22.02.2019
Angela Rüter

Ist der Vormarsch des „Online only“ zu stoppen? Werden sich Warenhaus-Mall-Hybride durchsetzen? Kommen die Supermärkte ohne Kassen? Auch Werkstattgastronomie, Industriearchitektur oder Indoor-Marktplätze mit viel Grün könnten Trends sein.

RKW-Expertengespräch „Handel ist eine Leidenschaft, die auch in Zukunft noch emotionale Räume braucht!“

Wo die Reise des Handels hingeht, diskutierte Barbara Possinke von RKW Architektur + mit Janine Seitz, Redakteurin im Zukunftsinstitut, Lars Jähnichen, Geschäftsführer der IPH Handelsimmobilien, sowie Timo Niegel, Portfoliomanager bei Lidl.

Fotograf: Markus Pietrek

Angela Rüter: Als Erstes würde ich gerne die Zukunftsforscherin nach ihrer Einschätzung fragen. Frau Seitz, wohin geht es denn nach Ihren Erkenntnissen zukünftig mit dem Handel?

Janine Seitz: Also natürlich ist immer noch die Digitalisierungdas große Thema. Andererseits beschäftige ich mich schon seit zehn Jahren damit – und es war schon damals das große Thema. Aber mittlerweile weiß man zumindest, was technisch möglich ist. Welche Innovationen aber sinnvoll sind, gilt es immer noch herauszufinden. So bin ich überzeugt, dass das kassenlose Einkaufen und Bezahlen per Smartphone grundsätzlich sinnvoll sein kann, der Roboter in der Obstabteilung, der mir einen Apfel reicht, wohl eher nicht.

Lars Jähnichen: Ich würde gerne den Bogen etwas weiter spannen: Die Handelssituation in Deutschland ist heute so gut wie selten zuvor. Wir haben im zweiten Jahr hintereinander einen Gesamtumsatz von über 500 Mrd. Euro im Einzelhandel, mit seit neun Jahren steigenden Zahlen. Eine super Situation? Nur bedingt. Denn wir haben in einigen Bereichen einen sehr harten Wettbewerb mit dem Onlinehandel – etwa bei Fashion mit bald 30 % Onlineanteil, ähnlich sieht es bei Unterhaltungselektronik oder Schuhen aus. Gleichzeitig bleibt die Verkaufsfläche mit 122 Mio. qm konstant, der Umsatzanteil wird also geringer. Das bedeutet für uns, dass viele Akteure hierauf Antworten finden müssen – die Architekten, die Händler, die Eigentümer und auch wir, die Berater und Entwickler.

Angela Rüter: Welche Antworten haben Sie denn?

Lars Jähnichen: Unsere Antwort ist sogar recht simpel: Jede Immobilie muss richtig positioniert werden. Früher, als ich noch bei der mfi gearbeitet habe, gab es lange Zeit einen Standard, wie ein mfi-Shoppingcenter auszusehen hat. Diesen Standard haben wir dann bundesweit umgesetzt. Aber in 2008 haben wir uns – und damit auch jedes Projekt – neu erfunden. Das geht nur, wenn man sich die relevanten Fragen stellt: Wer ist an dem Standort mein Zielkunde? Welchen Zusatznutzen bieten wir diesem Zielkunden und wie können wir ihn kommunizieren? Bei der IPH nennen wir diesen Prozess Positionierung – und daran arbeiten bei uns interdisziplinär besetzte Teams acht bis zehn Wochen. Wenn die Positionierung steht, dient sie als Basis für alles Weitere – von Design und Architektur über die Vermietung bis hin zum Marketing.

Angela Rüter: Die Ausrichtung von Objekten ist ja auch Ihr Thema, Frau Possinke ...

Barbara Possinke: Ja, wir wollen erkennen, was wir heute tun müssen, damit die Frequenz auch in zehn Jahren noch so gut ist wie bei der Eröffnung. Dabei ist uns auch klar, dass wir Objekte an den Standort und die Menschen anpassen müssen – aber wir fragen uns auch: Können wir überhaupt wissen, was den Menschen in fünf Jahren Spaß macht?

Angela Rüter: Vielleicht fragen wir das mal unseren Vertreter der Erfolgsstory „Lidl“. Herr Niegel?

Timo Niegel: Das muss man vielleicht noch differenzierter betrachten. Wir beschäftigen uns vor allem viel mit den Veränderungen der Lebens- und Arbeitswelt unserer Kunden. Da gibt es eine Verschiebung, gerade bei den Mobilitätsmustern: Früher fuhr man klassisch am Wochenende vom Wohnort aus zum Einkaufen. Heute geht der Weg eher unter der Woche und vom Arbeitsort aus zur Einkaufsstätte. Das ist das eine. Gleichzeitig gibt es wachsende, sich immer mehr verdichtende Innenstädte, wo die Flächen knapp werden, aber der Bedarf wächst. Für diese Anforderungen bieten wir Lösungen mit unseren flexiblen Filialkonzepten.

Lars Jähnichen: Das machen Sie ja eigentlich schon sehr gut. Ich zitiere immer gerne diese beeindruckende Zahl: 49 % der Deutschen erledigen ihren Lebensmitteleinkauf innerhalb eines Fünf-Minuten-Radius von ihrem Zuhause. Da hat Lidl sich mit seiner Expansionspolitik hin zu den Menschen schon sehr online-resilient aufgestellt.

Angela Rüter: Also ist die räumliche Anpassung schonmal ein wichtiger Punkt. An welchen Stellen hakt es denn noch, Frau Possinke?

Barbara Possinke: Wir haben derzeit einerseits das Problem, dass die Händler häufig noch nicht die Notwendigkeit zur Veränderung erkennen, nach der Devise „Gerade läuft es doch.“ Andererseits stellen wir fest, dass die verschiedenen Akteure rund um die Ausformung einer Einzelhandelsimmobilie oft nicht das große Ganze im Blick haben, sondern jeder nur auf seinen Teil schaut. Der Investor lässt planen und kümmert sich erst um Mieter, wenn das Haus schon steht. So werden oft Potenziale verschenkt.

Lars Jähnichen: Das ist natürlich eine Zukunftsfrage. Aber wir beobachten schon eine Trendwende, nämlich dass Investoren Experten wie uns sehr frühzeitig in ihre Projekte einbinden und dass wir erst den Standort analysieren, um daraus das Vermietungs- und dann das Planungskonzept zu entwickeln.

Timo Niegel: Auch wir möchten unser Know-how, etwa zu Logistik und Kunden- oder Warenströmen, möglichst früh in die Projektentwicklung einbringen. Schließlich geht es darum, Handelsflächen zu schaffen, die zukunftsfähig und ideal in das Gesamtkonzept integriert sind. Oftmals werden inkomplexen Projektentwicklungen die für Händler essenziellen flexiblen Grundrisse sowie potenzielle Erweiterungsmöglichkeiten schlichtweg vergessen.

Angela Rüter: Zum Thema Langfristigkeit von Handelsangeboten würde ich gerne auch Frau Seitz fragen. Wie ist da Ihre Einschätzung?

Janine Seitz: Ich denke, der Handel wird immer volatiler. Es muss mitbedacht werden, dass heute geplante Immobilien wandlungsfähig bleiben, dass sich Flächen vergrößern und verkleinern können. Das sieht man auch daran, dass die durchschnittlichen Mietverträge in Shoppingcentern immer kürzer werden.

Lars Jähnichen: Natürlich kann man mit kluger Planung vielen Effekten begegnen. Heutzutage müssen Handelsimmobilien beispielsweise auch Begegnungsstätten sein. So spielt in unserer Erfahrung das Thema Freizeit in Kombination mit großen Einzelhandelsimmobilien eine immer wichtigere Rolle.

Angela Rüter: Diese Nutzungsmischung ist ja auch etwas, dass wir nicht nur in Shoppingcentern erreichen wollen, sondern auch in der Stadt selbst. Wie schätzen Sie das ein, gerade wenn es um Klein- und Mittelstädte geht, Frau Possinke?

Barbara Possinke: Wir erleben es häufiger, wenn wir zum Beispiel bei Stadträten Projekte vorstellen oder Optionen besprechen, dass dort die Kausalitäten umgedreht werden. Ich sage dann immer: Ihr müsst erst eure Fußgängerzonen aufwerten, attraktive Plätze und Verweilmöglichkeiten für die Menschen schaffen, und dann kann man auch über ein Einkaufszentrum reden. Allein durch die Immobilie entsteht noch keine Urbanität. Die Städte müssen selber auch investieren, um eine Verzahnung zu erreichen.

Angela Rüter: Können Sie da auch ein Frequenzbringer sein, Herr Niegel?

Timo Niegel: Als Nahversorger tragen wir natürlich mit unserem Angebot dazu bei, Zentren langfristig zu beleben.

Angela Rüter: Lassen Sie uns jetzt auch noch mal in die größeren Städte schauen, Stichwort „Warenhäuser“...

