20.12.2018
Michael Daniel Dada
Christian Tackenberg

Spezialimmobilie Datencenter: Viele Besonderheiten, noch mehr Potenzial

Ein Thema beim Fach-Dialog Datencenter: Erfolgsfaktoren für Investoren

Michael Dada beschäftigt sich bei CBRE fast ausschließlich mit Datencentern. Wir haben ihn gefragt, was passieren muss, damit Datencenter auch in Deutschland transaktionsfähige Assets werden.

Da­ta Cen­ter: Viel Po­ten­zi­al, zahl­rei­che Besonderheiten

Herr Da­da, wie sind Sie da­zu ge­kom­men, sich bei CB­RE ge­wis­ser­ma­ßen „haupt­be­ruf­lich“ mit Da­ten­cen­tern zu beschäftigen?

Da­für ha­ben meh­re­re Fak­to­ren ge­sorgt. Zum ei­nen ha­be ich mich auch be­reits frü­her bei CB­RE mit Spe­zial­im­mo­bi­li­en be­schäf­tigt. Zu mei­nen Auf­ga­ben ge­hör­ten Stand­ort­be­ra­tun­gen un­ter an­de­rem für Frei­zeit­an­la­gen und La­bor­flä­chen oder auch ei­ne Mach­bar­keits­stu­die für ei­nen Re­gio­nal­flug­ha­fen. Im Rah­men die­ser Tä­tig­kei­ten ha­be ich dann im Auf­trag ei­ner Bank das Stand­ort­ri­si­ko ei­nes Da­ta Cen­ters be­wer­tet. Wäh­rend ei­nes län­ge­ren dienst­li­chen Lon­don-Auf­ent­halts kam ich zu­dem mit den für Da­ta Cen­ter zu­stän­di­gen Kol­le­gen aus dem Ver­ei­nig­ten Kö­nig­reich in en­gen Aus­tausch. Ge­mein­sam wur­de be­schlos­sen, die Dienst­leis­tun­gen von CB­RE Ger­many im Be­reich Re­chen­zen­tren aus­zu­bau­en, wo­zu ich ma­ß­geb­lich bei­ge­tra­gen habe.

Sind Da­ten­cen­ter ein In­vest­ment wie je­de an­de­re Immobilie?

Ja und nein zu­gleich. Prin­zi­pi­ell han­delt es sich bei den für In­vest­ments re­le­van­ten Re­chen­zen­tren um Be­trei­ber­im­mo­bi­li­en: So­ge­nann­te Co­lo­ca­ti­ons wer­den als „Da­ten­ho­tels“ von ei­nem Ope­ra­tor an­ge­mie­tet. Die­ser ver­mie­tet dann ein­zel­ne Ser­ver-Racks oder Eta­gen an die Nut­zer, zu de­nen bei­spiels­wei­se An­bie­ter von Cloud-Lö­sun­gen ge­hö­ren. Der Ope­ra­tor kann aber durch­aus wech­seln, die Im­mo­bi­li­en sind al­so dritt­ver­wen­dungs­fä­hig. Es gibt al­ler­dings ein paar ei­ge­ne Spiel­re­geln im Be­reich Da­ta Cen­ter, die in die­ser Form bei kei­ner an­de­ren As­set­klas­se zum Tra­gen kom­men. Ein wich­ti­ges Bei­spiel ist die Tech­ni­sche Ge­bäu­de­aus­stat­tung (TGA), die als In­vest­ment­kri­te­ri­um viel stär­ker ins Ge­wicht fällt als bei­spiels­wei­se Ar­chi­tek­tur oder La­ge der Im­mo­bi­lie. 80 Pro­zent al­ler In­vest­ment­kos­ten fal­len um­ge­rech­net für die TGA an, wäh­rend es bei Bü­ro­in­vest­ments le­dig­lich et­wa 20 Pro­zent sind. Zu­dem wird die Mie­te oft­mals nicht an­hand der ge­nutz­ten Qua­drat­me­ter be­rech­net, son­dern in zur Ver­fü­gung ge­stell­ter elek­tri­scher Leistung.

In Frank­furt wer­den ge­eig­ne­te Flä­chen knapp. Muss es ei­gent­lich im­mer Frank­furt sein?

Nicht un­be­dingt. Zwar ist Frank­furt am Main nach wie vor der welt­weit wich­tigs­te Stand­ort für Da­ta Cen­ter, was vor al­lem an der Nä­he zur Fi­nanz­in­dus­trie und Eu­ro­pas grö­ß­ten In­ter­net­kno­ten liegt. Doch die lo­ka­le En­er­gie­in­fra­struk­tur stö­ßt an ih­re Gren­zen. Zum Ver­gleich: Die Ge­samt­leis­tung der Co­lo­ca­ti­ons in Frank­furt am Main be­läuft sich auf rund 240 Me­ga­watt, wäh­rend es in Ber­lin rund 28 Me­ga­watt sind. Da­her ist es wahr­schein­lich, dass in den kom­men­den Jah­ren auch an­de­re mög­li­che Stand­or­te für mög­li­che Pro­jekt­ent­wick­lun­gen ge­prüft wer­den. Auf­grund der kom­ple­xen Da­ten­schutz­ge­set­ze ist es nicht in je­dem Fall sinn­voll, aus­län­di­sche Ser­ver an­zu­mie­ten. Des­halb wä­re die Ent­wick­lung re­gio­na­ler Co­lo­ca­ti­ons in den kom­men­den Jah­ren durch­aus ei­ne denk­ba­re Alternative.

Wel­che Im­pul­se er­war­ten Sie sich vom Fach-Dia­log Datencenter?

Ich er­hof­fe mir wich­ti­ge Er­kennt­nis­se für zwei zen­tra­le Fra­gen. Ers­tens: Was muss pas­sie­ren, da­mit sich Da­ta Cen­ter als In­vest­ment­pro­dukt auf den deut­schen Im­mo­bi­li­en­märk­ten fest eta­blie­ren und sich die Markt­li­qui­di­tät er­höht. Zwei­tens: Was muss den Ope­ra­tors ge­bo­ten wer­den, da­mit sich Da­ta Cen­ter in Zu­kunft gleich­mä­ßi­ger über Deutsch­land ver­tei­len? Für mich steht fest, dass hier­für ge­mein­sa­me Ge­dan­ken­ar­beit zwi­schen In­ves­to­ren, Be­trei­bern und Be­ra­tern nö­tig ist.

Ihr Vor­trag lau­tet „Er­folgs­fak­to­ren bei der In­ves­ti­ti­on in Da­ten­cen­ter“. Wel­che Feh­ler kann man als In­ves­tor denn machen?

Vor al­lem bei Ob­jek­ten, die aus der Zeit vor der Dot­com-Ge­ne­ra­ti­on stam­men, sind zwar gro­ße Po­ten­zia­le zur Wert­stei­ge­rung vor­han­den. Den­noch muss bei die­sen Ob­jek­ten ge­nau ge­prüft wer­den, ob sie den heu­ti­gen Nut­zungs­stan­dards ent­spre­chen kön­nen. Sa­lopp ge­sagt: Nicht über­all, wo Da­ta Cen­ter drauf­steht, ist auch Da­ta Cen­ter drin. Ge­naue­res er­läu­te­re ich gern in mei­nem Vor­trag – oder ger­ne auch im per­sön­li­chen Ge­spräch bei ei­nem Cap­puc­ci­no im Foyer.

Si­chern Sie sich noch heu­te Ih­ren Platz beimFach-Dia­log Da­ten­cen­ter am 7. Fe­bru­ar 2019, um mit Herrn Da­da bei ei­nem Kaf­fee das Ge­spräch zu intensivieren.

Das Event zum Thema
Die Autoren
CBRE GmbH
Michael Daniel Dada
Associate Director Data Centre Solutions
CBRE Group
Heuer Dialog
Christian Tackenberg
Projektleiter
Heuer Dialog
Deutsch
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