02.07.2019
Christopher Gräfe

Bürogebäude in Modulbauweise: Wandelbar, attraktiv und wirtschaftlich

Innovative Baulösung für den Büromarkt

Der moderne Modulbau erobert den Markt der Bürogebäude und wird mit seiner Geschwindigkeit, Planungssicherheit und Qualität auch für mittelständische Unternehmen, Konzerne und Investoren immer interessanter.

Wenn Bauherren ein Bürogebäude in Modulbauweise realisieren, entscheiden sie sich für konkurrenzlose Flexibilität und damit für eine hohe Zukunftssicherheit. So kann bei Bedarf während der Nutzungsdauer auf aktuelle oder zukünftige Entwicklungen reagiert und das Gebäude den Gegebenheiten angepasst werden. Die ALHO Modulbauweise mit ihrer freitragenden Stahlskelettstruktur und den nichttragenden Wänden bietet die Möglichkeit, das Gebäude an sich wandelnde Anforderungen sehr flexibel anzupassen. Schnell und unkompliziert können Wände versetzt oder geöffnet werden, auch das Aufstocken und Anbauen ist ohne viel Schmutz und Lärm jederzeit im laufenden Betrieb möglich und prädestiniert die Modulbauweise auch für die urbane Nachverdichtung. Somit lässt sich im Vergleich zur Standardbauweise jederzeit eine kostengünstige Umnutzung realisieren. Diese flexible Anpassung der Raumsituation an den aktuellen Bedarf gewährleistet eine maximale Flächeneffizienz. Die Investition ist hierdurch unabhängig von der mittel- und langfristigen Entwicklung gesichert.

Zwar sind die Kosten für die Erstellung eines Modulgebäudes mit denen eines konventionell errichteten vergleichbar. Doch dank der Vorfertigung der Raummodule im Werk, hat die Witterung weder Einfluss auf die Bauqualität noch auf den Bauzeitenplan. Die Module kommen mit einem Vorfertigungsgrad von rund 70 Prozent auf die Baustelle. Sie werden innerhalb weniger Tage montiert und in einer nur sehr kurzen Zeit von maximal 2-3 Monaten ausgebaut. Schnell und ohne lange Belästigung der Anwohner durch Lärm, Staub und Dreck kann das ganze Jahr über gebaut und das Gebäude bis zu 70 Prozent schneller fertiggestellt werden. Bereits der Baugenehmigungsprozess wird durch typengeprüfte Statiken, ausgereifte Detaillösungen und feststehende Brandschutzgutachten beschleunigt. Hierdurch lässt sich die Finanzierungsperiode erheblich verkürzen, und kürzere Finanzierungszeiten wirken sich wiederum positiv auf die anfallenden Zinsen aus. Die Immobilien können außerdem schneller in Betrieb genommen werden. Durch den modularen Systemaufbau und standardisierte Abläufe in der Fertigung sowie den durchorganisierten Planungsprozess ist eine Einsparung bei den Planungskosten von 49 Prozent zu verzeichnen. Die Ersparnis bei den Finanzierungskosten liegt sogar bei 50,6 Prozent gegenüber der Standardbauweise.

Bauschäden und Baumängel wie sie auf konventionellen Baustellen zu Hauf auftreten, kosten Bauherren enorm viel Geld. Im Stahlmodulbau, wie ALHO ihn praktiziert reduziert sich beides auf ein Minimum. Der Modulbau steht durch seine industrielle Fertigung mit zertifizierten Abläufen und stetigen Kontrollen für eine hervorragende Qualität. Bedenkt man, dass „Kostentreiber Nummer eins“ am Bau die Mängel und deren Beseitigung ist, bietet Modulbau Sicherheit. Bewährte konstruktive und bauphysikalische Details tragen bei der Modulbauweise erheblich zum gleichbleibenden Qualitätsniveau bei, denn sie gehören zum Standard-Repertoire der Fach-Handwerker, die ALHO als Generalunternehmer auf den Baustellen einsetzt. Dank der nahezu durchgängigen Ausführung in Trockenbauweise können z.B. baufeuchtebedingte Mängel gar nicht erst auftreten, Schwind- und Setzrisse sind systembedingt ausgeschlossen, statisch relevante Risse kennt die Modulbauweise nicht. Modulbau bedeutet vor allem: Bauen ohne Nachträge.

Beim Modulbau sind rasante Ziele zu definieren. Funktionen und Qualitäten müssen schnell festgelegt und Planungen und Entscheidungsprozesse parallel zueinander vorangebracht werden, damit die Raummodule mit möglichst hohem Vorfertigungsgrad im Werk produziert werden können. Dafür ist zwar ein weitaus detaillierteres Vorausdenken als beim konventionellen Bauen nötig, doch wird auf diese Weise auch das „baubegleitende Planen“ unterbunden, das mit ständig neuen Entschlüssen beim Massivbau so oft Bauverteuerungen und Bauverzögerungen zur Folge hat. Bereits ab Werk können die Einzelmodule mit Fenstern, Türen, Bodenbelägen und der Sanitärausstattung ausgerüstet und Gebäude so besonders zügig realisiert werden. Bauherren erhalten individuell geplante Bürogebäude bei maximaler Termin- und Kalkulationssicherheit.

Wie wird sich ein Bauvorhaben entwickeln? Ab wann hat es sich amortisiert? Wie wird das Gebäude betrieben und zu welchen Kosten und mit welchem Aufwand? Die zu erwartenden Unterhaltskosten, die Kosten für das Facility Management und die Lebenszykluskosten eines Gebäudes sind immer wichtiger werdende Kriterien für Bauherren – wenn nicht sogar wichtiger, als die Anschaffungskosten des Gebäudes selbst. Ist ein Konzept für die Lebenszykluskosten eines Gebäudes gefordert, punktet die Modulbauweise gegenüber der Massivbauweise immer. 12% niedrigere Life Cycle Costs (LCC) gegenüber Massivbauten konnten bei ALHO Bürogebäuden ermittelt werden. Detailliert und objektiv betrachtet wurden dabei alle im Verlauf des Gebäudelebenszyklus anfallenden Planungs-, Finanzierungs-, Herstell-, Nutzungs-, Erneuerungs- und Abbruchkosten.

Die LCC-Betrachtung rechnen mit einer Gebäudenutzungsdauer von 50 Jahren und mehr. Innerhalb dieser Zeit wird ein Gebäude oft zwei bis dreimal kernsaniert. Modulgebäude sind dafür perfekt ausgelegt. Denn prinzipiell können alle Materialien entfernt und wenn nötig ausgetauscht werden. Leitungen und Installationen sind durch den Modulaufbau sehr einfach auszutauschen. Das Gebäude kann im Grunde komplett auseinander genommen werden, bis nur noch das tragende Stahlgerüst übrig ist, und dann erfolgt der erneute Ausbau. Das ist in Hinblick auf die Lebenshaltung des Gebäudes in hohem Maße nachhaltig! Bei einem Massivbau ist das wesentlich komplizierter und es dauert länger, ist somit also wesentlich teurer. Wird ein Modulgebäude am Ende seiner Lebensdauer dann schließlich rückgebaut, lässt sich auch hier eine Ersparnis von 13,8 Prozent gegenüber dem Standardbau verzeichnen. Weiterhin lassen sich alle konstruktiven Elemente eines Moduls gezielt recyceln und liefern so im Sinne des Wertstoffkreislaufes eine positive Bilanz.

Das Event zum Thema
Der Autor
Christopher Gräfe
Vertriebsleiter Nord-Ost
ALHO Systembau GmbH