31.05.2019
Marcus Lemli

Welche Trends bestimmen 2019 den europäischen Immobilienmarkt?

Alternativen am Anlagehorizont

Europaweit steigt die Nachfrage nach Investments – und damit Angebotsknappheit, Wettbewerb und Preise. Um noch entsprechende Renditen zu erwirtschaften, halten Investoren daher Ausschau nach Alternativen. Doch was stellt der Markt in Aussicht?

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Wir sind in einer Spätphase des aktuellen Zyklus angelangt – das zeigen die Renditen, die ihr Rekordtief erreicht haben, das langsam abflachende Mietpreiswachstum und der stetig zunehmende Bedarf. Dementsprechend unruhig sind die Investoren angesichts der geopolitischen Unsicherheit, dem verlangsamten Wirtschaftswachstum und den sich verändernden Nutzeransprüchen, die neue Immobilienarten auf den Plan rufen. Space as a Service, Mixed Use und City-Logistik sind beim Blick auf die aktuelle Entwicklung der Immobilienbranche daher einige der Trends, um die sich zukünftig alles drehen wird.

Der Mangel an Assets beherrscht die Märkte mehr denn je – und das sowohl europaweit als auch assetklassenübergreifend. Dementsprechend wird das Investmentumfeld auch 2019 kompetitiv bleiben. Aufgrund des steigenden Wettbewerbsdrucks und dem Mangel an Top-Produkten weiten Anleger ihre Suchprofile aus: Sie gehen sowohl in Bezug auf die Lage als auch in puncto Objektqualität Kompromisse ein und beschreiten neue Wege, was die Assetklassen betrifft. Demnach rücken neben B-Städten und Value-Add-Objekten sowie Standorten mit Entwicklungspotenzialen zunehmend auch Nutzungsmodelle wie Coworking, Coliving, Senioren- und Studentenwohnen, Pop-up-Stores, Rechenzentren sowie Mixed Use-Konzepte in den Fokus. Dahinter steckt eine Strategie, die sich auf lange Sicht bewähren wird: Denn stabile, widerstandsfähige Investmentstrategien sollten gewiss nicht nur die Immobilienzyklen, sondern auch langfristige strukturelle Veränderungen berücksichtigen. Deshalb muss sich mitunter damit beschäftigt werden, wie wir zukünftig leben und arbeiten wollen; ergo: Wie sich unsere Beziehung zum physischen Raum verändert. Mit urbanen, durchmischten Quartieren sowie deren Nutzungsbausteinen, die sich in den vergangenen Jahren analog zum demographischen, soziologischen und technologischen Strukturwandel am europäischen Markt etabliert haben, wird genau dieser Entwicklung Rechnung getragen. Daraus wird außerdem resultieren, dass die jetzigen Alternativen vermehrt selbst zu klassischen Anlagemöglichkeiten avancieren, da sie die gewachsenen Bedarfsmuster widerspiegeln.

Büroobjekte in den CBDs der europäischen Metropolen sind nach wie vor der Fels in der Brandung und stehen allem voran bei risikoaversen Investoren ganz oben auf der Einkaufsliste. Insbesondere in Deutschland und in Südeuropa sind sie angesichts des Flächenmangels gefragter denn je, auch in Dublin wird mit einem überdurchschnittlichen Wachstum der Spitzenmiete gerechnet. Die Leerstandsraten waren europaweit nie niedriger – in Berlin sind wir mittlerweile bei einem Wert von nur 1,5 % angelangt. Und auch die Produktpipeline wird die Situation nur bedingt entspannen, da die Fertigstellungsvolumina nur knapp den Bedarf der Nutzer decken. Dementsprechend hoch sind die Mietsteigerungspotenziale – wir gehen flächendeckend von weiter signifikant steigenden Spitzenmieten aus. Die durchschnittlichen Spitzenrenditen liegen gleichzeitig zwar auf einem Rekordtief, reduzieren jedoch nicht die Attraktivität dieser Assetklasse.

Value-Add-Anleger fokussieren sich hingegen auf das Logistiksegment, das eindeutig vom Strukturwandel am Einzelhandelsmarkt profitiert und auf der Erfolgswelle E-Commerce schwimmt. Länder in Zentral- und Osteuropa wie Polen, Tschechien und Rumänien spielen hierbei aufgrund ihrer strategisch guten Lage, vergleichsweise niedrigen Kosten und dem zunehmenden E-Commerce eine große Rolle. Angesichts neuer dynamischer Konzepte – seien es nun Retailment-Center, ein Mix aus Logistik- und Handelsimmobilie oder innerstädtische Logistik-Hubs – wird sich die Nachfrage auf Nutzer- und Investorenseite auch weiterhin erhöhen.

In Revitalisierungen und Projektentwicklungen sehen wiederum opportunistische Investoren die einzige Chance auf höhere Erträge. Die Flächenkonsolidierung diverser Retailer sowie die Abwanderung einiger Industriebetriebe in dezentralere Standorte bieten die Möglichkeit auf eben solche Umnutzungen.

Außerdem erleben wir nach wie vor eine Renaissance der Wohnimmobilie – was einst als eher unbeliebtes Asset ge- und behandelt wurde, mausert sich nach und nach zum Gipfelstürmer. Grund hierfür sind die langfristig stabilen Erträge und die guten, resistenten Fundamentaldaten. Gemeinsamer Nenner all dieser Entwicklungen ist der Mangel an Flächen und Top-Produkten, der zunächst nicht abbrechen wird, gepaart mit dem verstärkten Drang nach Urbanisierung. Dementsprechend gefragt sind temporäre Wohn- und Bürokonzepte, die sogenannten „Space as a Service"-Angebote, die den Büromärkten die Möglichkeit zum Atmen geben und unterschiedlichsten Nutzergruppen flexible Flächen zur Verfügung stellen, sodass diese auf kurzfristige Veränderungen reagieren können.

Mit Blick auf die Investmentaktivitäten in Europa rechnen wir damit, dass sich der Wettbewerb um nationale und internationale Investoren zwischen den europäischen Metropolen in diesem Jahr intensivieren wird. Der Erfolg der Städte steht und fällt damit, ob und wie umfassend politische Akteure gemeinsam mit der Immobilien- und Bauwirtschaft die Stadtentwicklung forcieren. Es gilt, neue Areale zu erschließen, Bestandsflächen zu revitalisieren und noch freie Flächen nachzuverdichten: Mit dem Ziel, urbane, durchmischte Viertel zu schaffen, die möglichst viele Bedürfnisse subsumieren. Diese werden zukünftig zum Dreh- und Angelpunkt unterschiedlichster Marktaktivitäten – und damit auch als Assetklasse für Investoren immer wichtiger. Zeitgleich hat das sich verändernde Nutzer- und Konsumentenverhalten auch Auswirkungen auf die Flächenkonzepte: Der Wunsch nach Service, Flexibilität und Individualisierung nimmt zu und mündet in der On-Demand-Economy, die einen Bruch in der Industrielandschaft mit sich bringen wird. Investoren müssen deshalb verstärkt auch als Betreiber ihrer Assets fungieren, um potenzielle Wertsteigerungspotenziale ausschöpfen zu können.

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Der Autor
Marcus Lemli
CEO Germany und Head of Investment Europe
Savills Immobilien Beratungs-GmbH