05.04.2019
Sabine Reimann

Immer eher, immer schneller - Wie verschieben sich Haftung, Gewährleistung und Fälligkeit?

Transaktionen und Forward Deals

Immobilien sind nach ein sehr gefragtes Investmentobjekt. Mit Forward Deals sichern sich Käufer den Erwerb gefragter Immobilien zu immer früheren Zeitpunkten. Damit sind juristische und finanzielle Risiken verbunden, die man nicht unterschätzen sollte.

Quelle: Heuer Dialog GmbH

CT: Frau Reimann, täuscht der Eindruck oder werden immer mehr Projektentwicklungen bereits veräußert, bevor überhaupt der erste Spatenstich gemacht ist?

SR: Meiner Meinung nach täuscht dieser Eindruck nicht. Sicher ist der Erwerb "vor dem ersten Spatenstich" nicht der Regelfall geworden, aber Forward-Deals und Forward-Funding-Deals kommen inzwischen in der Tat immer häufiger vor und jedenfalls noch während der Bauphase und vor Fertigstellung wird häufig bereits verkauft. Das ist auch kein Wunder. Denn der Markt ist für Verkäufer derzeit sehr gut und gerade bei Forward-Funding-Deals spart der Projektentwickler einen Teil der Finanzierungskosten, weil der Käufer bereits nach Baufortschritt zahlt. Wegen der hohen Nachfrage sind die damit verbundenen Risikoabschläge inzwischen gering; es lohnt sich also. Darüber hinaus ist es auch Fonds inzwischen möglich, solche Transaktionen durchzuführen, so dass es auch weitere Nachfrager gibt.

CT: Sehen Sie einen Forward-Deal im Unterschied zu einer herkömmlichen Transaktion - was ist anders?

SR: Bei herkömmlichen Transaktionen – sei es im Asset- oder Share-Deal – wird ein fertiges Produkt gekauft. Die Immobilie ist hergestellt und der (Anker-)Mieter meist eingezogen. Der Käufer geht also nicht das Risiko der Fertigstellung und das damit verbundene Risiko ein, dass der (Anker-)Mieter wieder abspringt (z.B. zurücktritt wegen Verzögerung oder Mängeln). Der Cash-Flow ist bei Kaufpreiszahlung also gesichert. Anders ist das beim Forward-Deal. Da ist im Zeitpunkt des Vertragsschlusses manchmal noch nicht einmal die Baugenehmigung erteilt. Immerhin zahlt der Käufer erst nach Fertigstellung und der Verkäufer muss eine lange Liste von Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllen, neben den sonst üblichen, bis hin zur ersten beanstandungsfreien Zahlung der Miete des Ankermieters. Letztlich sichert ein solcher Vertrag nur den Erwerb. Daher ist heute eher der Forward-Funding-Deal üblich. Hier wird nach Vorliegen der üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen – Auflassungsvormerkung, behördlicher Vorkaufsrechtsverzicht etc. – schon die erste Kaufpreisrate für das Grundstück fällig und sukzessive nach Baufortschritt weitere Raten. Der Käufer übernimmt damit auch ein Stück weit die Projektentwicklungsfinanzierung und das Projektrisiko.

CT: Welche Fehler machen Käufer und Verkäufer ohne Erfahrung mit Forward-Deals - wo erleben Sie den größten Beratungsbedarf?

SR: Aus meiner Sicht wird heute sehr früh gekauft, manchmal zu früh. Wenn noch keine Baugenehmigung vorliegt, ist letztlich der Kaufgegenstand nur vage definiert. Dann kann man hinterher auch nur schlecht prüfen, ob das fertige Produkt eigentlich dem entspricht, was man kaufte – die Feststellung der ordnungsgemäßen Fertigstellung ist erschwert. Unterschätzt wird auch das Risiko des Nachbarwiderspruchs bei Baugenehmigungen, eine vollziehbare Baugenehmigung kann so auch wieder entfallen. Derzeit sind Baukapazitäten eher knapp. Die damit verbundenen Zeitprobleme bei der Erstellung des Baus werden mitunter unterschätzt. Projektentwickler agieren in Projektgesellschaften. Auch das damit verbundene Insolvenzrisiko sollten man im Blick haben und – z.B. durch Eintrittsrechte in GU-Verträge – käuferseits jedenfalls Vorsorge treffen. Das hilft aber nichts, wenn sich das Insolvenzrisiko des GUs verwirklicht; dann wird das Projekt auch für den Käufer schnell sehr viel teurer. Häufig wird auch unterschätzt, dass die Gemeinden mit am Tisch sitzen und auch ein städtebaulicher Vertrag übertragen werden muss, dem die Gemeinden in der Regel zustimmen müssen. Usw. usf. Aber dennoch sind Forward-Deals und Forward-Funding-Deals attraktiv; mit guter Beratung lassen sich alle diese Risiken abbilden und fair verhandeln.

CT: Sie haben auch internationale Investoren in der Mandantschaft - gibt es Besonderheiten im deutschen Recht, die für, sagen wir, Angelsachsen ungewohnt sind?

SR: Angelsachsen sind oft bereit, höhere Risiken einzugehen. Das sachenrechtliche Abstraktionsprinzip des deutschen Rechts ist schon den Deutschen schwer zu erklären, den Angelsachsen umso mehr. Dies gilt aber für alle Asset-Deals, nicht nur beim Verkauf von Projektentwicklungen. Auch die Tatsache, dass bei fehlender Regelung das Gesetz "einspringt", ist angelsächsischen Rechtsordnungen nicht vertraut; daher dort die meist endlos langen Verträge. Ansonsten ist aber festzustellen, dass auch ausländische Investoren sich auch in juristischen Dingen erstaunlich gut auskennen.


CT: Gemeinsam mit Dr. Alexander Koblischek, Geschäftsführer von RFR, referieren Sie beim 7. Juristischen Jahresgipfel zu genau diesem Thema. Was erwarten Sie sich von der Veranstaltung und was können die Teilnehmer von Ihrem Co-Referat erwarten?

SR: Ich bin mir sicher, dass wir gemeinsam einen spannenden Vortrag halten werden, der sehr durch die praktische Erfahrung gewinnen wird. Die Kombination Praktiker-Anwalt zeigt ja gerade das Spannungsfeld zwischen der perfekten juristischen Absicherung, die zu keinem Deal führen würde, der Abwägung der Risiken und deren vernünftigen Steuerung. Mit Herrn Dr. Koblischek ist ein erfahrener Jurist Co-Referent, der ursprünglich selbst als Anwalt gearbeitet hat, und wird der perfekten juristischen Lösung einen hohen praktischen und risikoabgewogenen Erfahrungsschatz beisteuern. Mein Co-Referent ist darüber hinaus auch Gesellschaftsrechtler und hat daher an der Herausforderung, Forward-Deals und Forward-Funding-Deals als Share Deals zu strukturieren, noch mehr Spaß als ich.

 

Erfahren Sie noch mehr zum Thema Transaktionen und Forward Deals beim 7. Juristischen Jahresgipfel am 8. Mai 2019 in Frankfurt am Main.

Das Event zum Thema
Die Autorin
Sabine Reimann
Partnerin
Hogan Lovells