13.12.2018
Alexander Riegel
Pawel Krolikowski

Immobilien-Dialog Büromarkt Frankfurt

Moderne Bürokonzepte: Flexibilität jenseits des Coworking

Arbeitsplatz – dieser Begriff ist im Deutschen doppeldeutig. Ins Englische übersetzt, kann das Wort sowohl mit „Job“ als auch mit „Workspace“ übersetzt werden.

Seit ei­ni­ger Zeit er­le­ben wir, wie die bei­den Be­deu­tun­gen im­mer stär­ker aus­ein­an­der­drif­ten – die Pro­zes­se in­ner­halb ei­nes Un­ter­neh­mens kop­peln sich im­mer stär­ker vom Ar­beits­ort ab. Da­mit ein­her geht auch, dass die struk­tu­rel­len Er­neue­rungs­zy­klen in­ner­halb der Un­ter­neh­men im­mer kür­zer werden.

In­ner­halb der meis­ten Bran­chen, und selbst un­ter den gro­ßen Ban­ken in Frank­furt am Main, ist dies zu spü­ren. Die­se ha­ben sich zwar tech­no­lo­gisch stets wei­ter­ent­wi­ckelt, aber ih­re Flä­chen­nut­zung nur sel­ten grund­le­gend ge­än­dert. Die An­zahl der Mit­ar­bei­ter ist vo­la­ti­ler als je zu­vor, häu­fig wer­den Ar­beits­ver­trä­ge auf Zeit ver­ein­bart. Zu­dem wer­den star­re Ab­tei­lungs­struk­tu­ren im­mer häu­fi­ger durch agi­le Pro­jekt­teams er­setzt. Das hat zur Fol­ge, dass sich Flä­chen­be­dürf­nis­se schnel­ler än­dern als je zu­vor. Für ei­ni­ge Un­ter­neh­men kann es sich an­bie­ten, den fest zu­ge­teil­ten Ar­beits­platz durch Desk-Sharing-Kon­zep­te zu er­set­zen, um die­se Vo­la­ti­li­tät ab­zu­fan­gen. Doch auch die­se Lö­sung greift nur bis zu ei­nem ge­wis­sen Punkt. Statt­des­sen wol­len Nut­zer kurz­fris­tig Flä­chen an­mie­ten oder ab­sto­ßen. Die klas­si­schen Ver­mie­ter hin­ge­gen sind nach wie vor eher lang­fris­tig ori­en­tiert – schlie­ß­lich gilt ei­ne mög­lichst gro­ße Zahl beim WAULT nach wie vor als Si­cher­heits­kri­te­ri­um für Investoren.

Co­wor­king-An­bie­ter agie­ren als Eigentümer

Die­sen Trend zur fle­xi­blen An­mie­tung ha­ben die in­zwi­schen zahl­rei­chen Co­wor­king-An­bie­ter recht­zei­tig er­kannt und mit ih­rem Ge­schäfts­mo­dell für sich ge­nutzt. Für die „klas­si­schen“ Ver­mie­ter von Bü­ro­räu­men ist al­so trotz der ho­hen Flä­chen­nach­fra­ge ein ernst­zu­neh­men­der Wett­be­werb ent­stan­den. Ne­ben der fle­xi­blen Miet­mög­lich­kei­ten bie­ten Co­wor­king-Spaces zu­dem wei­te­re An­nehm­lich­kei­ten wie ein mo­der­nes De­sign, ei­ne Vit­amin­bar oder ei­nen Rei­ni­gungs­ser­vice, der auf Wunsch be­quem hin­zu­ge­bucht wer­den kann.

Im Ver­gleich zum nicht-in­di­vi­dua­li­sier­ten Co­wor­king-Space ha­ben län­ger­fris­tig ori­en­tier­te Ver­mie­tungs­mo­del­le je­doch auch mög­li­che Vor­tei­le. Ei­ner­seits sorgt der in­di­vi­du­el­le Aus­bau der Miet­flä­chen für das Un­ter­neh­men für ein hö­he­res Iden­ti­fi­ka­ti­ons­po­ten­zi­al: Die Flä­che kann ge­nau auf die in­di­vi­du­el­len Ar­beits­pro­zes­se in­ner­halb der Fir­ma und auf die Wün­sche der Mit­ar­bei­ter an­ge­passt wer­den. Zahl­rei­che Un­ter­neh­men be­stehen au­ßer­dem auch auf ei­ne räum­li­che Ab­gren­zung und sind nicht be­reit, die Flä­chen mit den Mit­ar­bei­tern an­de­rer Fir­men zu tei­len. Zwei­tens las­sen sich aus der mög­li­chen Pa­let­te der An­nehm­lich­kei­ten ge­nau die­je­ni­gen in­te­grie­ren, die zum Un­ter­neh­men pas­sen oder den Wün­schen der Mit­ar­bei­ter ent­spre­chen – selbst, wenn es ei­ne Spie­le­kon­so­le oder ein Box­sack für die Lounge sein soll.

Ge­ra­de die Aus­wahl der rich­ti­gen Well-be­ing-Fak­to­ren ist ei­ne Mög­lich­keit, Mit­ar­bei­ter für das ei­ge­ne Un­ter­neh­men zu ge­win­nen und zu hal­ten. Hier er­gibt sich zu­dem die Mög­lich­keit, län­ger­fris­tig zu pla­nen. Wäh­rend die Ar­beits­plät­ze im­mer wie­der um­struk­tu­riert wer­den, kann ei­ne gut aus­ge­stat­te­te Lounge über Jah­re hin­weg oh­ne grund­le­gen­de Än­de­rung aus­kom­men – ein­mal ab­ge­se­hen von op­ti­schen Än­de­run­gen oder dem Aus­tausch der Sitz­ecke nach ei­ni­ger Zeit.

Hy­bri­de Nut­zungs­wei­sen für die Hoch­haus­stadt Frankfurt

All die­se Po­ten­zia­le hel­fen dem Ver­mie­ter je­doch nicht, wenn er nicht aus­rei­chend ver­trag­li­che Fle­xi­bi­li­tät an den Tag legt und auch kurz­fris­ti­ge Flä­chen­er­wei­te­run­gen oder -re­duk­tio­nen er­mög­li­chen kann. Be­son­ders in der Hoch­haus­stadt Frank­furt am Main ist dies ein Schlüs­sel­fak­tor. Die deut­sche Hoch­haus­ar­chi­tek­tur – auch be­dingt durch das Bau­recht – und der re­la­tiv ge­rin­ge An­teil an Nutz­flä­che im Ver­gleich zum Hoch­haus­kern ha­ben zur Fol­ge, dass Um­rüs­tun­gen oft nur ein­ge­schränkt mög­lich sind. Gleich­zei­tig ste­hen bei­spiels­wei­se die Mie­ter aus der Fi­nanz­bran­che in­fol­ge von Block­chain, Bit­co­in und Co. vor dem viel­leicht grö­ß­ten Struk­tur­wan­del ih­rer Geschichte.

Da­her wird auch für Frank­fur­ter Bü­ro­hoch­häu­ser im­mer wich­ti­ger, was be­reits seit Län­ge­rem in den USA oder im Ver­ei­nig­ten Kö­nig­reich um­ge­setzt wird: hy­bri­de Nut­zungs­wei­sen, die ei­ne Mi­schung aus fest an­ge­mie­te­ten und in sich ge­schlos­se­nen Bü­ro­flä­chen und kurz­fris­tig hin­zu­miet­ba­ren Flä­chen im Co­wor­king-Stil bie­ten. Durch die­se Wei­se wird den Un­ter­neh­men gleich­zei­tig Iden­ti­fi­ka­ti­ons­po­ten­zi­al und die Mög­lich­keit zur „Flä­chen­at­mung“ geboten.

Vie­le Be­stands­flä­chen in Frank­furt am Main müs­sen al­ler­dings da­für um­ge­rüs­tet wer­den – trotz der Hin­der­nis­se. Oft­mals ent­schei­det ne­ben dem tech­ni­schen Ist-Zu­stand auch die Fra­ge nach den Kos­ten, wel­ches Im­mo­bi­li­en­kon­zept das prak­ti­ka­bels­te ist. Auf wel­che Punk­te da­bei ge­nau ge­ach­tet wer­den muss, und wel­che Rol­le die The­men Haus­tech­nik und Sen­so­rik spie­len – das ver­ra­ten wir Ih­nen ger­ne am 11. De­zem­ber auf dem Im­mo­bi­li­en-Dia­log Bü­ro­markt Frank­furt. Wir freu­en uns auf zahl­rei­che an­re­gen­de Gespräche.

Das Event zum Thema
Die Autoren
CBRE
Alexander Riegel
Co-Head of Office Leasing Frankfurt
CBRE
Bild: Pawel Krolikowski
Pawel Krolikowski
Head of Workplace Consulting
CBRE Group
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