Seit einiger Zeit erleben wir, wie die beiden Bedeutungen immer stärker auseinanderdriften – die Prozesse innerhalb eines Unternehmens koppeln sich immer stärker vom Arbeitsort ab. Damit einher geht auch, dass die strukturellen Erneuerungszyklen innerhalb der Unternehmen immer kürzer werden.
Innerhalb der meisten Branchen, und selbst unter den großen Banken in Frankfurt am Main, ist dies zu spüren. Diese haben sich zwar technologisch stets weiterentwickelt, aber ihre Flächennutzung nur selten grundlegend geändert. Die Anzahl der Mitarbeiter ist volatiler als je zuvor, häufig werden Arbeitsverträge auf Zeit vereinbart. Zudem werden starre Abteilungsstrukturen immer häufiger durch agile Projektteams ersetzt. Das hat zur Folge, dass sich Flächenbedürfnisse schneller ändern als je zuvor. Für einige Unternehmen kann es sich anbieten, den fest zugeteilten Arbeitsplatz durch Desk-Sharing-Konzepte zu ersetzen, um diese Volatilität abzufangen. Doch auch diese Lösung greift nur bis zu einem gewissen Punkt. Stattdessen wollen Nutzer kurzfristig Flächen anmieten oder abstoßen. Die klassischen Vermieter hingegen sind nach wie vor eher langfristig orientiert – schließlich gilt eine möglichst große Zahl beim WAULT nach wie vor als Sicherheitskriterium für Investoren.
Coworking-Anbieter agieren als Eigentümer
Diesen Trend zur flexiblen Anmietung haben die inzwischen zahlreichen Coworking-Anbieter rechtzeitig erkannt und mit ihrem Geschäftsmodell für sich genutzt. Für die „klassischen“ Vermieter von Büroräumen ist also trotz der hohen Flächennachfrage ein ernstzunehmender Wettbewerb entstanden. Neben der flexiblen Mietmöglichkeiten bieten Coworking-Spaces zudem weitere Annehmlichkeiten wie ein modernes Design, eine Vitaminbar oder einen Reinigungsservice, der auf Wunsch bequem hinzugebucht werden kann.
Im Vergleich zum nicht-individualisierten Coworking-Space haben längerfristig orientierte Vermietungsmodelle jedoch auch mögliche Vorteile. Einerseits sorgt der individuelle Ausbau der Mietflächen für das Unternehmen für ein höheres Identifikationspotenzial: Die Fläche kann genau auf die individuellen Arbeitsprozesse innerhalb der Firma und auf die Wünsche der Mitarbeiter angepasst werden. Zahlreiche Unternehmen bestehen außerdem auch auf eine räumliche Abgrenzung und sind nicht bereit, die Flächen mit den Mitarbeitern anderer Firmen zu teilen. Zweitens lassen sich aus der möglichen Palette der Annehmlichkeiten genau diejenigen integrieren, die zum Unternehmen passen oder den Wünschen der Mitarbeiter entsprechen – selbst, wenn es eine Spielekonsole oder ein Boxsack für die Lounge sein soll.
Gerade die Auswahl der richtigen Well-being-Faktoren ist eine Möglichkeit, Mitarbeiter für das eigene Unternehmen zu gewinnen und zu halten. Hier ergibt sich zudem die Möglichkeit, längerfristig zu planen. Während die Arbeitsplätze immer wieder umstrukturiert werden, kann eine gut ausgestattete Lounge über Jahre hinweg ohne grundlegende Änderung auskommen – einmal abgesehen von optischen Änderungen oder dem Austausch der Sitzecke nach einiger Zeit.
Hybride Nutzungsweisen für die Hochhausstadt Frankfurt
All diese Potenziale helfen dem Vermieter jedoch nicht, wenn er nicht ausreichend vertragliche Flexibilität an den Tag legt und auch kurzfristige Flächenerweiterungen oder -reduktionen ermöglichen kann. Besonders in der Hochhausstadt Frankfurt am Main ist dies ein Schlüsselfaktor. Die deutsche Hochhausarchitektur – auch bedingt durch das Baurecht – und der relativ geringe Anteil an Nutzfläche im Vergleich zum Hochhauskern haben zur Folge, dass Umrüstungen oft nur eingeschränkt möglich sind. Gleichzeitig stehen beispielsweise die Mieter aus der Finanzbranche infolge von Blockchain, Bitcoin und Co. vor dem vielleicht größten Strukturwandel ihrer Geschichte.
Daher wird auch für Frankfurter Bürohochhäuser immer wichtiger, was bereits seit Längerem in den USA oder im Vereinigten Königreich umgesetzt wird: hybride Nutzungsweisen, die eine Mischung aus fest angemieteten und in sich geschlossenen Büroflächen und kurzfristig hinzumietbaren Flächen im Coworking-Stil bieten. Durch diese Weise wird den Unternehmen gleichzeitig Identifikationspotenzial und die Möglichkeit zur „Flächenatmung“ geboten.
Viele Bestandsflächen in Frankfurt am Main müssen allerdings dafür umgerüstet werden – trotz der Hindernisse. Oftmals entscheidet neben dem technischen Ist-Zustand auch die Frage nach den Kosten, welches Immobilienkonzept das praktikabelste ist. Auf welche Punkte dabei genau geachtet werden muss, und welche Rolle die Themen Haustechnik und Sensorik spielen – das verraten wir Ihnen gerne am 11. Dezember auf dem Immobilien-Dialog Büromarkt Frankfurt. Wir freuen uns auf zahlreiche anregende Gespräche.
