01.02.2019
Juliane Sakellariou
Dominicus von Nerée

Dominicus von Nerée im Gespräch mit Juliane Sakellariou

Unternehmerfamilien im Dialog: Trendsetter im Zeitenwandel – geht das?

Liegenschaften im Zeitenwandel. Welche Anlagestrategien machen das Portfolio von Unternehmerfamilien stark und wie können Sie und Ihre Liegenschaft Trendsetter bleiben, während die Nachfrage sich durch neue Anforderungen aus der Gesellschaft stets ändert?

Heu­er Dia­log GmbH

JS: Zei­ten­wan­del: Wel­che Aus­wir­kun­gen ha­ben die ak­tu­el­len wirt­schaft­li­chen und po­li­ti­schen Vo­la­ti­li­tä­ten auf die im­mo­bi­li­en­be­zo­ge­nen An­la­ge­stra­te­gi­en ver­mö­gen­der Unternehmerfamilien?

DvN: Nen­nens­wer­te Im­mo­bi­li­en­in­vest­ments kön­nen mit un­ter­schied­li­chen Zeit­ho­ri­zon­ten ge­tä­tigt wer­den. Die ak­tu­el­len wirt­schaft­li­chen und po­li­ti­schen Vo­la­ti­li­tä­ten/Rah­men­be­din­gun­gen ha­ben in ers­ter Li­nie Aus­wir­kun­gen auf den lang­fris­tig ori­en­tier­ten In­ves­tor, der sein be­stehen­des Port­fo­lio neu be­wer­tet oder ge­ge­be­nen­falls auch noch aus­bau­en möchte.

Die re­la­tiv ge­rin­gen Ren­di­ten, die er heu­te er­wer­ben kann, ha­ben noch ei­ne lan­ge Du­ra­ti­on. Da­her ist es wich­tig bei die­sen In­vest­ments ei­nen lan­gen Atem zu ha­ben und die In­ves­ti­ti­ons­pa­ra­me­ter, wie z.B. den Zins­satz für den Le­ver­age, syn­chron zum ge­wünsch­ten In­ves­ti­ti­ons­zeit­raum fest zu ma­chen. Der Fremd­ka­pi­tal­ein­satz soll­te da­bei nicht zu hoch sein, da­mit das in 10-20 Jah­ren ge­ge­be­nen­falls not­wen­di­ge Re-Le­ver­aging zu gu­ten Kon­di­tio­nen mach­bar ist und die Im­mo­bi­lie auch in ei­ner mög­li­chen Kri­sen­si­tua­ti­on sta­bil bleibt.

Eben­so müs­sen die in­di­vi­du­el­len Be­dürf­nis­se der o.g. In­ves­to­ren­grup­pen mit The­men wie z.B. Erb­schaft­steu­er/Erb-Er­satz­steu­er, vor dem Hin­ter­grund der ei­ner­seits kon­ti­nu­ier­lich stei­gen­den fis­ka­li­schen Be­gehr­lich­keit des Staa­tes und an­de­rer­seits auch vor der in­ten­si­ven „so­zia­len Ge­rech­tig­keits­dis­kus­si­on“ be­rück­sich­tigt, gut ge­plant und ef­fek­tiv um­ge­setzt werden.

Im Hin­blick auf die ge­gen­wär­tig er­ziel­ba­ren ho­hen Markt­prei­se müs­sen sich Be­stands­hal­ter auch fra­gen, ob ein De-In­vest­ment von Im­mo­bi­li­en sinn­voll sein könn­te. Die Neu-Be­wer­tung des ak­tu­el­len Im­mo­bi­li­en­be­stan­des kann zu ei­ner Ver­schie­bung der ge­wünsch­ten As­set-Al­lo­ka­ti­on und da­mit auch zu Hand­lungs­be­darf führen.

