27.05.2019
Anja Sturme
Thorsten Faasch

Thorsten Faasch im Gespräch mit Anja Sturme über seine Einschätzungen zur aktuellen Entwicklung des deutschen Hotelimmobilienmarktes.

Viele Entwicklungspotenziale für Hotels am deutschen Markt

„Mein Favorit sind 4 bis 5 Sterne Konferenzhotels mit 300 Zimmer und Tagungsräumlichkeiten für 300 Personen plus. Der deutsche Markt hat zu wenig attraktive in direkten Zentrumslagen davon und in fast allen Städten ist die Luft in dem Bereich dünn."

Quelle: Shutterstock

Herr Faasch Sie sind einer der „älteren Hasen“ – im Sinne von Erfahrung meine ich – auf dem deutschen Hotelimmobilienmarkt und beobachten das Geschehen seit mehreren Jahrzehnten aus unterschiedlichsten Perspektiven.

Wie ist Ihre Einschätzungen zu den aktuellen Entwicklungen auf dem Hotelimmobilienmarkt? Wird es auch in den nächsten Jahren mehr Nachfrage als Angebote bei den Anlegern geben oder tritt schon bald eine Sättigung ein?

Das kann man natürlich so pauschal nicht sagen. Aus Betreibersicht haben wir mit der Verdrängung der Individualhotellerie zu kämpfen.Wenn wir das aus der Entwicklersicht sehen, charakterisieren fehlende Grundstücke, lange Genehmigungsverfahren und immense Baukostensteigerungen die Situation auf dem Hotelimmobilienmarkt.Aus Investorensicht haben wir mit einem Mangel an geeigneten Produkten und bislang stetig sinkenden Renditen zu kämpfen. Die Renditen haben sich allerdings zuletzt stabilisiert. Wir gehen davon aus, dass da keine merklichen Korrekturen nach unten mehr zu verzeichnen sind. Die großen Entwicklungen in den Hauptkernmärkten sind sehr eingeschränkt. Es gibt mehr Standorte mit kleineren Volumina in bspw. B- und C-Destinationen. Darüber hinaus treffen wir teilweise auf fehlendes Verständnis bzw. geringe Kenntnisse der Märkte außerhalb der A-Standorte. Gehen wir auf den Produktmangel in Gänze ein, kann man sagen die eierlegende Wollmilchsau, d.h. die Top Brand in der 1A Lage mit Pachtvertrag der großen Player (Marriott, IHG, Hilton, Accor etc.) gibt es nun mal nicht (mehr). Die Einheiten werden zwangsläufig kleiner, wenn die Standorte peripherer – d.h. außerhalb der A-Standorte - werden. Schwierig für die großen institutionellen Anleger mit hohen Overhead-Kosten, für die sich kleine Investitionsvolumina nur bedingt rechnen.

Die Nachfrage nach Hotelinvestmentprodukten wird auf jeden Fall anhalten, von einer Sättigung kann keine Rede sein. Immer mehr Reisetätigkeit – auch nach Deutschland sowie die Internationalisierung und die Globalisierung der Märkte sind dafür hauptverantwortlich- die Kennzahlen stimmen aktuell noch und bilden dafür eine wichtige Grundlage weiterer Hotelinvestitionen.

Welche Alternativen haben Investoren, die nicht mehr in deutsche Hotels investieren können? Wandern diese in andere Asset-Märkte oder in andere internationale Märkte ab?

Wir haben viele neue Entwicklungspotenziale in Deutschland unter anderem durch die Verdrängung der Individualhotellerie und die in vielen Bereichen überalternden Bestände, aber auch die sich weiter institutionalisierende Ferienhotellerie. Aber auch wenn die Hotellerie sich mittlerweile aus dem Nischendasein herausentwickelt hat, investieren und entwickeln vor allem mittelständische Unternehmen dann doch lieber in Wohnungen und Büros als Hotelengagements im Ausland zu starten. Sicherlich die großen offenen Fonds wie DEKA und Union Investment kaufen vermehrt weltweit, neben der Risikostreuung und der Diversifizierung ist die Tatsache, dass die Volumina in Deutschland oft einfach nicht mehr ausreichen, ein Grund dafür.

