Immobilienprojektentwicklungen sind hochkomplexe Unterfangen, die unzählig viele Faktoren berücksichtigen, Analysen fahren und Dynamik zulassen müssen, um nach mehrjähriger Entwicklungsdauer eine marktfähige Immobilie an den Markt zu bringen. Aktuell stehen die Entwickler zudem vor den Herausforderungen steigender energetischer, gesellschaftlicher und architektonischer Anforderungen, den deutlich gestiegenen Baukosten und dem engen Grundstücksmarkt. Die Realisierung eines wirtschaftlichen und nutzergerechten Produkts, das die Rendite-Risiko-Vorgaben von Investoren einhält, wird zunehmend schwieriger – aber nicht unmöglich. Eine Fokussierung auf effektivere und effizientere Prozesse nach dem Lean-Management-Ansatz bietet große Potenziale.

Die Lean-Philosophie entstammt der Kfz-Produktion und hat sich in den letzten Jahrzehnten – auch in der Bauwirtschaft – weiterentwickelt und etabliert. Es gilt dabei, den Wert jeglicher Aktivitäten aus Sicht des Kunden zu hinterfragen und Ressourcenverschwendung eliminieren. Es wird nicht mehr in Projekten gedacht, sondern in Prozessen und Wertströmen. Diese sind so zu konzipieren, dass ein gleichmäßiger Fluss ohne Wartezeiten entsteht und sie durch logische Ereignispunkte gegliedert sind.

Im Projektalltag sehen wir, dass sich die Kernprinzipien des Lean-Managements, unter Berücksichtigung der Branchenspezifika, auf Immobilienprojektentwicklungen übertragen lassen. Um den Projekterfolg zu gewährleisten, muss zu Beginn des Gesamtprozesses der Wert aus Kundensicht – sowohl für Nutzer als auch für Investor – festgelegt werden, um wertschöpfende Tätigkeiten in der Phase der höchsten Kostenbeeinflussbarkeit zu identifizieren. Typische Verschwendungen – wie die zu frühe Erarbeitung von Detailplanungen, die doppelte Ausführung von Tätigkeiten und somit nicht nutzbare Wiederholungseffekte, Kommunikationsbarrieren und daraus resultierende Wartezeiten oder Planungsfehler, die Nachbesserungsbedarf hervorrufen – werden dadurch aufgedeckt. Bis zu 25% der Investitionskosten sind auf solche Ineffizienzen zurückzuführen. Somit ergeben sich bei konsequenter Umsetzung des Lean-Ansatzes enorme Wertschöpfungspotenziale. Der Projektentwicklungsprozess wird vorverlagert, sodass Alternativen in einem Stadium möglichst großen Planungsspielraums parallel analysiert werden können (Set-Based Concurrent Engineering). Es wird ein Projektfluss mit getakteten Prozessschritten entworfen, die verzögerungsfrei ineinander greifen. Dies wird insbesondere dadurch möglich, dass die Trennung von kaufmännischen und technischen Kompetenzen aufgehoben wird und alle Akteure sich auf Basis eines gemeinschaftlichen Werteverständnisses auf die Ziele der Projektentwicklung konzentrieren. Somit werden eine ehrliche und verbindliche Kommunikation sowie ein konstruktiver Umgang mit Fehlern möglich.

Organisatorisch betrachtet spielt die horizontale Integration aller Projektbeteiligter hierbei eine wichtige Rolle. Dadurch kann sich spezifisches Fachwissen funktionsübergreifend über die gesamte Projektlaufzeit vernetzen, wodurch sich eine hohe Kompetenz aller Beteiligter entwickelt. Begleitet wird dies von einem unternehmerisch agierenden Projektleiter. Gemeinsam werden bereits etablierte Methoden des Lean-Managements (bspw. das Last-Planner-System®) angewandt, die zur Organisations- und Prozessstruktur passen und gleichzeitig zur Standardisierung genutzt werden können. Infolgedessen wird die Variation verringert, die Flexibilität erhöht und Vorhersehbarkeit geschaffen. Wichtig ist hierbei, alle Beteiligten zu einem Umdenken zu bewegen, der den engen Austausch möglich macht. Dies kann zum einen durch die Kommunikationsstruktur geschehen, zum anderen durch neue Vertragsmodelle.

Durch die beschriebenen Prinzipien können Projektentwickler die Entwicklungszeit sowie die Kosten deutlich reduzieren und sich zudem vom Wettbewerb abheben. Bauherren und Investoren erhalten langfristig bessere Produkte, die ideal auf ihre Anforderungen zugeschnitten sind.

Sie möchten mehr über dieses Thema erfahren? Dann treten Sie mit Herrn Steffen Müller und Kollegen persönlich in Kontakt beim Immobilien-Dialog Reutlingen/Tübingen am 24. Oktober 2019 in der Stadthalle in Reutlingen. Hier geht es zur Anmeldung.