 

JS: Be a trend­set­ter: Wie wich­tig sind „in­no­va­ti­ve“ Stra­te­gi­en im Er­werb von Im­mo­bi­li­en vor die­sem Hin­ter­grund und wel­che „Best-Prac­ti­ce“ Bei­spie­le gibt es in die­sem Zu­sam­men­hang bereits?

DvN: At­trak­ti­ve­re Ren­di­ten las­sen sich nur noch im kurz- und mit­tel­fris­ti­gen Im­mo­bi­li­en­ge­schäft und rund um die Be­stands-Im­mo­bi­lie er­zie­len. Pro­jekt­ent­wick­lun­gen, Mez­za­ni­ne-Ka­pi­tal-Fi­nan­zie­run­gen oder auch Va­lue Add-Stra­te­gi­en sind gu­te Bei­spie­le da­für. Die­se Din­ge sind aber mit viel Fach­kennt­nis, mit viel Ar­beit und auch mit zu­sätz­li­chen Ri­si­ken ver­bun­den. Wenn der In­ves­tor nicht über ge­eig­ne­te Im­mo­bi­li­en­res­sour­cen im ei­ge­nen Haus ver­fügt, soll­te er sich je­weils mit Spe­zia­lis­ten in die­sen Seg­men­ten zu­sam­men­tun, de­ren Ar­beit und Know­how nut­zen und ri­si­ko­di­ver­si­fi­ziert - mit ei­nem Teil sei­ner In­vest­ments - in die­se Sek­to­ren co-in­ves­tie­ren, um sei­ne Ge­samt­ren­di­te aus der As­set­klas­se Im­mo­bi­li­en zu optimieren.

 

JS: In wel­cher As­set­klas­se er­ge­ben sich Ih­rer Mei­nung nach zu­künf­tig po­ten­ti­el­le Wachs­tums­märk­te für Unternehmerfamilien?

DvN: Ge­ra­de im Be­reich der Va­lue-Add-In­vest­ments se­he ich noch er­heb­li­ches Po­ten­ti­al und gu­te Wachs­tums­chan­cen, ge­ra­de für Un­ter­neh­mer­fa­mi­li­en. Re­la­tiv zen­tral ge­le­ge­ne Un­ter­neh­mens­ge­län­de mit ver­nünf­ti­ger in­fra­struk­tu­rel­ler An­bin­dung, die heu­te nicht mehr zur Pro­duk­ti­on be­nö­tigt wer­den, kön­nen z.B. de-kon­ta­mi­niert, ver­dich­tet und/oder neu be­baut wer­den. Di­ver­se Area­le in ver­nünf­ti­gen La­gen von A, B und C-Städ­ten sind zu gro­ßen Tei­len noch mit „Nach­kriegs­bau­ten“ ver­baut, die nicht ef­fek­tiv ge­nutzt wer­den kön­nen. Mit heu­ti­ger Pla­nung und mit der ver­füg­ba­ren Tech­nik, las­sen sich die­se Grund­stü­cke re­la­tiv gut er­schlie­ßen und im Rah­men von Mi­xed-Use-Kon­zep­ten dann auch wie­der gut ver­mie­ten. Der Ham­bur­ger Strand­ort Al­to­na ist ein gu­tes Bei­spiel da­für (s. An­la­ge: Kö­nig-Kon­tor). Auch die­se Stra­te­gi­en be­nö­ti­gen viel Kennt­nis, viel Ar­beit, Zeit und auch den Zu­griff auf Bau-Un­ter­neh­men, die die­se Maß­nah­men um­set­zen kön­nen. Die ver­füg­ba­ren Res­sour­cen da­für sind im Au­gen­blick lei­der knapp und sehr teuer.

 

Ham­burg, 30.01.2019, Do­mi­ni­cus v. Nerée

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Die Autoren
Bild: Heuer Dialog GmbH
Juliane Sakellariou
Projektleiterin
Quelle: Dominicus von Nerée
Dominicus von Nerée
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