Da sind die Hotelbetreiber den Entwicklern weit voraus, oder?

Ja Hotellerie war immer ein internationales Geschäft. Motel One,25 hours oder auch Ruby sind nun international aktiv geworden, haben sich international aufgestellt und es scheint zu funktionieren. Da geht man ja nicht nur in die europäischen Nachbarstaaten sondern auch nach Dubai und in weitere Destinationen. Der Beweis, dass es nachhaltig funktioniert und die Brands angenommen werden ist noch ausstehend – zu wünschen ist es.

 Wie schätzen Sie die Beeinträchtigung des Hotelmarktes durch kritische weltpolitische und weltwirtschaftliche Entwicklungen ein?

Deutschland ist wirtschaftlich und politisch weiter stabil, die Zinsen bleiben immer noch niedrig, es ist extrem viel Geld im Markt. Da spielt auch bei den Investoren die Psychologie eine große Rolle. Man hat das Gefühl, weite Teile der Wirtschaft und auch die Immobilienbranche ignoriert das Weltgeschehen, dass selbstverständlich großen Einfluss auf die Marktentwicklung hätte – die „Alten Hasen“ haben 9/11 und Lehman erlebt.

Wenn Sie die Zukunft der Hotelprodukte auf einer Skala von 1 bis 6 bewerten müssten (klassisches deutschen Schulnotensystem), wo würden Sie aus Anlegersicht die nachfolgenden Produkte positionieren?

4-5 Sterne Hotellerie

Ich wünschte das Segment hätte mehr Aufmerksamkeit, weil es u.a. die Preise treiben könnte, aber aufgrund der fehlenden Ressourcen für diese Hotels und die geringe Wirtschaftlichkeit, bewerte ich das leider eher unterdurchschnittlich und würde dem eine Vier einräumen.

2-3 Sterne Hotellerie und Budgethotellerie

Die Midscale Hotellerie (2-3-Sterne) bewerte ich mit einer Zwei aber bei der Budgethotellerie (1-2-Sterne) sehe ich eine ganz klare Eins, da ist noch Platz da und viel Entwicklungspotenzial, auch an den Top-Standorten.

Geschäftshotellerie versus Ferienhotellerie?

Der Geschäftshotellerie gebe ich eine 3, da es eine gewisse Sättigung am Markt gibt, die aber mittel- bis langfristig kompensiert wird; Ferienhotellerie als Kettenhotel institutionalisiert sich erlebt gerade einen Quantensprung, deswegen die Note 2.

Klassische Hotellerie versus Boarding House/Service Apartments

Klassische Hotellerie eine 3, aufgrund des prognostizierten Zuwachses bei den Boardinghäusern/Serviced Apartments um rund 60% bis 2021 eine 2+.

Last but not least eine persönliche Frage: Was sind Ihre Lieblingsunterkünfte wenn Sie geschäftlich unterwegs sind und wenn Sie privat unterwegs sind?

Das Motel One am Sendlinger Tor ist mein deutlicher Favorit, wenn ich geschäftlich in München unterwegs bin. Dies ist das Projekt, das den Motel One Hotels zum Durchbruch in den Innercities verholfen hat. Es liegt einfach phantastisch. In Hamburg favorisiere ich das Ameron-Hotel für geschäftliche Besuche. Ein klares Konzept sowohl in der Designsprache als auch in der “Handhabe“. Man braucht kein Studium des Lichtmanagements, um sich im Hotelzimmer zurecht zu finden (lacht). Beide Hotels haben eine sehr gute Lage am jeweiligen Standort.

Privat bevorzuge ich seit Jahren das Kranzbach von der Familie Edinger in Garmisch – weiterhin ein traumhaftes Refugium.

Herr Faasch, ich bedanke mich für das Gespräch mit Ihnen. Wir freuen uns gemeinsam auf den 11. Hotelimmobilien-Kongress, der in diesem Jahr im Andaz in München stattfinden wird. Wie immer erhalten wir dann von Ihnen die brandaktuellen Daten vom Hoteltransaktionsmarkt 2019/2020.

 

Das Event zum Thema
Die Autoren
Anja Sturme
Projektleiterin
Heuer Dialog
Thorsten Faasch
Director National Hotel Services
BNP Paribas Real Estate