20.12.2018
Michael Daniel Dada
Christian Tackenberg

Spezialimmobilie Datencenter: Viele Besonderheiten, noch mehr Potenzial

Ein Thema beim Fach-Dialog Datencenter: Erfolgsfaktoren für Investoren

Michael Dada beschäftigt sich bei CBRE fast ausschließlich mit Datencentern. Wir haben ihn gefragt, was passieren muss, damit Datencenter auch in Deutschland transaktionsfähige Assets werden.

Data Center: Viel Potenzial, zahlreiche Besonderheiten

Herr Dada, wie sind Sie dazu gekommen, sich bei CBRE gewissermaßen „hauptberuflich“ mit Datencentern zu beschäftigen?

Dafür haben mehrere Faktoren gesorgt. Zum einen habe ich mich auch bereits früher bei CBRE mit Spezialimmobilien beschäftigt. Zu meinen Aufgaben gehörten Standortberatungen unter anderem für Freizeitanlagen und Laborflächen oder auch eine Machbarkeitsstudie für einen Regionalflughafen. Im Rahmen dieser Tätigkeiten habe ich dann im Auftrag einer Bank das Standortrisiko eines Data Centers bewertet. Während eines längeren dienstlichen London-Aufenthalts kam ich zudem mit den für Data Center zuständigen Kollegen aus dem Vereinigten Königreich in engen Austausch. Gemeinsam wurde beschlossen, die Dienstleistungen von CBRE Germany im Bereich Rechenzentren auszubauen, wozu ich maßgeblich beigetragen habe.

Sind Datencenter ein Investment wie jede andere Immobilie?

Ja und nein zugleich. Prinzipiell handelt es sich bei den für Investments relevanten Rechenzentren um Betreiberimmobilien: Sogenannte Colocations werden als „Datenhotels“ von einem Operator angemietet. Dieser vermietet dann einzelne Server-Racks oder Etagen an die Nutzer, zu denen beispielsweise Anbieter von Cloud-Lösungen gehören. Der Operator kann aber durchaus wechseln, die Immobilien sind also drittverwendungsfähig. Es gibt allerdings ein paar eigene Spielregeln im Bereich Data Center, die in dieser Form bei keiner anderen Assetklasse zum Tragen kommen. Ein wichtiges Beispiel ist die Technische Gebäudeausstattung (TGA), die als Investmentkriterium viel stärker ins Gewicht fällt als beispielsweise Architektur oder Lage der Immobilie. 80 Prozent aller Investmentkosten fallen umgerechnet für die TGA an, während es bei Büroinvestments lediglich etwa 20 Prozent sind. Zudem wird die Miete oftmals nicht anhand der genutzten Quadratmeter berechnet, sondern in zur Verfügung gestellter elektrischer Leistung.

In Frankfurt werden geeignete Flächen knapp. Muss es eigentlich immer Frankfurt sein?

Nicht unbedingt. Zwar ist Frankfurt am Main nach wie vor der weltweit wichtigste Standort für Data Center, was vor allem an der Nähe zur Finanzindustrie und Europas größten Internetknoten liegt. Doch die lokale Energieinfrastruktur stößt an ihre Grenzen. Zum Vergleich: Die Gesamtleistung der Colocations in Frankfurt am Main beläuft sich auf rund 240 Megawatt, während es in Berlin rund 28 Megawatt sind. Daher ist es wahrscheinlich, dass in den kommenden Jahren auch andere mögliche Standorte für mögliche Projektentwicklungen geprüft werden. Aufgrund der komplexen Datenschutzgesetze ist es nicht in jedem Fall sinnvoll, ausländische Server anzumieten. Deshalb wäre die Entwicklung regionaler Colocations in den kommenden Jahren durchaus eine denkbare Alternative.

Welche Impulse erwarten Sie sich vom Fach-Dialog Datencenter?

Ich erhoffe mir wichtige Erkenntnisse für zwei zentrale Fragen. Erstens: Was muss passieren, damit sich Data Center als Investmentprodukt auf den deutschen Immobilienmärkten fest etablieren und sich die Marktliquidität erhöht. Zweitens: Was muss den Operators geboten werden, damit sich Data Center in Zukunft gleichmäßiger über Deutschland verteilen? Für mich steht fest, dass hierfür gemeinsame Gedankenarbeit zwischen Investoren, Betreibern und Beratern nötig ist.

Ihr Vortrag lautet „Erfolgsfaktoren bei der Investition in Datencenter“. Welche Fehler kann man als Investor denn machen?

Vor allem bei Objekten, die aus der Zeit vor der Dotcom-Generation stammen, sind zwar große Potenziale zur Wertsteigerung vorhanden. Dennoch muss bei diesen Objekten genau geprüft werden, ob sie den heutigen Nutzungsstandards entsprechen können. Salopp gesagt: Nicht überall, wo Data Center draufsteht, ist auch Data Center drin. Genaueres erläutere ich gern in meinem Vortrag – oder gerne auch im persönlichen Gespräch bei einem Cappuccino im Foyer.

Sichern Sie sich noch heute Ihren Platz beim Fach-Dialog Datencenter am 7. Februar 2019, um mit Herrn Dada bei einem Kaffee das Gespräch zu intensivieren.

Das Event zum Thema
Die Autoren
Michael Daniel Dada
Associate Director Data Centre Solutions
CBRE Group
Christian Tackenberg
Projektleiter
Heuer Dialog