14.06.2019
Jan Dietrich Hempel

8. Deutscher Logistikimmobilien-Kongress 2019

Garbe Industrial Real Estate kombiniert Logistik- und Gewerbe in neuem Gebäudetypus für Metropolregionen

Geht es um die Entwicklung der Metropolregionen in Deutschland, beherrschen derzeit Themen wie urbanes Verkehrschaos, kombiniert mit Wohnraumbedarf und Flächenknappheit in Gewerbe und Logistik sowie steigende Mieten die Diskussion.

Quelle: GARBE Industrial Real Estate

Als politische Antwort setzen Städte und Kommunen häufig auf Lösungen, die eine Verdichtung von Wohn- und Gewerbemischlagen zugunsten des Wohnbaus vorsehen. Durch diese Verdrängung gerät allerdings das gleichzeitig wachsende Gewerbe unter Druck und die angestrebte Nähe von Wohnen und Arbeiten wird konterkariert.

Ganz weit hinten ist in diesem Wettbewerb um Flächen die Logistik angesiedelt, die nicht zuletzt durch den E-Commerce-Boom weiter wächst. Eine Lösung könnte sein, die Logistik in mehrgeschossigen Hallen zu stapeln, wie es bereits in Asien oft zu beobachten ist. Diese Art Bau ist zumindest in Deutschland aber nicht ganz leicht zu realisieren. Denn sinnvolle Raumhöhen von zehn Metern und mehr sowie Bodenlasten über drei Tonnen für obere Stockwerke werden mit sehr dichten „Stützenwäldern“ in den darunter liegenden Hallenflächen erkauft. Besonders nachteilig wirkt sich das vor den Toren der überbauten Ebenen aus, denn hier müssen nicht nur Regale dem Stützenraster angepasst werden, sondern auch die in hoher Frequenz an- und abdockenden Lkw müssen sich ihren Weg durch das Stützendickicht suchen. Dazu kommen Raum- und Energieverbrauch durch beheizte Auffahrrampen. Anfahrschäden und vergleichsweise lange Prozesszeiten sind bei solchen Bauten mehr als wahrscheinlich.

Aus Sicht der Städte und Metropolregionen multiplizieren sich zudem die Fahrzeugbewegungen und Lärmemissionen, die von einem einzelnen so bebauten Grundstück ausgehen. Weiteres Manko: Mit den zusätzlichen Stockwerken wachsen Gewerbesteuer und Arbeitsplatzanzahl nicht im gleichen Maße mit, sondern entwickeln sich deutlich unterproportional. Damit lässt sich keine klassische Win-Win-Situation erreichen und dürfte die Bereitschaft der Städte zur Genehmigung solcher Gebäude in umkämpften Lagen stark begrenzen.

Aber auch für den Entwickler bleibt ein Risiko, denn es ist häufig fraglich, ob die durch den spürbar höheren Bauaufwand notwendigen recht hohen Mieten durchgängig realisierbar sind.

Basierend auf der langjährigen Expertise in der Projektentwicklung von Logistik- und Gewerbeimmobilien hat die Garbe Industrial Real Estate GmbH nun einen neuen Gebäudetypus konzipiert, der bald auch realisiert werden soll: den Garbe IndustrialCube.

Dem neuen Gebäudetyp liegt die Überlegung zugrunde,  dass, wenn man in den Metropolregionen gesellschaftlich akzeptierte und trotzdem funktionale Gebäude anbieten will, diese intelligent verdichten, nicht aber Gleiches stapeln muss. Zwar ist die Idee, unterschiedliche Funktionen in einem Bau zu kombinieren, nicht neu. Viele der bisherigen Entwürfe gleichen allerdings eher Illustrationen aus Science-Fiction-Romanen als umsetzbaren, wirtschaftlich gesunden Konstruktionen. Garbe Industrial Real Estate stapelt daher nur die miteinander verträglichen Funktionen Logistik und Gewerbe.

Auch hier gilt das primäre Ziel, den raren und teuren Grundstücksquadratmeter intensiver zu nutzen. Logistik als wirtschaftliche Querschnittsfunktion wird in der Metropole gebraucht. Das haben auch die Verwaltungen verstanden und akzeptiert. Leichter dürfte eine Genehmigung aber dort fallen, wo Logistik nicht in Reinkultur und optisch monumental-klotzig auftritt. So ist es vollkommen vernünftig, dass auch in Gewerbegebieten der Anspruch an die ästhetische Qualität von Bauten steigt.

Hier setzt Garbe mit dem Entwurf des Garbe IndustrialCube an:

Logistik findet im Erdgeschoss bei vernünftigem Stützenraster ihren Raum, während das Gros der von den Gewerbemietern nachgefragten Büroflächen einen Riegel an zwei oder je nach Nachfrage drei Seiten bildet – inklusive ansprechend gestalteter Fassade und von den Logistikflächen getrennten Zuwegungen.

Über der Logistikhalle konzentrieren sich Hallenflächen für Gewerbe mit vergleichsweise niedrigeren Deckenhöhen und Deckenlasten. Gewerbe hat deutlich weniger Frequenz von Anlieferungen und Abholungen bei gleichzeitig meist kleineren Sendungsgrößen. Daher können hier zur Erreichbarkeit der oberen Geschosse Aufzüge eingesetzt werden, ohne dass die Funktionalität leidet.

Wichtig: Die grundsätzliche Logik der Flächenanordnung ist immer gleich, die genaue Ausprägung relevanter Parameter (Büroanteile, Hallenhöhen, Deckenlasten etc.) passt sich dem Gewerbe-Mix der jeweiligen Metropole an.

Die Vorteile aus Sicht der Städte, aber eben auch aus Sicht der Nutzer und Investoren liegen auf der Hand:

  • intensive Nutzung des Grundstücksquadratmeters
  • vergleichsweise niedrigere Fahrzeugfrequenz
  • vergleichsweise höhere Dichte an Arbeitsplätzen mit entsprechendem Gewerbesteueraufkommen
  • ansprechende Optik – repräsentativ für Mieter, angenehm für die Umgebung
  • uneingeschränkte Nutzbarkeit der unterschiedlichen Flächen
  • sehr gute, nachhaltige Vermietbarkeit

Aktuell wird die Umsetzung des ersten Garbe IndustrialCube in zwei deutschen Metropolregionen mit unterschiedlichem Gewerbe-Mix vorbereitet.

Der Autor
Jan Dietrich Hempel
Geschäftsführer
Garbe Industrial Real Estate