15.07.2019
Alyssa Weskamp
Philipp Groß

Immobilien-Dialog Büromarkt Berlin

Zwischen Gebäude und Stadt spielt die Musik

Mit der Novelle der BauNVO von 2017 wurde es offiziell: Die kleinräumige und verdichtete Durchmischung von Funktionen ist wieder en vogue.

Das Urbane Gebiet (MU) als neue Baugebietskategorie lässt ein engeres Miteinander von Wohnen und Arbeiten zu, das wirtschaftlich robuste und effizient zu versorgende Strukturen ermöglicht und dabei den Flächenverbrauch minimiert. Dabei ist diese dichte urbane Mischung – das Quartier - nichts wirklich Neues, sondern im Gegenteil so alt wie die Stadt selbst.

Tatsächlich sind die Suchbegriffe "Quartier" und "Quartiersentwicklung" im Jahr 2019 laut Google Trends wieder so populär wie nie - eine genaue Definition des Quartiersbegriffs sucht man jedoch vergeblich. Ein Quartier ist ein überschaubares Stück Stadt, das durch seine Bewohner, Nutzung, Historie, Gestaltung oder sonstige Eigenheiten eine erkennbare Identität erhalten hat. Eine Größenbeschränkung wird zwar häufig versucht (etwa gemäß der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen: mindestens 2 Hektar Bruttobauland, mindestens 2 Gebäude), ist jedoch grundsätzlich nicht festzulegen.

In der Offenheit des Begriffs liegt auch sein Potenzial. Das urbane Quartier als Maßstabsebene zur Lösung von Problemen von Stadt und Gesellschaft erlebt mit dem aktuellen Boom der Städte eine Renaissance.  Kommunen lassen partizipative Quartierskonzepte schreiben, und Entwickler entdecken das "Quartier" als markenbildendes Label, das für Urbanität, Vielfalt und Gemeinschaft steht.

So ist zum Beispiel die überschaubare Anzahl der Akteure einer der zentralen Vorteile des Quartiers. Je mehr Beteiligte, desto komplizierter - das weiß jeder Entwickler. Gleichzeitig ist ein Quartier aber auch in der Fläche überschaubar, sodass jede Maßnahme (ob nun energetisch, ästhetisch, sozial oder funktional) für die Bewohner direkt sichtbar und spürbar wird. Die vergleichsweise kleine Projektstruktur und das unmittelbare Erleben von Ursache und Wirkung macht Quartiere für alle interessant, die nach urbaner Transformation streben - weswegen europaweit Quartiere als 'Living Labs' oder 'Reallabore' zu Leuchttürmen für nachhaltige und innovative Entwicklung ausgebaut und wissenschaftlich begleitet werden. Immer häufiger werden aber auch ganz "normale" Quartiere nach Nachhaltigkeitsgesichtspunkten geprüft und zertifiziert (etwa nach den Systemen DGNB, LEED oder BREEAM).

In der unmittelbaren Vernetzung innerhalb eines Quartiers – persönlich und direkt - liegt auch ein analoger Gegenpol zur digitalen Welt. Klar sichtbar wird dies im Urban-Gardening-Trend - müde Städterhände schütteln den Smartphonekrampf ab, und können sich endlich wieder schmutzige Fingernägel erarbeiten (bis zu einem Drittel der urbanen Gärtner haben zwar auch einen eigenen, privaten Garten oder Balkon, suchen jedoch verstärkt die Gemeinschaft eines Nachbarschaftsgartens). Aber auch digital, auf Nachbarschaftsportalen wie nachbarn.de, findet das neue „Wir-Gefühl“ in der Sharing Economy im Quartier seinen Ausdruck: Ob stationsgebundenes Car-Sharing, nachbarschaftliche Werkzeug-"Banken" oder Bücherboxen, ob völlig analog oder per App gemanaged - auf der persönlichen Ebene des Konsumverhaltens findet die Nachhaltigkeitstransformation oft ganz lokal um den Wohn- oder Arbeitsort herum statt.

Tatsächlich ist das Quartier somit eine ideale Lösungsebene für viele moderne Infrastrukturen, da der Aufwand wirtschaftlich überschaubar bleibt und gleichzeitig Skaleneffekte erreicht werden können. Der Clou ist dabei die Möglichkeit zur Nutzung von Synergien zwischen Nachbarn: In einem modernen Wärmenetz, wie es derzeit im BAFA-Förderprogramm "Wärmenetze 4.0" gefördert wird, kann beispielsweise Abwärme dorthin verschoben werden, wo sie gerade als Nutzwärme gebraucht wird. Auch smarte Stromnetze auf Quartiersebene werden mittlerweile geplant - im Springpark Valley Bad Vilbel wird künftig erneuerbarer Strom mit den Nachbarn getauscht. Dabei helfen Blockchain und eine klar definierte Nutzerbasis bei Kontrolle und Abrechnung.

Ein weiteres Beispiel für Synergie- und Skaleneffekte ist ein Regenwassermanagement auf Quartiersebene. In Zeiten von Rekordtemperaturen und jährlichem Starkregen fordern Städte von Hamburg bis München eine naturnahe Versickerung des anfallenden Regens vor Ort, um Überschwemmungen zu minimieren und das Stadtklima zu verbessern. In quartiersbezogenen Grünanlagen kann dies noch attraktiver und ökologischer realisiert werden als im hauseigenen Sickerschacht – denn dort lässt der Niederschlag von mehreren Nachbargrundstücken dann zum Beispiel einen kleinen Park erblühen und trägt zu Freizeit, Biodiversität und Grundstückswerten bei.

Damit das Quartier als Synergiemotor auch funktioniert, müssen Kommunen und Entwickler jedoch umdenken. Kommunen müssen funktional überlegene Quartierslösungen genehmigen, statt starr auf grundstücksbezogenen Lösungen zu beharren; Entwickler müssen gleichzeitig aktiv den Dialog mit umliegenden Entwicklungen, vorhandenen und zukünftigen Nutzern suchen, um schon in der Planung Potenziale zu identifizieren. Auch im späteren Betrieb fehlt aktuell oft noch der "Kümmerer" - das Quartiersmanagement, das nicht erst einspringt, wenn es zu Problemen kommt, sondern vielmehr schon von Anfang an die vorhandenen und zukünftigen Akteure im Quartier und der Stadt zusammenbringt. Denn genau dort - zwischen Gebäude und Stadt, auf Quartiersebene – spielt die Musik der lebendigen, zukunftsfähigen Stadtentwicklung. Wir müssen nur hinhören.

Das Event zum Thema
Die Autoren
Alyssa Weskamp
Drees & Sommer (Berlin)
Philipp Groß
Projektingenieur
Drees & Sommer (Stuttart)