03.06.2019
Peter Salostowitz

8. Deutscher Logistikimmobilien-Kongress 2019

Industrieimmobilien – Mietentwicklung aufgrund aktueller Trends

Die Entwicklung des Marktes für Industrieimmobilien steht unter dem Einfluß von weltweiten Megatrends wie Urbanisierung, Internethandel, 3D-Druck, verkürzten Auslieferungszeiten, Elektromobilität, Robotik und dem Pariser Klimaabkommen.

Quelle: IndustrialPort, IWIP-Index

Diese werden zukünftig neue Arten von Industrieimmobilien an zurzeit undenkbaren Standorten mit sich bringen.

Konsequenzen für die Logistik

Die Megatrends führen zu sich signifikant verkürzenden Lieferfristen und einer weiteren Zunahme der Paketmenge. Die daraus resultierenden Umweltbelastungen werden kurzfristig zu Verkehrsbeschränkungen und mittelfristig zu einer emissions- und ressourcenschonenden Logistik führen. Wobei zu erwähnen ist, dass die zuständigen Behörden unterschiedlich mit dem Thema umgehen. Demgegenüber steht der 3D-Druck, welcher das Ende der Lagerhaltung auf der grünen Wiese einläuten wird. 

Folgen für die Flächennachfrage

Industrieimmobilien müssen zwangsläufig wieder näher an die Kunden heranrücken. Da sich Grund und Boden aber nicht vermehren lassen und mit der Urbanisierung auch die Zunahme der Bevölkerung und damit der Bedarf nach Wohnraum, Einkaufsmöglichkeiten und Büroarbeitsplätzen zunimmt, steigen die Preise für Bauland. Letzteres führt zu einer höheren Ausnutzung des Baulands.

Alles Zukunftsmusik – oder schon real?

Seit dem Jahr 2012 haben sich die Mieten im IWIP-Index, dem einzigen Mietpreisindex für Industrieimmobilien in Deutschland, herausgegeben vom Industrieimmobilien-Beratungsunternehmen IndustrialPort und dem Wirtschaftsforschungsinstitut Insititut der deutschen Wirtschaft Köln (IW), kontinuierlich bis zum Jahr 2016 erhöht. Auffällig ist der sehr starke Anstieg der Mieten seit 2017. Während vorher die Mieten um jährlich zwei bis drei Prozent stiegen, zogen die Mieten zuletzt um 9,7 Prozent (2017) bzw. 8,7 Prozent (2018) an. Dieser starken Anstieg lässt sich insbesondere mit der zunehmenden Flächenknappheit und den damit verbundenen steigenden Grundstückspreisen begründen. Die Mieten der drei Unterkategorien Lager-, Logistik- und Produktionsimmobilien haben sich hingegen leicht unterschiedlich entwickelt, wie die drei Subindizes zeigen. Während Lagerhallen die geringste Mietsteigerung hatten, verlief die von Logistik und Produktion oberhalb des Hauptindexes. Ab dem Jahr 2016 allerdings entwickelten sich die Mieten von Lager und Produktion deutlich besser als die von Logistik. Hier ist zu sehen, dass diese Gebäudetypen vermehrt für logistische Zwecke herangezogen wurden. Der Umstand, dass sich bei geringerer Distanz zum Endkunden die Fahrtkosten verringern und für die schnelle Auslieferung höhere Preise erzielt werden können, führte zu der Möglichkeit, höhere Mieten zahlen zu können.

Bei der Betrachtung auf räumlicher Ebene fällt auf, dass nun auch die größeren Städte im Speckgürtel der Großstädte an der Mietpreissteigerung partizipieren, ja sogar eine bessere Entwicklung als die prägende Großstadt haben. Hingegen fiel die Entwicklung im Rest Deutschlands - je nach Standorteignung - sehr differenziert aus.

Fazit

Durch die Urbanisierung ziehen verstärkt potenzielle Arbeitskräfte in die Ballungsregionen. Neue Geschäftsmodelle wie die schnelle Anlieferung sind nur durch die Nähe zum Kunden darstellbar. Die Elektromobilität wie auch das Pariser Klimaabkommen verstärken diese Trends. Durch die zunehmende Robotik lassen sich mehrgeschossige Hallen finanziell erfolgreich bewirtschaften und ermöglichen somit eine höhere Grundstücksauslastung. Dadurch können höhere Bodenpreise gezahlt werden. Der Internethandel nimmt zu, damit auch das Paketvolumen, welches sich teilweise nur noch mit neuartigen Auslieferungsmöglichkeiten wie Lastenfahrrädern zeitlich kalkulierbar ausliefern lässt. Enge Auslieferungszeitfenster werden mittels preislichen Aufschlägen auf die Lieferung für die Logistiker / Kuriere attraktiv. Dadurch lassen sich höhere Margen erzielen, die wiederum höhere Mieten in den Kernlagen ermöglichen. Diese Entwicklung geht zu Lasten der Regionen ausserhalb der Ballungzentren. Somit wird eine dezidierte Auseinandersetzung mit den einzelnen Standorten, den Gebäuden und den daraus resultierenden Potenzialen stetig wichtiger. Eine geläufige Möglichkeit hierfür ist im internationalen Wirtschaftsleben der Einsatz von wissenschaftlich basierten Indizes auf Basis in aller Richtungen auswertbare Massendatensätze. Mit der Entwicklung des IWIP-Indexes wurde dieser Möglichkeit Rechnung getragen.

 

 

 

Der Autor
Peter Salostowitz
Geschäftsführer
IndustrialPort Real Estate GmbH & Co.KG