23.11.2018
Kerstin Held

Aber wo diese in Deutschland finden?

Neue Rechenzentren braucht das Land!

Aufgrund des anhaltenden Ausbaus der digitalen Infrastruktur ist der Bedarf an geeigneten Flächen für den Bau von Rechenzentren in den letzten Jahren stark angestiegen.

Noch ha­ben in Eu­ro­pa die skan­di­na­vi­schen Län­der und die Nie­der­lan­de auf dem Markt „die Na­se vorn“, aber dies soll sich bald ändern.

Der Aus­bau des Glas­fa­ser­breit­band­net­zes steht auf der po­li­ti­schen Agen­da an prio­ri­sier­ter Stel­le. Bun­des­re­gie­rung und Wirt­schaft ha­ben zu die­sem Zweck ein Pa­ket für den Breit­band­aus­bau ge-schnürt. So soll sich die Ge­samt­flä­che deut­scher Re­chen­zen­tren, um die in­ter­na­tio­na­le Wett­be-werbs­fä­hig­keit von deut­schen Ge­wer­be­stand­or­ten für das Markt­seg­ment „Re­chen­zen­trum“ we­sent­lich zu ver­bes­sern, bis zum Jahr 2020 um 18,5% auf et­wa 3,14 Mio. m² ver­grö­ßert haben.

Die Bun­des­an­stalt für Im­mo­bi­li­en­auf­ga­ben (BI­mA) leis­tet ei­nen wich­ti­gen Bei­trag, um die­se Ziel­vor­ga-ben zu er­rei­chen und iden­ti­fi­ziert da­zu aus ih­rem viel­fäl­ti­gen Im­mo­bi­li­en­be­stand mit ei­ner Ge­samt­flä-che von rd. 470.000 ha die­je­ni­gen Lie­gen­schaf­ten, wel­che die Höch­st­an­for­de­run­gen der sen­si­blen Re­chen­zen­tren best­mög­lich erfüllen.

Wich­ti­ge Stand­ort­fak­to­ren sind da­bei die Nä­he zu den In­ter­net­kno­ten­punk­ten, die Ver­füg­bar­keit von ge­nü­gend Strom so­wie aus­rei­chend Flä­che. Be­son­ders Kon­ver­si­ons­lie­gen­schaf­ten, al­so frü­he­re mi­li-tä­risch ge­nutz­te Im­mo­bi­li­en wie z. B. Ka­ser­nen, Trup­pen­übungs­plät­ze, ehe­ma­li­ge Mi­li­tär­flug­plät­ze etc., die künf­tig wirt­schaft­lich ge­nutzt wer­den sol­len, stel­len für Da­ten­zen­tren ei­ne höchst at­trak­ti­ve Al­ter­na­ti­ve dar. Aber auch klei­ne­re, z. B. mit ei­nem Bun­ker be­bau­te, Flä­chen kön­nen für die An­sied-lung von Re­chen­zen­tren ge­eig­net sein.

Ei­ner der Re­fe­renz­stand­or­te ist der ehe­ma­li­ge Mi­li­tär­flug­platz Leck:

  • Die Ge­mein­de Leck liegt ca. 20 Ki­lo­me­ter süd­lich der dä­ni­schen Gren­ze, rund 30 Ki­lo­me­ter west­lich von Flens­burg. Der ehe­ma­li­ge NA­TO-Flug­platz mit ei­ner Ge­samt­grö­ße von ca. 323 ha er­streckt sich auf das Ge­biet der drei Ge­mein­den Leck, Tin­ningstedt und Klix­büll. Ein Teil der Flä­che wird für bun­des­ei­ge­ne Zwe­cke bzw. von der Bun­des­wehr genutzt.
  • Ei­ne Ge­wer­be­flä­che des ehe­ma­li­gen Flug­platz­ge­län­des von ca. 38 ha soll nun Teil des Ent­wick­lungs­ge­bie­tes „Son­der­pro­jekt DA­TA-CEN­TER LECK“ wer­den. Die­se liegt di­rekt an der B199 und rd. 27 km ent­fernt zur A7, de­ren An­schluss­stel­le Flens­burg die di­rek­te An­bin­dung an das Au­to­bahn­netz nach Skan­di­na­vi­en si­cher­stellt. Zu­sam­men mit der stra­te­gisch güns­ti­gen La­ge zu den trans­at­lan­ti­schen Da­ten­trans­fer­lei­tun­gen weist die Flä­che sehr gu­te Stand­ort­merk­ma­le für die An­sied­lung ei­nes Da­ta Cen­ters aus. Den Stand­ort frag­ten glo­bal agie­ren­de Kom­mu­ni­ka­ti­ons­kon­zer­ne und On­line­händ­ler nach, dar­un­ter Ap­ple und Microsoft.
  • In en­ger Zu­sam­men­ar­beit mit den Kom­mu­nen, Fach­pla­nern und Wirt­schafts­för­de­rern be­rei­tet die BI­mA die Lie­gen­schaft der­zeit op­ti­mal auf den spe­zi­el­len Markt für Re­chen­zen­tren vor.

