Die Investition in Projektentwicklungen war traditionell spekulationsgeneigten Anlegern vorbehalten. Institutionelle Investoren scheuten die mit einer Projektentwicklung einhergehenden Risiken, insbesondere die eines insolventen Projektentwicklers, Baumängel und etwaige Fehlkalkulationen von Mieterträgen. Das aktuelle Niedrigzinsumfeld, die Knappheit der Core-Immobilien und niedrige Renditen führen jedoch in den letzten Jahren zu einem Umdenken.
Der Wettbewerb um Core-Immobilien steigt und die Erfolgschancen eines Anlegers in einem Bieterverfahren sind gering, wenn man nicht gewillt ist, die Lücke zwischen gefordertem Kaufpreis und Renditeerwartung hinzunehmen. Dementsprechend investieren auch risikoaverse Anleger mit steigender Tendenz entweder direkt oder indirekt in Projektentwicklungen durch Forward Deals. Dabei kauft sich der Investor bereits während der Projektentwicklungsphase in eine Immobilie ein und bezahlt entweder in Raten je nach Baufortschritt (Forward Funding) oder bei Fertigstellung (Forward Purchase).
Ob im Wege eines „Asset Deals“ oder eines „Share Deals“ sichert sich der Investor bei einem Forward Deal frühzeitig die Investition in eine Immobilie an einem attraktiven Standort und kann - muss aber nicht - die Vermietung „vom Reißbrett“ mitbestimmen. Der Projektentwickler sichert sich die aktuell hohen Kaufpreise und kann sich die Finanzierung des Bauvorhabens erleichtern.
Man könnte mithin annehmen, der Königsweg zur Core-Immobilie sei über den Forward Deal gemeistert. Aber bleiben nicht die bekannten Risiken einer Investition in eine Projektentwicklung bestehen, oder nimmt der Investor nur einfach diese in Kauf, um eine Core-Immobilie auch in der aktuellen Marktlage unter Beachtung seines Investmentprofils zu erwerben? Bei einem Forward Purchase geht der Projektentwickler in Vorleistung mit seiner Bauverpflichtung, errichtet eine für den Käufer ggfs. nicht drittverwendungsfähige Immobilie, und erhält den Kaufpreis aber erst bei Fertigstellung des Bauvorhabens. Bei einem Forward Funding geht der Investor als Käufer in Vorleistung mit Teilzahlungen des Kaufpreises, so dass zwar die Baukosten nicht traditionell finanziert werden müssen, der Käufer trägt jedoch das Insolvenzrisiko des Projektentwicklers. In beiden Fällen wird weder der Projektentwickler als Verkäufer mit den Bauleistungen noch der Investor als Käufer mit Teilzahlungen auf den Kaufpreis ohne wirtschaftlich wesentliche Sicherheiten in Vorleistung gehen. Jeder Forward Deal ist maßgeschneidert und verlangt die Übernahme wechselseitiger Risiken. Packt man den Forward Deal jedoch richtig an, kann dieser eine Win-Win Situation darstellen.
Patricia Schauss, Rechtsanwältin bei HFK Rechtsanwälte LLP, lädt Sie herzlich ein, am Thementisch "Core-Immobilie - der Weg über den Forward Sale" im Rahmen des QUO VADIS 2019 über das Thema zu diskutieren.
