22.02.2019
Juliane Sakellariou
Dominicus von Nerée

Dominicus von Nerée im Gespräch mit Juliane Sakellariou

Unternehmerfamilien im Dialog: Trendsetter im Zeitenwandel – geht das?

Liegenschaften im Zeitenwandel. Welche Anlagestrategien machen das Portfolio von Unternehmerfamilien stark und wie können Sie und Ihre Liegenschaft Trendsetter bleiben, während die Nachfrage sich durch neue Anforderungen aus der Gesellschaft stets ändert?

JS: Zeitenwandel: Welche Auswirkungen haben die aktuellen wirtschaftlichen und politischen Volatilitäten auf die immobilienbezogenen Anlagestrategien vermögender Unternehmerfamilien?

DvN: Nennenswerte Immobilieninvestments können mit unterschiedlichen Zeithorizonten getätigt werden. Die aktuellen wirtschaftlichen und politischen Volatilitäten/Rahmenbedingungen haben in erster Linie Auswirkungen auf den langfristig orientierten Investor, der sein bestehendes Portfolio neu bewertet oder gegebenenfalls auch noch ausbauen möchte.

Die relativ geringen Renditen, die er heute erwerben kann, haben noch eine lange Duration. Daher ist es wichtig bei diesen Investments einen langen Atem zu haben und die Investitionsparameter, wie z.B. den Zinssatz für den Leverage, synchron zum gewünschten Investitionszeitraum fest zu machen. Der Fremdkapitaleinsatz sollte dabei nicht zu hoch sein, damit das in 10-20 Jahren gegebenenfalls notwendige Re-Leveraging zu guten Konditionen machbar ist und die Immobilie auch in einer möglichen Krisensituation stabil bleibt.

Ebenso müssen die individuellen Bedürfnisse der o.g. Investorengruppen mit Themen wie z.B. Erbschaftsteuer/Erb-Ersatzsteuer, vor dem Hintergrund der einerseits kontinuierlich steigenden fiskalischen Begehrlichkeit des Staates und andererseits auch vor der intensiven „sozialen Gerechtigkeitsdiskussion“ berücksichtigt, gut geplant und effektiv umgesetzt werden.

Im Hinblick auf die gegenwärtig erzielbaren hohen Marktpreise müssen sich Bestandshalter auch fragen, ob ein De-Investment von Immobilien sinnvoll sein könnte. Die Neu-Bewertung des aktuellen Immobilienbestandes kann zu einer Verschiebung der gewünschten Asset-Allokation und damit auch zu Handlungsbedarf führen.

 

JS: Be a trendsetter: Wie wichtig sind „innovative“ Strategien im Erwerb von Immobilien vor diesem Hintergrund und welche „Best-Practice“ Beispiele gibt es in diesem Zusammenhang bereits?

DvN: Attraktivere Renditen lassen sich nur noch im kurz- und mittelfristigen Immobiliengeschäft und rund um die Bestands-Immobilie erzielen. Projektentwicklungen, Mezzanine-Kapital-Finanzierungen oder auch Value Add-Strategien sind gute Beispiele dafür. Diese Dinge sind aber mit viel Fachkenntnis, mit viel Arbeit und auch mit zusätzlichen Risiken verbunden. Wenn der Investor nicht über geeignete Immobilienressourcen im eigenen Haus verfügt, sollte er sich jeweils mit Spezialisten in diesen Segmenten zusammentun, deren Arbeit und Knowhow nutzen und risikodiversifiziert - mit einem Teil seiner Investments - in diese Sektoren co-investieren, um seine Gesamtrendite aus der Assetklasse Immobilien zu optimieren.

 

JS: In welcher Assetklasse ergeben sich Ihrer Meinung nach zukünftig potentielle Wachstumsmärkte für Unternehmerfamilien?

DvN: Gerade im Bereich der Value-Add-Investments sehe ich noch erhebliches Potential und gute Wachstumschancen, gerade für Unternehmerfamilien. Relativ zentral gelegene Unternehmensgelände mit vernünftiger infrastruktureller Anbindung, die heute nicht mehr zur Produktion benötigt werden, können z.B. de-kontaminiert, verdichtet und/oder neu bebaut werden. Diverse Areale in vernünftigen Lagen von A, B und C-Städten sind zu großen Teilen noch mit „Nachkriegsbauten“ verbaut, die nicht effektiv genutzt werden können. Mit heutiger Planung und mit der verfügbaren Technik, lassen sich diese Grundstücke relativ gut erschließen und im Rahmen von Mixed-Use-Konzepten dann auch wieder gut vermieten. Der Hamburger Strandort Altona ist ein gutes Beispiel dafür (s. Anlage: König-Kontor). Auch diese Strategien benötigen viel Kenntnis, viel Arbeit, Zeit und auch den Zugriff auf Bau-Unternehmen, die diese Maßnahmen umsetzen können. Die verfügbaren Ressourcen dafür sind im Augenblick leider knapp und sehr teuer.

 

Hamburg, 30.01.2019, Dominicus v. Nerée

Das Event zum Thema
Die Autoren
Juliane Sakellariou
Projektleiterin
Heuer Dialog
Dominicus von Nerée
Direktor Unternehmensentwicklung
Paribus-Gruppe