23.04.2019
Annette Griesbach

Erbbaurechte können auch für gewerbliche und institutionelle Investoren eine attraktive Anlageform in allen Assetklassen, auch im Logistikbereich, sein – achten Sie aber auf die richtige Vertragsgestaltung.

Das Erbbaurecht wird 100 – Chancen und Risiken einer jung gebliebenen Anlageform auch für gewerbliche Investoren

Erbbaurechte sind in Deutschland seit 1919 gesetzlich verankert. Heute regelt das Erbbaurechtsgesetz deren Voraussetzungen und inhaltliche Gestaltungsmöglichkeiten.

Quelle: www.meine-baufi.de

Beim Erbbaurecht fallen – anders als bei dem im BGB geregelten Grundprinzip des einheitlichen Eigentums an Grund, Boden und Bauwerk – die Eigentumsverhältnisse auseinander. Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer eines Gebäudes auf fremden Grund und Boden und zahlt dem Grundstückseigentümer für die Überlassung des Grundstücks eine Miete, den Erbbauzins (i.d.R. jährlich, aber auch als Einmalzahlung möglich).

Bei seiner Einführung 1919 diente das Erbbaurecht insbesondere dazu, einkommensschwachen Bürgern den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen. In der Nachkriegszeit vergaben Kommunen Erbbaurechte, um den Wohnungs- und Wiederaufbau zu fördern.

Auch heute noch werden Erbbaurechte vorrangig von Kommunen und kirchlichen Einrichtungen vergeben. Nachdem Kommunen in den vergangenen Jahren vielfach ihr „Tafelsilber“, d.h. ihre Grundstücke, verkauft haben, planen sie inzwischen vermehrt, ihre Grundstücke zu halten. Erbbaurechte gewähren ihnen eine stabile Einnahmequelle und helfen dabei, Grundstücksspekulationen zu verhindern.

Erbbaurechte sind für alle Nutzungsarten möglich und u.a. aufgrund steigender Grundstückspreise auch als Anlageform für gewerbliche und institutionelle Investoren interessant. Da oftmals von Kommunen gehaltene Grundstücke als Logistikstandorte gut geeignet sind, sind Erbbaurechte für die Projektentwicklung von Logistikanlagen besonders attraktiv.

Weitere Gründe für die Attraktivität von Erbbaurechten sind :

  • Höhere Eigenkapitalrendite, weil keine Ankaufskosten für das Grundstück anfallen;
  • Konstante und vergleichsweise risikoarme Verzinsung (eine Wertsteigerung des Grundstücks bleibt auch bei einem indexierten Erbbauzins in der Regel unberücksichtigt);
  • Der Erbbauzins ist bei vermieteten Gebäuden anders als Investitionen in Grund und Boden steuerlich als Aufwand absetzbar.

Bei der Vertragsgestaltung sollten aber Projektentwickler und Endinvestoren bestimmte Punkte beachten, um nicht später insbesondere bei der Finanzierung böse Überraschungen zu erleben. Hier nur einige Beispiele, die zeigen, welche Fallstricke es geben kann:

  • Bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages besteht noch kein Baurecht für das konkrete Gebäude: Ein Rücktritt vom Erbbaurecht nach dessen Eintragung im Grundbuch ist gemäß § 1 Abs. 4 ErbbauRG nicht mehr möglich. Die Realisierbarkeit des konkreten vom Erbbaurechtsnehmer geplanten Projekts muss daher vor Beantragung der Eintragung des Erbbaurechtes geklärt sein. -> Rücktrittsrechte nur bis zur Beantragung der Eintragung möglich.
  • Laufzeit:. Eine kurze Laufzeit bzw. Restlaufzeit des Erbbaurechts hat Auswirkungen auf die Refinanzierbarkeit. Nach § 13 Abs. 2 Pfandbriefgesetz ist eine Beleihung befristeter Rechte nur zulässig, wenn die planmäßige Tilgung der Grundschuld spätestens 10 Jahre vor Ablauf des Rechts endet. -> Erbbaurechte mit einer Laufzeit von unter 20 Jahren sind in der Regel bei Pfandbriefbanken nicht finanzierbar und somit schwer veräußerbar.
  • Zustimmungserfordernisse: Als Inhalt des Erbbaurechtes können und werden häufig Verfügungsbeschränkungen, Zustimmungsvorbehalte und Mitspracherechte des Grundstückseigentümers vereinbart, wie z.B. Nutzungsbeschränkungen, Zustimmungsvorbehalte zur Belastung oder zur Höhe von Grundpfandrechten, Veräußerung, Vermietung, für Umbauten oder Nutzungsänderungen oder Vorkaufsrechte. Führen Zustimmungsvorbehalte beispielsweise dazu, dass ein Grundpfandrechtgläubiger bei einer etwa erforderlichen Verwertung seines Grundpfandrechts eingeschränkt wird, erschwert bzw. verteuert dies eine Finanzierung oder kann diese sogar unmöglich machen. -> Je geringer die Mitsprache- und Zustimmungsrechte des Grundstückseigentümers sind, umso einfacher und günstiger wird eine Finanzierung und eine spätere Veräußerung.

Institutionelle Anleger, die den Beschränkungen des KAGB unterworfen sind, müssen bei der Vertragsgestaltung u.a. auf folgende Punkte achten:

  • Der vorzeitige Heimfall sollte nicht aus vom Erbbauberechtigten nicht zu vertretenden Gründen eintreten können.
  • Verlangen Gemeinden solche Beendigungsgründe zwingend (manchmal Gründe des Allgemeinwohls), muss eine dann zwingend zahlbare Entschädigung dem Verkehrswert entsprechen.
Die Autorin
Annette Griesbach
Rechtsanwältin
Eversheds Sutherland (Germany) LLP