04.10.2019
Sandra Ludwig

Das Lieblingsprodukt der Einzelhandelsinvestoren

Baumärkte zeigen beispielhaft den Aufstieg der Fachmarktprodukte

Wer nach den Lieblingsprodukten der Einzelhandelsinvestoren fragt, bekommt seit drei Jahren eine einhellige Meinung: Fachmärkte und Fachmarktzentren. Allein im ersten Halbjahr 2019 erzielte diese Gruppe knapp zwei Milliarden Euro Transaktionsvolumen.

Quelle: kplus konzept studios

Lange war die Nutzungsart im Bewusstsein der nicht spezialisierten Investoren dort verortet, wo sie auch geografisch liegt – in den Randzonen. Highstreet-Produkte, Warenhäuser und Shopping Center standen im Fokus des Interesses, während Fachmärkte, Fachmarktzentren, Discounter und Supermärkte aufgrund ihrer Lage und Ausstattung oft nur als Core-plus-Objekte betrachtet wurden.

Doch das hat sich in den vergangenen Jahren grundlegend geändert. Fachmarktprodukte sind „salonfähig“ geworden. Aus zwei Gründen: In Zeiten fortgesetzten Produktmangels waren Fachmärkte und Fachmarktzentren noch am ehesten verfügbar, da an der Peripherie Baugenehmigungen erteilt wurden. Zum anderen haben sie vor allem Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker als besonders onlineresistent erwiesen. Vom Nahversorgungsmagnet profitieren dann auch angegliederte Discounter, Drogerien oder auch Elektrofachmärkte.

Neben diesen modernen Klassikern richten sich in diesem Herbst auch viele Investorenblicke auf die Baumärkte – DIY (Do it yourself). Nachdem das erste Halbjahr mit etwas mehr als 50 Mio. Euro Transaktionsvolumen noch verhalten war, werden bis Jahresende noch mehrere Portfolio- und Einzeltransaktionen mit einem Gesamtwert des mehr als zehnfachen, also mehr als einer halben Milliarde Euro erwartet, so der JLL-Report „Investmentmarktüberblick Einzelhandel“.

Wir sehen derzeit ein großes Interesse an dieser Nutzungsart bei institutionellen Investoren. Die Praktiker- und Max Bahr Insolvenz 2014 hat zu einer Stärkung der verbliebenen Akteure in der Branche geführt. Nach dieser Marktbereinigung wurde das Segment Baumärkte immer attraktiver für institutionelle Investoren. Insbesondere spezialisierte Fachmarktinvestoren haben das Transaktionsvolumen gesteigert und ihre Bestände aufgrund der interessanten Rendite-Risiko Betrachtung ausgebaut.

Die Branche hat sich konsolidiert, Mietverträge werden langfristig mit bis zu 15 Jahren und mehr abgeschlossen und die Spitzenrendite liegt bei Fachmärkten bei aktuell 5,10 Prozent, bei Fachmarktzentren bei 4,30 Prozent.

Das Transaktionsvolumen ist 2018 auf 400 Mio. Euro gestiegen – 2014 waren es noch 175 Mio. Euro gewesen. Insgesamt erzielte das vergangene Jahr 15 Transaktionen, darunter drei Portfolio-Deals. Im laufenden Jahr hat JLL zur Jahresmitte rund 50 Mio. bei vier Transaktionen als abgeschlossen registriert. Im derzeit laufenden dritten Quartal kamen bei vier Verkäufen bereits mehr als 240 Mio. Euro hinzu.

In die Kategorie Baumärkte – DIY entfallen dabei Fachmärkte mit Baumarktnutzung sowie Baumärkte in einem Fachmarktzentrum, die 80 Prozent und mehr des Handelsumsatzes in diesem Objekt ausmachen.

Es ist vor allem diese Kombination aus online-resistenten Waren, der guten und pragmatischen Erreichbarkeit sowie dem Fokus auf Nahversorgung, die Fachmärkte und ähnliche Immobilienprodukte attraktiv macht. Dadurch herrscht große Investitionssicherheit bei einer aktuell sehr guten Rendite im Vergleich zu anderen Assetklassen.

Das Event zum Thema
Die Autorin
Sandra Ludwig
Head of Retail Investment Germany
JLL