Ein wei­te­rer Stand­ort ist die ehe­ma­li­ge Gro­ßau­heim Ka­ser­ne in Hanau:

  • Ha­nau liegt im Os­ten des Rhein-Main-Ge­bie­tes, gut 25 km von Frank­furt am Main ent­fernt. Sie ge­hört zum Bal­lungs­raum Frank­furt und ist Schnitt­punkt der über­re­gio­na­len Au­to­bah­nen A3, A45 und A66.
  • Die ehe­ma­li­ge Gro­ßau­heim Ka­ser­ne mit ei­ner Ge­samt­flä­che von 38,5 ha wur­de bis 2008 durch die US-Streit­kräf­te als De­pot ge­nutzt. Die Lie­gen­schaft ist im rechts­kräf­ti­gen Re­gio­na­len Flä­chen­nut­zungs­plan für den Bal­lungs­raum Frank­furt-Rhein-Main als ge­werb­li­che Bau­flä­che ausgewiesen.
  • Ei­ne Teil­flä­che des Ge­län­des von ca. 25 ha wur­de 2017 zum Ver­kauf an­ge­bo­ten. Ein Frank­fur­ter Pro­jekt­ent­wick­ler, der den Zu­schlag für den Kauf des Are­als er­hal­ten hat, plant auf dem Ge­län­de die An­sied­lung ei­nes rie­si­gen Re­chen­zen­trums in Form von fünf gro­ßen mehr-stö­cki­gen Neu­bau­ten, die dann an ver­schie­de­ne Un­ter­neh­men, die Be­darf an enor­men Ser­ver­ka­pa­zi­tä­ten ha­ben, un­ter­ver­mie­tet wer­den sol­len. Meh­re­re be­deu­ten­de Un­ter­neh­men ha­ben be­reits ihr In­ter­es­se bekundet.
  • Die Re­gi­on rund um Frank­furt am Main bie­tet auf­grund bes­ter In­fra­struk­tur und ver­schie­de­ner Be­trei­ber (welt­weit grö­ß­ter In­ter­net­kno­ten­punkt, ge­mes­sen am Da­ten­durch­satz), die bes­ten Vor­aus­set­zun­gen für die An­sied­lung ei­nes Re­chen­zen­trums. Ei­ne Her­aus­for­de­rung ist die Strom- und Wär­me­ver­sor­gung, wel­che bis­lang noch über die Un­der­wood Ka­ser­ne er­folgt und in Fol­ge der Neu­ord­nung zu tren­nen und neu her­zu­stel­len ist. Der En­er­gie­be­darf von Re­chen-zen­tren ist enorm groß, der Aus­bau der Netz­struk­tu­ren er­for­dert des­halb ho­he In­ves­ti­tio­nen. In ca. 900 Me­tern Ent­fer­nung ver­läuft ei­ne „Strom­au­to­bahn“, an die das Re­chen­zen­trum an-ge­bun­den wer­den könn­te. Gleich­zei­tig wird dar­über nach­ge­dacht, die Ab­wär­me der Ser­ver als Fern­wär­me zu nut­zen. Kurz: Es sind noch ei­ni­ge Hin­der­nis­se zu über­win­den, bis das Kon­zept end­gül­tig steht, aber ei­ne der wich­tigs­ten Hür­den ist be­reits ge­nom­men. Im Ok­to­ber 2018 ha­ben die Stadt­ver­ord­ne­ten der Stadt Ha­nau mit ih­rer Zu­stim­mung zum Auf­stel­lungs­be­schluss für ei­nen Be­bau­ungs­plan für die ehe­ma­li­ge Gro­ßau­heim Ka­ser­ne das Kon­ver­si­ons­pro­jekt auf ei­nen gu­ten Weg gebracht.

Ei­ne drit­te Lie­gen­schaft be­fin­det sich in Cux­ha­ven - die ehe­ma­li­ge Hinrich-Wilhelm-Kopf-Kaserne:

  • Cux­ha­ven liegt an der nörd­li­chen Spit­ze Nie­der­sach­sens, di­rekt an der Mün­dung der El­be in die Nord­see. Die Stadt ge­hört zu den Me­tro­pol­re­gio­nen Bre­men/Ol­den­burg und Ham­burg und ist über die BAB27 und über wei­te­re Bun­des­stra­ßen gut erreichbar.
  • Die ehe­ma­li­ge Hin­rich-Wil­helm-Kopf-Ka­ser­ne liegt ca. 6 km au­ßer­halb des Stadt­ge­bie­tes Cux­ha­ven im Stadt­teil Al­ten­wal­de. Das mit 112 Ge­bäu­den be­bau­te Ge­län­de ist über den OT Al­ten­wal­de er­schlos­sen, in ca. 6 km Ent­fer­nung be­fin­det sich die BAB27.
  • Das Ge­län­de liegt nach § 35 BauGB im Au­ßen­be­reich. Um ei­ne zi­vi­le Nut­zung zu er­wir­ken, muss zu­nächst Bau­recht ge­schaf­fen wer­den. Die Ge­mein­de hält ei­ne groß­flä­chi­ge Ge­wer­be-ein­rich­tung pla­ne­risch für denk­bar; an der Nut­zungs­idee „Re­chen­zen­trum“ ist die sie stark in-ter­es­siert. Die Lie­gen­schaft war zur Zei­ten der Bun­des­wehr­nut­zung an die öf­fent­li­che Strom-, Was­ser- und Gas­ver­sor­gung so­wie an die kom­mu­na­le Ab­was­ser­ka­na­li­sa­ti­on an­ge­schlos­sen; im Zu­ge der Rück­ga­be der Ka­ser­nen­an­la­ge wur­den die­se Ver­sor­gungs­lei­tun­gen aber ge¬trennt und müs­sen nun auf­grund des ver­al­te­ten Lei­tungs­net­zes neu kon­zi­piert werden.
  • Auf­grund der gu­ten In­fra­struk­tur, der Nä­he zur Da­ten­fern­lei­tung Dä­ne­mark – NL Eems­ha­ven und der mit­tel­ba­ren Ent­fer­nung zum In­ter­net­kno­ten­punkt Ham­burg er­scheint die Im­mo­bi­lie für die An­sied­lung ei­nes Re­chen­zen­trums ge­eig­net. Sie wird der­zeit ei­ner Grund­eig­nungs­prü­fung un­ter­zo­gen. Die ICT-Fa­ci­li­ties GmbH führt der­zeit ei­ne Grund­eig­nungs­prü­fung der Lie­gen-schaft durch, be­wer­tet sie mit­hil­fe des ei­gens für die­se Zwe­cke ent­wi­ckel­ten Kri­te­ri­en­ka­ta­lo-ges und er­mit­telt so ei­nen markt­fä­hi­gen Site Lo­ca­ti­on Factor.

Bis­her wur­den bereitsmehr als 20 Ob­jek­te aus dem Port­fo­lio der BImA er­mit­telt und nach und nach wird der ge­sam­te Im­mo­bi­li­en­be­stand der BI­mA über­prüft. Zu­sam­men mit un­se­ren er­fah­re­nen Kon­ver-si­ons­part­nern wer­den die so er­mit­tel­ten Flä­chen / Ob­jek­te da­nach ei­ner de­tail­lier­ten Stand­ort­ana­ly­se un­ter­zo­gen, um den In­ves­to­ren kal­ku­lier­ba­re Stand­ort­be­din­gun­gen an­bie­ten zu kön­nen. So soll schritt­wei­se ein ei­gens für die­sen Zweck vor­ge­se­he­nes Im­mo­bi­li­en­port­fo­lio er­stellt wer­den, aus dem in­ter­es­sier­te In­ves­to­ren aber auch der Be­darf des Bun­des selbst „be­dient“ wer­den kön­nen. Wir sind da­von über­zeugt, dass sich im Im­mo­bi­li­en­be­stand der BI­mA noch die ei­ne oder an­de­re „Per­le“ findet.

 

Er­fah­ren Sie amFach-Dia­log Da­ten­cen­ter am 7. Fe­bru­ar 2019 wel­che Po­ten­zia­le in der As­set­klas­se Da­ten­cen­ter liegen.

Das Event zum Thema
Die Autorin
Quelle: Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA)
Kerstin Held
Sparte Verkauf, Abt. Verkaufsgrundsätze
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima)
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