23.11.2018
Kerstin Held

Aber wo diese in Deutschland finden?

Neue Rechenzentren braucht das Land!

Aufgrund des anhaltenden Ausbaus der digitalen Infrastruktur ist der Bedarf an geeigneten Flächen für den Bau von Rechenzentren in den letzten Jahren stark angestiegen.

Noch haben in Europa die skandinavischen Länder und die Niederlande auf dem Markt „die Nase vorn“, aber dies soll sich bald ändern.

Der Ausbau des Glasfaserbreitbandnetzes steht auf der politischen Agenda an priorisierter Stelle. Bundesregierung und Wirtschaft haben zu diesem Zweck ein Paket für den Breitbandausbau ge-schnürt. So soll sich die Gesamtfläche deutscher Rechenzentren, um die internationale Wettbe-werbsfähigkeit von deutschen Gewerbestandorten für das Marktsegment „Rechenzentrum“ wesentlich zu verbessern, bis zum Jahr 2020 um 18,5% auf etwa 3,14 Mio. m² vergrößert haben.

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) leistet einen wichtigen Beitrag, um diese Zielvorga-ben zu erreichen und identifiziert dazu aus ihrem vielfältigen Immobilienbestand mit einer Gesamtflä-che von rd. 470.000 ha diejenigen Liegenschaften, welche die Höchstanforderungen der sensiblen Rechenzentren bestmöglich erfüllen.

Wichtige Standortfaktoren sind dabei die Nähe zu den Internetknotenpunkten, die Verfügbarkeit von genügend Strom sowie ausreichend Fläche. Besonders Konversionsliegenschaften, also frühere mili-tärisch genutzte Immobilien wie z. B. Kasernen, Truppenübungsplätze, ehemalige Militärflugplätze etc., die künftig wirtschaftlich genutzt werden sollen, stellen für Datenzentren eine höchst attraktive Alternative dar. Aber auch kleinere, z. B. mit einem Bunker bebaute, Flächen können für die Ansied-lung von Rechenzentren geeignet sein.

Einer der Referenzstandorte ist der ehemalige Militärflugplatz Leck:

  • Die Gemeinde Leck liegt ca. 20 Kilometer südlich der dänischen Grenze, rund 30 Kilometer westlich von Flensburg. Der ehemalige NATO-Flugplatz mit einer Gesamtgröße von ca. 323 ha erstreckt sich auf das Gebiet der drei Gemeinden Leck, Tinningstedt und Klixbüll. Ein Teil der Fläche wird für bundeseigene Zwecke bzw. von der Bundeswehr genutzt.
  • Eine Gewerbefläche des ehemaligen Flugplatzgeländes von ca. 38 ha soll nun Teil des Entwicklungsgebietes „Sonderprojekt DATA-CENTER LECK“ werden. Diese liegt direkt an der B199 und rd. 27 km entfernt zur A7, deren Anschlussstelle Flensburg die direkte Anbindung an das Autobahnnetz nach Skandinavien sicherstellt. Zusammen mit der strategisch günstigen Lage zu den transatlantischen Datentransferleitungen weist die Fläche sehr gute Standortmerkmale für die Ansiedlung eines Data Centers aus. Den Standort fragten global agierende Kommunikationskonzerne und Onlinehändler nach, darunter Apple und Microsoft.
  • In enger Zusammenarbeit mit den Kommunen, Fachplanern und Wirtschaftsförderern bereitet die BImA die Liegenschaft derzeit optimal auf den speziellen Markt für Rechenzentren vor.

Ein weiterer Standort ist die ehemalige Großauheim Kaserne in Hanau:

