08.02.2019
Patricia Schauss

Der Weg über den Forward Sale zur Core-Immobilie

Forward Deal

Packt man den Forward Deal richtig an, kann dieser eine Win-Win Situation darstellen.

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Die In­ves­ti­ti­on in Pro­jekt­ent­wick­lun­gen war tra­di­tio­nell spe­ku­la­ti­ons­ge­neig­ten An­le­gern vor­be­hal­ten. In­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren scheu­ten die mit ei­ner Pro­jekt­ent­wick­lung ein­her­ge­hen­den Ri­si­ken, ins­be­son­de­re die ei­nes in­sol­ven­ten Pro­jekt­ent­wick­lers, Bau­män­gel und et­wai­ge Fehl­kal­ku­la­tio­nen von Miet­erträ­gen. Das ak­tu­el­le Nied­rig­zin­s­um­feld, die Knapp­heit der Core-Im­mo­bi­li­en und nied­ri­ge Ren­di­ten füh­ren je­doch in den letz­ten Jah­ren zu ei­nem Umdenken.

Der Wett­be­werb um Core-Im­mo­bi­li­en steigt und die Er­folgs­chan­cen ei­nes An­le­gers in ei­nem Bie­ter­ver­fah­ren sind ge­ring, wenn man nicht ge­willt ist, die Lü­cke zwi­schen ge­for­der­tem Kauf­preis und Ren­di­te­er­war­tung hin­zu­neh­men. Dem­entspre­chend in­ves­tie­ren auch ri­si­ko­a­ver­se An­le­ger mit stei­gen­der Ten­denz ent­we­der di­rekt oder in­di­rekt in Pro­jekt­ent­wick­lun­gen durch For­ward Deals. Da­bei kauft sich der In­ves­tor be­reits wäh­rend der Pro­jekt­ent­wick­lungs­pha­se in ei­ne Im­mo­bi­lie ein und be­zahlt ent­we­der in Ra­ten je nach Bau­fort­schritt (For­ward Fun­ding) oder bei Fer­tig­stel­lung (For­ward Purchase).

Ob im We­ge ei­nes „As­set Deals“ oder ei­nes „Share Deals“ si­chert sich der In­ves­tor bei ei­nem For­ward Deal früh­zei­tig die In­ves­ti­ti­on in ei­ne Im­mo­bi­lie an ei­nem at­trak­ti­ven Stand­ort und kann - muss aber nicht - die Ver­mie­tung „vom Reißbrett“ mit­be­stim­men. Der Pro­jekt­ent­wick­ler si­chert sich die ak­tu­ell ho­hen Kauf­prei­se und kann sich die Fi­nan­zie­rung des Bau­vor­ha­bens erleichtern.

Man könn­te mit­hin an­neh­men, der Kö­nigs­weg zur Core-Im­mo­bi­lie sei über den For­ward Deal ge­meis­tert. Aber blei­ben nicht die be­kann­ten Ri­si­ken ei­ner In­ves­ti­ti­on in ei­ne Pro­jekt­ent­wick­lung be­stehen, oder nimmt der In­ves­tor nur ein­fach die­se in Kauf, um ei­ne Core-Im­mo­bi­lie auch in der ak­tu­el­len Markt­la­ge un­ter Be­ach­tung sei­nes In­vest­ment­pro­fils zu er­wer­ben? Bei ei­nem For­ward Purcha­se geht der Pro­jekt­ent­wick­ler in Vor­leis­tung mit sei­ner Bau­ver­pflich­tung, er­rich­tet ei­ne für den Käu­fer ggfs. nicht dritt­ver­wen­dungs­fä­hi­ge Im­mo­bi­lie, und er­hält den Kauf­preis aber erst bei Fer­tig­stel­lung des Bau­vor­ha­bens. Bei ei­nem For­ward Fun­ding geht der In­ves­tor als Käu­fer in Vor­leis­tung mit Teil­zah­lun­gen des Kauf­prei­ses, so dass zwar die Bau­kos­ten nicht tra­di­tio­nell fi­nan­ziert wer­den müs­sen, der Käu­fer trägt je­doch das In­sol­venz­ri­si­ko des Pro­jekt­ent­wick­lers. In bei­den Fäl­len wird we­der der Pro­jekt­ent­wick­ler als Ver­käu­fer mit den Bau­leis­tun­gen noch der In­ves­tor als Käu­fer mit Teil­zah­lun­gen auf den Kauf­preis oh­ne wirt­schaft­lich we­sent­li­che Si­cher­hei­ten in Vor­leis­tung ge­hen. Je­der For­ward Deal ist ma­ß­ge­schnei­dert und ver­langt die Über­nah­me wech­sel­sei­ti­ger Ri­si­ken. Packt man den For­ward Deal je­doch rich­tig an, kann die­ser ei­ne Win-Win Si­tua­ti­on darstellen.

 

Pa­tri­cia Schauss, Rechts­an­wäl­tin beiHFK Rechts­an­wäl­te LLP, lädt Sie herz­lich ein, am The­men­tisch "Core-Im­mo­bi­lie - der Weg über den For­ward Sa­le" im Rah­men desQUO VA­DIS 2019 über das The­ma zu diskutieren.

Die Autorin
HFK Rechtsanwälte
Patricia Schauss
Rechtsanwältin
HFK Rechtsanwälte LLP
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