15.03.2019
Michael Garstka

Der Handel erlebt zurzeit einen Umbruch – das ist kein Geheimnis. Ein vielversprechender Ansatz: Die Nutzung von Flächen in belebten Quartieren.

Gemischt genutzte Immobilien – drei Formeln für den Erfolg

So befinden sich heute immer mehr Handelsflächen gemeinsam mit Büros und Hotels unter einem Dach. Vor einigen Jahren noch undenkbar, aber heute etabliert. Hybride Immobilien sind nicht nur salonfähig geworden, sondern auch ein langfristiges Erfolgsmodell.

léonwohlhage

Das sind unsere drei Faustregeln, die wir bei unseren Projektenwicklungen verfolgen:

1. „function follows form“ ist kein Tabu

Die städtebauliche Einbindung und die Nutzungskonzepte der Mieter haben für uns einen sehr hohen Stellenwert. Dennoch darf man sich genau darin meiner Meinung nach nicht verlieren. Jede Immobilie sollte einen individuellen Charakter erhalten. Das schaffen wir nicht, indem wir die Funktion und die städtebauliche Umgebung als alleinigen Maßstab nehmen. Es ist zwar korrekt, wenn es grundsätzlich heißt: „form follows function“. Aber Ausnahmen bestätigen die Regel, oder wie sagt man so schön? Wir berücksichtigen zwar den Zweck und die Einbindung unserer Objekte, aber wir nehmen uns mit unseren Architekten auch immer Zeit und Raum für Kreativität. Manchmal reicht es schon mit einem Bleistift auf einem schon beschriebenen Papier zu scribbeln. Viele der Ideen, die dabei dann entstehen, werden niemals umgesetzt und sind vielleicht auch nicht die besten. Daraus mache ich gar kein Geheimnis. Aber es wachsen auch Ideen, die für ebendiese individuelle Note sorgen, die meiner Meinung nach so wichtig für eine Immobilie ist. Eine möglichst hohe Aufenthaltsqualität zu schaffen, ist eine der wichtigsten Aufgaben bei der Entwicklung gemischt genutzter Gebäude. Wenn sich die Besucher in der Immobilie als solches wohlfühlen und dort gerne Zeit verbringen, profitieren davon sowohl die unmittelbare Umgebung als auch die einzelnen Mieteinheiten. So schaffen wir die richtigen Rahmenbedingungen.

2. Klare Verhältnisse sind das A und O

Wie startet man am besten ein Vermietungsgespräch? Vielleicht so: Eine tolle Immobilie in bester Lage und Sie können sich Ihre Wunschfläche aussuchen… Wie gerne würde ich bei jedem Gespräch mit potenziellen Mietern so einsteigen. Das würde aber falsche Erwartungen wecken und schlimmstenfalls in einem Chaos enden. Schauen wir uns das an einem Beispiel an: An der Vahrenwalderstraße in Hannover haben wir ein Büro- und Geschäftshaus entwickelt, das zurzeit von unserer Schwestergesellschaft LIST Bau Nordhorn schlüsselfertig errichtet wird. Im Erdgeschoss werden dm und REWE jeweils eine Filiale eröffnen. Design Offices (Anbieter für Serviced Office) bezieht insgesamt 6.700 qm, die sich vom Erdgeschoss bis in das zweite Obergeschoss erstrecken. Für das dritte und vierte Obergeschoss konnten wir B&B HOTELS als Mieter gewinnen. Damit haben wir vier Mieter verteilt auf fünf Geschosse.

Allen Mietern eine Standardfläche gemäß Musterbaubeschreibung im Erdgeschoss zu ermöglichen, wäre unserer Meinung nicht die beste Lösung für das Objekt gewesen. Die Handelsflächen hätten reduziert werden müssen und B&B hätte keinen wirklichen Zugewinn gehabt. Eine einladende, großzügige Lobby, wie sie nun im vierten Stockwerk entstehen wird, wäre im Erdgeschoss in keinem Fall Platz realisierbar gewesen.

Deshalb habe ich das Gespräch mit Max C. Luscher, dem Geschäftsführer der B&B Hotels GmbH, anders als eingangs erwähnt eröffnet: „Herr Luscher, ich habe eine tolle Fläche für Sie – zwar komplett im vierten und fünften Obergeschoss, aber dafür mit einem Einzelhandelsangebot im Erdgeschoss für Ihre Kunden und mit möglichen Synergieeffekten durch die Coworking-Spaces in den unteren Geschossen.“ Damit waren die Grenzen direkt von Beginn an klar abgesteckt. In einer konstruktiven Diskussion – immer im Rahmen des Machbaren – haben wir uns dann dem Mietvertrag angenähert.

3. Standards sind nicht das Maß aller Dinge

Jeder Mieter hat sein eigenes Nutzungskonzept, in dem – mehr oder weniger detailliert – steht, was die Flächen ganz konkret erfüllen müssen. Das ist sinnvoll, denn jedes Geschäft und jedes Business hat seine ganz individuellen Ansprüche. Aber trotzdem nehmen wir nicht immer einfach alles so hin, wie es zu Papier gebracht ist. Klingt erst einmal unverschämt, aber so ist das überhaupt nicht gemeint. Die allgemeingültigen Konzepte der Mieter sind ausschließlich auf die eigenen Flächen ausgelegt und berücksichtigen ihr Umfeld nicht – das ist auch gar nicht anders machbar und deshalb natürlich in Ordnung. Finden in einer Immobilie aber mehrere Nutzungen gleichzeitig statt, entstehen Schnittstellen, die sowohl einen positiven als auch einen negativen Einfluss auf das Konzept nehmen können. Ganz praktisch gesehen heißt das zum Beispiel, dass der Anlieferungsbereich von REWE in Hannover nicht so wie im Konzept festgelegt umgesetzt werden kann, weil das die hundertprozentige Bebauung des Grundstücks nicht hergibt. Dafür haben wir eine gleichwertige Alternative erarbeitet. Kein Problem, weil alle Beteiligten offen an die Sache herangegangen sind. Darüber hinaus entstehen aber natürlich auch Synergien. So sind zum Beispiel der Trafo, die Brandmeldeanlage und die Sicherheitsbeleuchtung für alle Mieteinheiten zentral geregelt.

Und was heißt das für die Nutzer?

Je mehr Nutzer unter einem Dach vereint sind, desto mehr Kompromissfähigkeit ist gefordert. Und ich kann allen Beteiligten nur raten, sich in diesem Sinn voll und ganz auf den Quartiersgedanken einzulassen. Denn die Vorteile dieser Gebäudekategorie kommen erst dann zum Tragen, wenn alle Einheiten sowohl für sich betrachtet als auch im Zusammenspiel funktionieren.

Der Autor
Michael Garstka
Geschäftsführender Gesellschafter
LIST Develop Commercial GmbH & Co. KG