26.04.2019
Jens Nietner

Wo Finanzierungsbedarf auf Immobiliennachfrage trifft

Forward-Deals

Trotz gestiegener Bau- und Grundstückskosten müssen Entwickler heute nicht um eine Finanzierung bangen.

Banken finanzieren weiterhin bis zu den üblichen Beleihungswerten und zu den inzwischen gewohnt günstigen Zinsen. Für die Differenz zwischen verfügbarem Eigenkapital und möglichem Erstrangdarlehen steht eine Vielzahl von Finanzierungsangeboten zur Verfügung. Die Frage ist allerdings, welcher Entwickler heute Nachrangdarlehen und andere Mezzaninformen benötigt. Denn dem gestiegenen Kapitalbedarf steht eine noch stärker gestiegene Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten gegenüber. Und in einem intensiven Wettbewerb um Core- und Core+-Immobilien haben institutionelle Investoren frühzeitige Projekteinstiege als eine Strategie etabliert, um besonders attraktive Objekte bereits vor der Fertigstellung anzubinden.

Der Trend zu Forward Deals

Für die Erwerberseite von besonderem Interesse ist dabei vor allem eine belastbare Analyse, ob sich die Marktbedingungen am jeweiligen Standort über den Fertigstellungszeitraum hinaus weiterhin zu ihren Gunsten entwickeln und Nachfrage sowie Mietentwicklung auf absehbare Zeit positiv sein werden. Unter diesen Bedingungen bietet ein Forward-Deal die Möglichkeit eines vergleichsweise günstigen Einstiegspreises. In der Regel definiert sich der Kaufpreis, der vor Fertigstellung erworbenen Objekte, über diverse Faktoren. Das sind die zu erwartende Miete, die sich wiederum am aktuellen Marktgeschehen orientiert, Zuwanderung, Beschäftigungs- und Einkommenswachstum und eine ganze Reihe weiterer gut prognostizierbarer Faktoren. Diesbezüglich bieten sämtliche deutsche Topstädte sowie die B-Standorte in den Wachstumsregionen aktuell gute Voraussetzung für Forward-Deals. Einige Städte wie beispielsweise Berlin mit seinem dynamischen Mietpreiswachstum und seiner geringen Flächenverfügbarkeit weisen dabei besonders günstige Bedingungen auf.

Heute können die Marktteilnehmer davon ausgehen, dass beispielsweise die Büromieten in den Toplagen der deutschen Metropolen während einer Fertigstellungszeit von rund zwei Jahren um vier bis fünf Prozent steigen. An Standorten, die sich in der jüngeren Vergangenheit besonders dynamisch entwickelten, wie dem Berlin-Friedrichshainer Spreeufer, liegen die aktuellen Marktmieten sogar um mehr als 50 Prozent über dem Niveau von vor drei Jahren, wobei das sicherlich eine Ausnahme darstellt.

Herausforderungen des frühzeitigen Projekteinstieges

Die juristische Gestaltung eines frühen Projekteinstieges ist mit einigen Herausforderungen behaftet. Wie so häufig, gibt es auch hier diverse Möglichkeiten mit spezifischen investmentrechtlichen und strukturellen Herausforderungen. Zumeist geht es dabei um die Frage, wie sich die für den Baufortschritt erforderlichen Zahlungsströme mit den Möglichkeiten der Käuferseite vereinbaren lassen – und welche Lösungen es etwa bei der Begrenzung der Fremdkapitalaufnahme oder in Bezug auf Sicherheiten gibt. Hinzu kommen Themen der Qualitätssicherung und der Abstimmung mit der Verkäufer- bzw. Entwicklerseite. Kapazitäten für die Überprüfung von Baufortschritt und -qualität auf Käuferseite und Verständnis für die bautechnischen Herausforderungen sowie gegenseitiges Vertrauen sind unentbehrliche Voraussetzungen für ein erfolgreiches Projekt. Denn die Partner werden in der Regel über einen Zeitraum von etwa zwei Jahren und unter hohem Kapitaleinsatz zusammenarbeiten.

Deutliche Einsparung bei den Finanzierungskosten

Für die Entwicklerseite bedeutet der wachsende Trend zu Forward-Deals vor allem eine Reduktion der Finanzierungskosten. Denn während Mezzanindarlehen in der Regel weiterhin mit über zehn Prozent verzinst werden, schlagen die Finanzierungskosten bei Forward-Deals nur mit deutlich einstelligen Werten zu Buche. Hohe Abschläge auf den zur Fertigstellung avisierten Verkaufspreis gehören angesichts der hohen Investorennachfrage jedenfalls längst der Vergangenheit an.

Das Event zum Thema

Finanzierung QUO VADIS?

Frankfurt am Main
04.06.2019
Der Autor
Jens Nietner
Geschäftsführer
HIH Real Estate