16.07.2019
Dr. Thorsten Huff
Anita Krajinovic-Bilos

Entwicklung des Zertifizierungsmarkts

Nachhaltiges Berlin: Metropole, Hipsters & Well-Being

Berlin – der neue Immobilien-Hotspot an der Spree – nicht nur ein hippes, sondern auch ein verstärkt nachhaltiges Pflaster. Berlin hat einen festen Platz unter den Top-Standorten in Deutschland – auch hinsichtlich der Anzahl zertifizierter Gebäude.

Quelle: CBRE, DGNB, USGBC, GBIG, 2019

Berlin hat sich in den letzten Jahren zu einem der Top-Standorte hinsichtlich zertifizierter Green Buildings entwickelt. Besonders im Innenstadtgebiet gelegene Neubauten werden gemäß dem von CBRE durchgeführten aktuellen Marktbericht (Greenview Berlin) mit einem Nachhaltigkeitslabel ausgezeichnet. In der Studie wurden die drei in Deutschland gängigsten Zertifizierungssysteme BREEAM DE, DGNB und LEED, jeweils für Neubauten und Bestandsgebäude betrachtet. Berlin bietet bei der regionalen Verteilung auf den ersten Blick ein sehr homogenes Bild. Der Fokus liegt auf der Berliner Innenstadt sowie den angrenzenden Büro-Hotspots.

Das Stadtzentrum ist dabei mehrheitlich von DGNB Zertifizierungen geprägt, das umliegende Stadtgebiet ist jedoch heterogener. Auffällig ist, wie auch in anderen Städten, dass sich die zertifizierten Gebäude räumlich konzentrieren – wo ein DGNB oder LEED Projekt ist, findet sich ein weiteres nicht unweit davon.Eine Besonderheit für Berlin sind noch die Bundesbauten, die nach dem eigenen System (BNB – Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen) zertifiziert sind. Dieses System ist jedoch für nicht-öffentliche Gebäude von untergeordneter Bedeutung.Den größten Marktanteil im Berliner Raum, bezogen auf die Anzahl der zertifizierten Projekte, hat die DGNB mit 58 von insgesamt 116 zertifizierten Projekten, was einem Anteil von 50 % entspricht. Darauf folgt LEED mit 30 zertifizierten Projekten bzw. 26 % Marktanteil und BREEAM mit 28 Projekten bzw. 24 % Marktanteil. Bei der Betrachtung des Flächenanteils (aufsummierte Projektgrößen) der Labels ist das Bild nicht mehr so ausgewogen; hier liegen die LEED-Projekte mit 48 % vor denen der DGNB mit 37 %. Die durchschnittliche Projektgröße beträgt bei BREEAM ca. 26.000m², bei DGNB 24.400m² und bei LEED 29.800m², dies entspricht einem Durchschnitt von ca. 27.000m² über alle Systeme hinweg.

Anders als andere Städte hat sich Berlin in den letzten zehn Jahren sehr verhalten dem Thema Green Buildings genähert. Einem zögerlichen Aufschwung folgte 2014 ein großer Sprung, der sich seitdem auf annähernd konstantem Niveau hält. 2018 nahm die Zahl dann wieder leicht ab, im Jahr 2019 ist jedoch wieder mit einem leichten Anstieg zu rechnen. Diesen Trend bestätigt der CBRE Büromarktbericht für das 4. Quartal 2018, wonach die hohe Flächennachfrage schnell vom Markt absorbiert wird. In den kommenden Quartalen wird weder mit einem signifikanten Rückgang der Nachfrage, noch von einer Entlastung der Angebotsknappheit ausgegangen.

Die Performance der Green Buildings im Raum Berlin ist deutlich: Allgemein fallen die Bewertungen hoch aus, vor allem bei den DGNB- und LEED-Projekten. Die DGNB-Projekte erzielen im Schnitt Gold- und Platin-Ergebnisse, bei LEED verhält es sich identisch, nur bei BREEAM DE ist eher das Mittelfeld präsent, wobei hier ausschließlich Bestandsprojekte zertifiziert wurden. Eine durchgängig gute bis sehr gute Performance wie Gold oder Platin macht es den Projekten in Berlin wie auch andernorts schwer, dieses als Alleinstellungsmerkmal zu nutzen. Hier spielt natürlich auch die Lage eine dominante Rolle. So sind zertifizierte Objekte auch in den höherpreisigen Bürostandorten vermehrt zu finden. Neu sind auch Innenausbauten, die nach amerikanischen WELL Building Standard zertifiziert werden. Die WELL-Zertifizierung zielt auf optimales Wohlbefinden und die Förderung der Gesundheit der Nutzer ab. Bisher sind erst zehn Projekte in Deutschland für eine Zertifizierung nach WELL registriert, davon jedoch mindestens vier in Berlin. Trendige Themen wie Mode und Yoga gehören ebenso zu Berlin, wie die zahlreichen Grünflächen.

Die Berliner sind immer am Puls der Zeit und offen, neuen Trends zu folgen, so auch mit dem Thema Gesundheit und Well-being. Insbesondere in Zeiten, in denen die Unternehmen im War for Talents immer neue Anstrengungen unternehmen müssen, um Mitarbeiter zu finden und zu binden.Neubauprojekte dominieren jedoch insgesamt immer noch den Markt mit mehr als 69 %, wobei die Nachfrage beim Bestand stetig ansteigt. Unter den Labels kristallisiert sich eine Marktaufteilung heraus. Beim Bestand sind es die Labels BREEAM und DGNB, die anhand der verfügbaren Daten die Nase vorn haben. Beim Neubau sind es DGNB und LEED. Die Nachfrage nach Green Building Zertifikaten (Anzahl der Projekte) ist und bleibt mit über 55 % im Segment Büro auch in Berlin am stärksten und spiegelt damit das Gesamtbild in Deutschland wider. Zusammenfassend lässt sich eine anhaltende Nachfrage, insbesondere bei Neubauzertifizierungen, feststellen. Die Zertifizierungslandschaft wird sich jedoch voraussichtlich etwas stärker diversifizieren. Somit steht Berlin nicht nur repräsentativ für die anderen Märkte, sondern zeigt auch auf, welche Richtung künftige Entwicklungen einschlagen können.

 

Das Event zum Thema
Die Autoren
Dr. Thorsten Huff
Head of Sustainability
CBRE GmbH
Anita Krajinovic-Bilos
Senior Consultant
CBRE GmbH