19.07.2019
Carolin Wandzik

Im Spannungsfeld zwischen Nachfrageboom und Bezahlbarkeit des Wohnens

Faktencheck: Wohnungsmarkt RheinMain

Die Region Rhein/Main zählt zu den attraktivsten Standorten in Deutschland. Hohe Zuwanderungsraten führten trotz reger Bautätigkeit zu einer Verknappung des Wohnungsangebots, die noch viele Jahre den Markt prägen wird.

Wie andere Metropolregionen in Deutschland verzeichnet auch die Region um Frankfurt am Main als starker Wirtschaftsraum seit Jahren erheblich Einwohnergewinne, die den Druck auf die Wohnungsmärkte erhöhen. Die Kernstadt Frankfurt gewann in den Jahren 2011 bis 2017 insgesamt 10,4 % an Einwohnern, primär durch Zuzüge aus dem Ausland. In 2017 lag der Wanderungssaldo mit dem Ausland bei +7.200 Personen, aus dem restlichen Bundesgebiet wanderten 2.900 Personen mehr zu als ab. Einwohnerverluste hatte Frankfurt hingegen mit dem Umland zu verzeichnen. In 2011 verzeichnete die Stadt Wanderungsverluste in die Nachbargemeinden in Höhe von -1.900 Personen, in 2017 waren Sie auf -2.500 gestiegen. Auch die Einwohnerverluste mit dem restlichen Umland stiegen an, von -900 Personen in 2011 auf -1.900 Personen in 2017.

Den kräftigsten Bevölkerungszuwachs im Frankfurter Umland verzeichnete in den vergangenen Jahren die Nachbargemeinde Kelsterbach im Südwesten der Mainmetropole. Hier hat sich die Einwohnerzahl von 2011 bis 2017 um rund 23,2 % auf rund 16.600 Einwohner erhöht. Die Stadt Offenbach hatte mit einem Bevölkerungsanstieg um 10,3 % eine ähnliche Wachstumsrate wie Frankfurt (+10,4 %). Einen Einwohnerzuwachs von mehr als 10 % erreichten zudem die Städte Raunheim, Hattersheim (Main) sowie die Stadt Erlensee. Bevölkerungsrückgänge waren vereinzelt im Wetteraukreis sowie im Main-Kinzig-Kreis (nordöstliche Gemeinden) in den dünner besiedelten peripheren Gebieten festzustellen.

 

Auch zukünftig wird die Wohnungsnachfrage in Frankfurt und seinem Umland weiterwachsen. Nach der aktuellen GEWOS Wohnungsmarktprognose steigt die Zahl der Haushalte, die wesentliche Kenngröße für die Wohnungsnachfrage, in Frankfurt bis 2035 um rd. 90.000 (22 %). Dieses Wachstum ist jedoch nur erreichbar, wenn weiterhin genügend Bauflächen aktiviert werden können. Auch in der Stadt Offenbach und im Landkreis Groß-Gerau erhöht sich die Zahl der Haushalte deutlich um 16 % bzw. 14 %. Ein ähnlich starker Zuwachs ist auch in Hanau zu erwarten, wenn die dortigen Wohnbauflächenpotenziale erschlossen wer-den. Für die übrigen Umlandkreise werden Wachstumsraten zwischen von 5 % bis 8% bis 2035 prognostiziert. Der größte Anstieg der Wohnungsnachfrage steht jedoch in den kommenden Jahren bevor.

Besonders betroffen von der steigenden Wohnungsnachfrage ist die Bankenmetropole Frankfurt. Anderes als in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg sind die Grenzen des Stadtgebiets seit je her eng gezogen. Bauflächen sind hier besonders knapp und schwer aktivierbar.

Schon seit Jahrzehnten bestehen enge Verflechtungen mit den Umlandkreisen und Gemeidnen, die de facto als Frankfurter Vororte oder Überlaufbecken des Wohnungsmarktes fungieren. Die Ausweichmöglichkeiten in das nahegelegene Frankfurter Umland stoßen jedoch zunehmend an Grenzen. Naturräume und landwirtschaftlich genutzte Flächen sind geschützt, die Bereitschaft Wohnungsbau in größerem Umfang zuzulassen, ist in vielen saturierten Umlandkommunen gering. Die Folge sind stark gestiegene Immobilienpreise, die für viele Nachfrager kaum noch zu finanzieren sind. Ehemals gemiedene, alte Industriestandorte wie Hanau oder von Fluglärm belastete Kommunen wie Offenbach nutzen die Chance der starken Wohnungsnachfrage und etablieren sich als neue Wohnstandorte und Zuzugsziele.

Die gestiegene Wohnungsnachfrage befeuert die Bautätigkeit im Frankfurter Raum. In den Frankfurter Umlandkreisen leben in der Summe mehr als zweimal so viele Menschen wie in der Stadt Frankfurt, was sich auch in den Fertigstellungszahlen widerspiegelt. Von 2011 bis 2017 haben sich die jährlichen Baufertigstellungen in den Frankfurter Umlandkreisen auf rund 6.600 Wohnungen mehr als verdoppelt (+103,4 %), gegenüber rund 4.200 neuen Wohnungen in Frankfurt in 2017.

In den Frankfurter Umlandkreisen ist die Zahl der fertiggestellten Neubauwohnungen im Mietwohnungssegment in 2017 auf rund 2.000 gestiegen (+244,1 % gegenüber dem Jahr 2011). Es überwiegt aber weiterhin der Bau von Eigentumswohnungen mit rund 2.400 fertiggestellten Wohneinheiten in 2017 (+210,2 % gegenüber dem Jahr 2011). Im Eigenheimsegment blieb die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren relativ konstant, in 2017 wurden rund 2.200 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern fertiggestellt.

Die Stadt Frankfurt erreichte 2017 die höchsten Fertigstellungszahlen seit 40 Jahren. Rund 4.200 Wohnungen wurden in neu errichteten Gebäuden geschaffen, ca. 700 durch Umbauten in bestehenden Gebäuden.Auch die starke Wohnungsbautätigkeit hat bislang nicht zu einer Entspannung des Wohnungsmarktes geführt. Bei Kaufpreisen und Mieten zeigt sich ein allgemein hohes Niveau mit steigender Tendenz. Es besteht ein erhebliches Preisgefälle zwischen Stadt-und Umland. Die Spanne der Neuvertragsmieten in den Frankfurter Umlandgemeinden reichte in 2018 von 86,2 % (Bad Homburg v. d. Höhe) bis 42,0 % (Birstein) des Frankfurter Niveaus. Insgesamt ergibt sich für die Umlandgemeinden ein mittleres Mietniveau von 63,3 % des Frankfurter Medians. Ein höheres Mietniveau als Frankfurt selbst erreichte keine der Gemeinden im Umland der Mainmetropole.

Das Wohneigentum ist im Frankfurter Umland im Allgemeinen günstiger als in der Kernstadt selbst. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen erreichten in 2018 nur in den am nördlichen Stadtrand gelegenen Taunusgemeinden Bad Vilbel und Bad Soden mehr als 80 % des Frankfurter Medians. In der industriell geprägten Stadt Offenbach hingegen waren Eigentumswohnungen mit knapp 2.990 Euro/m² in 2018 rund 34,7 % günstiger als in der Stadt Frankfurt. In Hanau kosteten Bestandswohnungen im vergangenen Jahr mit 2.280 Euro/m² weniger als halb so viel wie in der Stadt Frankfurt.Etwas differenzierter ist die Lage im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser. Acht Taunusgemeinden weisen ein höheres Preisniveau auf als in Frankfurt selbst. Hier bestehen strukturelle Unterschiede im Wohnungsbestand, die sich auf das Preisniveau auswirken. Was in Hamburg oder Berlin Villenvororte wie Blankenese oder Zehlendorf sind, sind für Frankfurt die Taunusgemeinen Kronberg, Friedberg oder Bad Homburg. Mit rund 5.000 Euro/m² waren Bestandseigenheime in der Stadt Kronberg im Taunus – seit Jahren unter den kaufkraftstärksten Gemeinden Deutschlands – in den ersten drei Quartalen 2018 rund 14,2 % teurer als in der Main-Metropole (gesamtstädtischer Median). Preisbildend ist zudem, dass die Zahl der angebotenen Objekte in den hochpreisigen Gemeinden deutlich begrenzt ist. Verhältnismäßig niedrige Eigenheimpreise bei guter bis sehr guter Verkehrsanbindung an die Kernstadt, sowie ein umfangreicheres Angebot an Kaufangeboten finden Kaufinteressenten dagegen in den Städten Butzbach, Hanau, Rodgau und Rödermark. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand bewegen sich hier zwischen 2.550 und 3.200 Euro/m², was 58,3 % bis 73,0 % des Frankfurter Medians entspricht.

Insgesamt betrachtet sind die Wohnungsmärkte in der Metropole Frankfurt und ihrem Umland von starker Anspannung gekennzeichnet, die sich auch langfristig fortsetzen wird. Frankfurter Haushalte wandern verstärkt in das Umland ab und werden durch Zuwanderer aus dem Ausland kompensiert. Die Investitionstätigkeit im Wohnungsbau verlagert sich zunehmend auf das renditestärkere Umland. Hiervon profitieren insbesondere ehemalige Industriestandorte wie Offenburg oder Hanau, in denen noch Flächenpotenziale zu attraktiven Preisen vorhanden sind. Die zunehmende Bauflächenverknappung stellt die Region auch zukünftig vor große Probleme mit der wachsenden Wohnungsnachfrage Schritt zu halten.

Die Autorin
Carolin Wandzik
Geschäftsführerin
GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung