09.05.2019
Volker Wohlfarth

Demokratisierung einer Anlageform

Immobilien-Crowdinvesting auf neuen Wegen

Mit ihren häufig günstigeren und wendigeren Geschäftsmodellen mischen Proptech-Firmen die Immobilien-Branche auf.

Das Immobilien-Crowdinvesting ist der derzeit am dynamischsten wachsende Bereich: Rund 70 Prozent des über Crowdinvesting-Portale eingeworbenen Kapitals fließt in die Finanzierung von Immobilienprojekten. In 2018 sind die Investitionen im Immobilien-Crowdinvesting auf 210 Millionen Euro gestiegen. Anleger stürzen sich auf die Anlageklasse, immer mehr Anbieter platzieren unterschiedlichste Projekte.

Crowdinvesting-Plattformen fokussierten sich bisher auf die Immobilien-Assetklasse Wohnen. Vermehrt werden nun auch die Assetklassen Büro, Retail, Logistik, Pflege, Studenten- und Mikro-Appartements ins Auge gefasst. Beliebte Risikoklassen sind Projektentwicklung, Revitalisierung, Sanierung und Value-Add. Angesichts historisch niedriger Zinsen und eines boomenden Immobilienmarktes bietet Crowdinvesting eine attraktive Anlageform für Privatanleger, um sich mit kleinen Anlagebeträgen an der Entwicklung von Immobilienprojekten zu beteiligen.

Demokratisierung einer Anlageform

Bisher waren Immobilieninvestments vor allem Family Offices und großen Investoren vorbehalten. Kleinanleger konnten zwar Wohnungen kaufen, mussten aber hohe Summen aufbringen und Klumpenrisiken eingehen, da das Investment an eine einzelne Immobilie gebunden war. Zudem müssen Anleger beim Erwerb einer Immobilie mit hohen Transaktionskosten rechnen, Aufwendungen für den Erhalt der Immobilie aufbringen und dazu noch Zeit investieren. Investments in offene Fonds als Alternative dagegen haben den Nachteil, dass sie das Kapital der Anleger über Jahre bei vergleichsweise geringen Renditen binden.

Crowdinvesting-Plattformen dagegen demokratisieren eine Anlageform, für die Kleinanlegern bisher das Know-How und das Kapital fehlte: Investitionen werden in Form von Darlehen für Projektentwicklungen zur Verfügung gestellt. Die Plattform übernimmt dabei mit der Auswahl der Projekte gleichzeitig die Finanzierung der Projektentwickler und bündelt kleine Anlagesummen. Die Vorteile im Vergleich zu klassischen Bankprodukten sind sowohl ein mit über 5 Prozent deutlich höherer fester Zinssatz wie auch eine kurze Kapitalbindungsdauer. Der Aufwand für Anleger ist gering: Für ein Immobilienprojekt ihrer Wahl können sie zwischen 500 Euro bis 10.000 Euro investieren. Im Gegensatz zu vergleichbaren Anlageklassen fallen zudem beim Crowdinvesting für die Investoren keine Kosten bei der Investition an, da Crowdinvesting-Plattformen sich über die Gebühren finanzieren, die sie den Projektentwicklern in Rechnung stellen. Ein weiterer Vorteil: Es wird kein Depot oder zusätzliches Konto benötigt. Die Geldanlage wird einfach per Überweisung an einen Treuhänder getätigt.

Chancen/Risikoprofil steuert den Auswahlprozess

Projektentwicklungen sind relativ vorhersehbar. Es gibt viele Daten, die herangezogen werden können, um die Risiken und Fallstricke gut einschätzen zu können. Im Vergleich zum Crowdinvestment in Unternehmen, können Plattformen bei der Auswahl von Projekten für das Immobilien-Crowdinvesting auf eine breite Datenbasis zurückgreifen und somit die Erfolgswahrscheinlichkeit von Projekten relativ gut prognostizieren. Die Risikominimierung entsteht über einen umfangreichen Auswahlprozess der später angebotenen Immobilienprojekte. Dabei spielt das Immobilien-Know-How der Crowdfunding-Plattform eine entscheidende Rolle.

Entwicklung zu einem breiteren Angebot

Das bestehende Angebot der Crowdinvesting-Plattformen wird sehr gut angenommen und auch der Vertrieb neuer Immobilien-Finanzprodukte über Digitalplattformen kann eine Zukunft haben. Erste Plattformen haben dies bereits erkannt und diversifizieren ihr Angebotsportfolio. Wurde bisher fast ausschließlich über partiarische Nachrangdarlehen finanziert, bieten erste deutsche Plattformen nun eigenkapitalbasierte Finanzierungen an. Diese sogenannten nicht-öffentlichen “Club Deal”-Finanzierungen sind z.B. für Anleger interessant, die mit maximal 20 anderen Anlegern mindestens 50.000 Euro pro Projekt investieren möchten. Ein weiterer Trend im Angebot von digitalen Plattformen sind Finanzierungen über öffentliche Anleihen, die Anlegern die Tür zum weißen Kapitalmarkt öffnen.

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Frankfurt am Main
04.06.2019
Der Autor
Volker Wohlfarth
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