Lars Jähnichen: Oh, für die möchte ich jetzt einmal eine Lanze brechen. Das sind ja meist sehr gut erreichbare, zentrale Standorte, mit den Trampelpfaden der Kunden seit 40, 50 Jahren im Pflaster. Und viele dieser Häuser, die in den letzten Jahren restrukturiert worden sind, enthalten heute auch wieder Handelsnutzungen. Nur eben kombiniert mit Hotels, Wohnungen oder einer öffentlichen Nutzung wie Verwaltungen oder Bibliotheken, weil die Standorte für heutige Ansprüche an reinen Handel einfach zu groß sind.

Angela Rüter: Damit sind wir ja auch bei räumlichen und architektonischen Trends...

Barbara Possinke: Was wir dazu – übrigens weltweit – in Shoppingcentern beobachten, sind verschiedene Auflösungsphänomene, etwa was Ladenstraßen oder Schaufensterfronten angeht. Hier ist viel mehr Offenheit gefragt, die Menschen wollen mehr Nähe zum Produkt – eigentlich wollen sie einen Marktplatz.

Lars Jähnichen: Dazu habe ich ein Beispiel aus einem Projekt in Pasing. Da hatten wir vor Jahren das Problem einer recht engen Ladenstraße, die wir dann teilweise in die Mietbereiche optisch vergrößert haben, inklusive Bodenbelag und Decken. Die Mieter haben nun den Vorteil, dass sie direkt im Kundenlauf werben und die Kunden viel besser in ihre Einheiten hineinziehen können. Dafür haben wir viel begeistertes Feedback bekommen.

Janine Seitz: Ich glaube, dass so etwas auch eine Gegenbewegung zur Digitalisierung darstellt und den Handel auch wieder zurück zu den Menschen bringen kann. Die Kunden wollen auch das Haptische, den Zugang zu den Produkten.

Timo Niegel: Da stimme ich einerseits zu. Andererseits gibt es verschiedene Kundengruppen und Ansprüche – der eine hat Zeit und will Waren und das Einkaufen an sich erleben, aber der andere will sich nur schnell und einfach versorgen. Und man muss auf beide reagieren.

Angela Rüter: Um das mit gleichen Wachstumsraten zu tun, Herr Niegel, wird Ihr Unternehmen immer öfter auch vom Händler zum Projektentwickler?

Timo Niegel: Die Top-Ten-Städte verzeichnen teilweise zweistellige Bevölkerungszuwächse, die Grundstücke werden knapper. Um trotzdem weiter zu expandieren und nah bei den Kunden zu sein, brauchen wir flexible und städtebauliche Lösungen, die wir zum Teil selbst umsetzen. Das heißt, wir entwickeln gemischt genutzte Immobilien, etwa mit Parkplätzen im Erdgeschoss, darüber unsere Filiale sowie weitere Nutzungen: In Hamburg gibt es eine Filiale mit Hotel, in Berlin eine mit preisgünstigen Wohnungen darüber und in Stuttgart haben wir die größte Kita Baden-Württembergs auf einem Lidl-Dach. Wir reagieren also flexibel auf die Standortanforderungen. Damit schaffen wir auch einen städtebaulichen Mehrwert.

Angela Rüter: Damit wird es Zeit für ein Fazit. Ich habe mir verdichtete Städte, Nutzungsmixe zwischen Handel und Nicht-Handel, umgenutzte Warenhäuser und genau positionierte Shoppingcenter gemerkt. Was möchten Sie alle dem Handel noch auf den Weg geben?

Lars Jähnichen: Der stationäre Einzelhandel wird oft tot geschrieben, ist er aber nicht. Es muss nur genau geschaut werden, was wo funktioniert.

Janine Seitz: Der Handel sollte sich seiner Stärken bewusst sein und den Online-Handel als praktische Ergänzung betrachten.

Timo Niegel: Die Dynamik im Handel wird noch zunehmen und damit wird es auch immer wichtiger, sich der eigenen Marke zu vergewissern.

Barbara Possinke: Handel ist eine Leidenschaft – die auch in Zukunft noch emotionale Räume braucht. Daran wollen wir arbeiten, und das am besten noch enger mit allen Beteiligten.

 

 

Copyright: Das Experteninterview wurde von RKW Architektur + konzipiert und erschien in der RKW-Jahresbroschüre 2018

Das Event zum Thema
Die Autorin
Angela Rüter
Geschäftsführerin
Heuer Dialog