  • Hanau liegt im Osten des Rhein-Main-Gebietes, gut 25 km von Frankfurt am Main entfernt. Sie gehört zum Ballungsraum Frankfurt und ist Schnittpunkt der überregionalen Autobahnen A3, A45 und A66.
  • Die ehemalige Großauheim Kaserne mit einer Gesamtfläche von 38,5 ha wurde bis 2008 durch die US-Streitkräfte als Depot genutzt. Die Liegenschaft ist im rechtskräftigen Regionalen Flächennutzungsplan für den Ballungsraum Frankfurt-Rhein-Main als gewerbliche Baufläche ausgewiesen.
  • Eine Teilfläche des Geländes von ca. 25 ha wurde 2017 zum Verkauf angeboten. Ein Frankfurter Projektentwickler, der den Zuschlag für den Kauf des Areals erhalten hat, plant auf dem Gelände die Ansiedlung eines riesigen Rechenzentrums in Form von fünf großen mehr-stöckigen Neubauten, die dann an verschiedene Unternehmen, die Bedarf an enormen Serverkapazitäten haben, untervermietet werden sollen. Mehrere bedeutende Unternehmen haben bereits ihr Interesse bekundet.
  • Die Region rund um Frankfurt am Main bietet aufgrund bester Infrastruktur und verschiedener Betreiber (weltweit größter Internetknotenpunkt, gemessen am Datendurchsatz), die besten Voraussetzungen für die Ansiedlung eines Rechenzentrums. Eine Herausforderung ist die Strom- und Wärmeversorgung, welche bislang noch über die Underwood Kaserne erfolgt und in Folge der Neuordnung zu trennen und neu herzustellen ist. Der Energiebedarf von Rechen-zentren ist enorm groß, der Ausbau der Netzstrukturen erfordert deshalb hohe Investitionen. In ca. 900 Metern Entfernung verläuft eine „Stromautobahn“, an die das Rechenzentrum an-gebunden werden könnte. Gleichzeitig wird darüber nachgedacht, die Abwärme der Server als Fernwärme zu nutzen. Kurz: Es sind noch einige Hindernisse zu überwinden, bis das Konzept endgültig steht, aber eine der wichtigsten Hürden ist bereits genommen. Im Oktober 2018 haben die Stadtverordneten der Stadt Hanau mit ihrer Zustimmung zum Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan für die ehemalige Großauheim Kaserne das Konversionsprojekt auf einen guten Weg gebracht.

Eine dritte Liegenschaft befindet sich in Cuxhaven - die ehemalige Hinrich-Wilhelm-Kopf-Kaserne:

  • Cuxhaven liegt an der nördlichen Spitze Niedersachsens, direkt an der Mündung der Elbe in die Nordsee. Die Stadt gehört zu den Metropolregionen Bremen/Oldenburg und Hamburg und ist über die BAB27 und über weitere Bundesstraßen gut erreichbar.
  • Die ehemalige Hinrich-Wilhelm-Kopf-Kaserne liegt ca. 6 km außerhalb des Stadtgebietes Cuxhaven im Stadtteil Altenwalde. Das mit 112 Gebäuden bebaute Gelände ist über den OT Altenwalde erschlossen, in ca. 6 km Entfernung befindet sich die BAB27.
  • Das Gelände liegt nach § 35 BauGB im Außenbereich. Um eine zivile Nutzung zu erwirken, muss zunächst Baurecht geschaffen werden. Die Gemeinde hält eine großflächige Gewerbe-einrichtung planerisch für denkbar; an der Nutzungsidee „Rechenzentrum“ ist die sie stark in-teressiert. Die Liegenschaft war zur Zeiten der Bundeswehrnutzung an die öffentliche Strom-, Wasser- und Gasversorgung sowie an die kommunale Abwasserkanalisation angeschlossen; im Zuge der Rückgabe der Kasernenanlage wurden diese Versorgungsleitungen aber ge¬trennt und müssen nun aufgrund des veralteten Leitungsnetzes neu konzipiert werden.
  • Aufgrund der guten Infrastruktur, der Nähe zur Datenfernleitung Dänemark – NL Eemshaven und der mittelbaren Entfernung zum Internetknotenpunkt Hamburg erscheint die Immobilie für die Ansiedlung eines Rechenzentrums geeignet. Sie wird derzeit einer Grundeignungsprüfung unterzogen. Die ICT-Facilities GmbH führt derzeit eine Grundeignungsprüfung der Liegen-schaft durch, bewertet sie mithilfe des eigens für diese Zwecke entwickelten Kriterienkatalo-ges und ermittelt so einen marktfähigen Site Location Factor.

Bisher wurden bereits mehr als 20 Objekte aus dem Portfolio der BImA ermittelt und nach und nach wird der gesamte Immobilienbestand der BImA überprüft. Zusammen mit unseren erfahrenen Konver-sionspartnern werden die so ermittelten Flächen / Objekte danach einer detaillierten Standortanalyse unterzogen, um den Investoren kalkulierbare Standortbedingungen anbieten zu können. So soll schrittweise ein eigens für diesen Zweck vorgesehenes Immobilienportfolio erstellt werden, aus dem interessierte Investoren aber auch der Bedarf des Bundes selbst „bedient“ werden können. Wir sind davon überzeugt, dass sich im Immobilienbestand der BImA noch die eine oder andere „Perle“ findet.

 

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Das Event zum Thema
Die Autorin
Kerstin Held
Sparte Verkauf, Abt. Verkaufsgrundsätze
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima)