonzepten führen. Fachmarktzentren sind ja gerade deshalb bei den Händlern so beliebt, weil sie über starke Anker im Lebensmitteleinzelhandel verfügen. Gerade dort, im Bereich Lebensmittel und Nahversorgung, zeigt sich eine absolut positive Umsatzentwicklung, die den Standorten insgesamt gut tut und die Assets attraktiv hält. Aus diesem Bereich stammen die Wünsche nach zusätzlichen Verkaufsflächen, die gerade von den Lebensmitteldiscountern und den Drogeriemärkten ausgehen. Eine Ausnahme ist die seit Jahren in Deutschland wiederkehrende und aktuell verstärkte Diskussion über SB-Warenhäuser hinsichtlich deren künftig erfolgversprechenden Flächengrößen.

Die Aufgabe des aktiven Handelsflächenmanagements ist es, in diesem Zusammenhang auf die Anforderungen der Mieter zu reagieren und Flächenlayout sowie Mietermix in jedem Objekt anzupassen. Abgesehen von großflächigen Refurbishments ganzer Objekte sind diese Anpassungen eine laufende Aufgabenstellung, um die betroffenen Handelsobjekte dauerhaft auf hohem Erfolgsniveau zu halten. Gerade diese permanente Weiterentwicklung der Objekte macht den Unterschied im Wettbewerb aus.

Sehr positiv in Bezug auf die Evolution der Fachmarktzentren: Die sehr erfreuliche Entwicklung einzelner Marktteilnehmer wie der Sportartikelanbieter Decathlon und Sports-dome, die mit ihren Großflächenformaten und dem großen Einzugsgebiet eine ideale Ergänzung vieler Fachmarktzentren sind. Zudem rundet die zunehmende Anzahl von Interessenten aus dem Freizeitsegment wie z.B. Sportstudios, Fitnesscenter und Spielparks das Angebot sinnvoll ab. Sie tragen zur Vernetzung im lokalen Umfeld bei und erschließen neue Besuchergruppen.

Wie jeder einzelne Händler, so müssen auch erfolgreiche Handelsobjekte als Ganzes kontinuierlich auf veränderte Verbraucheranforderungen reagieren. Da sich diese in den letzten Jahren immer schneller und auch grundlegender ändern, besteht ein zunehmender, sehr großer und laufender Handlungsbedarf. Besonders in Fachmarktzentren wurden gestiegene Anforderungen an Gestaltung, Warenpräsentation, Aufenthaltsqualität, Erlebnis und Service bei der Konzeption vernachlässigt. Die Funktionalität stand bisher klar im Vordergrund. In dieser Hinsicht besteht akuter Verbesserungsbedarf, der entsprechende Investitionsbedarfe auf Eigentümerseite auslösen wird. Der Einsatz der entsprechenden Mittel erfordert eine professionelle fachliche Begleitung.

Gleichzeitig mit der Anpassung der Flächenformate und des Mietermix werden „Anpassungen an den Zeitgeist“ an Bedeutung gewinnen. Strukturelle Vorteile wie gute Erreichbarkeit, Übersichtlichkeit und kundenorientiertes Angebot werden künftig nur zusammen mit einer ansprechenden Aufenthaltsqualität und zusätzlichen Angeboten aus Gastronomie und Freizeit zum Erfolg führen. Dabei spielen auch das äußere und innere Erscheinungsbild eines Fachmarktzentrums mit seinen Einflüssen auf das Wohlbefinden der Kunden und nicht zuletzt die veränderte Kommunikation über Social Media eine wichtige Rolle. Ein professionelles Marketing und aktives Centermanagement müssen darauf reagieren und spielen eine zunehmend wichtige Rolle.

Bei großen Refurbishments ist das (Re-)Branding von großer Bedeutung. Mit einer (neuen) Centermarke, eingebettet in eine authentische Story und ein überzeugendes Leistungsversprechen, lässt sich nach unserer Erfahrung ein signifikant positiver Frequenz- und Umsatzeffekt erreichen und ein erfolgreicher Relaunch abschließen.

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Der Autor
Jörg Wege
Head of Strategic Development M & A
MEC