16.11.2018
Jan Hennig

Handels-Dialog Baden-Württemberg

„Wohnen auf dem Supermarkt“ – Rechtlicher Rahmen für die Aktivierung von Flächenpotentialen

Nach Untersuchungen der Zentren der 70 größten deutschen Städte durch die TU Darmstadt sind ca. 3.700 Supermarktstandorte für eine „Aufstockung“ geeignet und würden Potential für ca. 1 Mio. Wohnungen bieten.

Da­bei ist die Idee, Wohn­raum über Su­per­märk­ten zu schaf­fen, nur ei­ne von et­li­chen denk­ba­ren Misch­nut­zun­gen: Stel­zen­bau­ten über eben­er­di­gen Park­plät­zen, Sport­plät­ze auf Dä­chern von groß­flä­chi­gem Ein­zel­han­del, Über­bau­ung mit Bü­ro- oder Ho­tel­nut­zun­gen oder Son­der­wohn­for­men sind wei­te­re Optionen.

Ver­bun­den sind die­se Ide­en häu­fig mit der Hoff­nung, die Po­ten­zia­le durch kurz­fris­ti­ge Ge­neh­mi­gung oh­ne Be­bau­ungs­plan­ver­fah­ren rasch zu he­ben. Den pla­nungs­recht­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen am je­wei­li­gen Stand­ort kommt da­bei ent­schei­den­de Be­deu­tung zu.

1.  Ver­ein­bar­keit mit be­stehen­dem Planungsrecht

Liegt ein Stand­ort be­reits im Gel­tungs­be­reich ei­nes Be­bau­ungs­pla­nes, so ist zu prü­fen, ob ei­ne Auf­sto­ckung oder der – auf­grund der Sta­tik oft rea­lis­ti­sche­re – Ab­riss des Be­stands­ge­bäu­des mit an­schlie­ßen­dem Neu­bau des ge­mischt ge­nutz­ten Ge­bäu­des nach den Fest­set­zun­gen des Be­bau­ungs­plans ins­be­son­de­re hin­sicht­lich Art und Maß der Nut­zung zu­läs­sig ist. Die grö­ß­ten Po­ten­zia­le be­stehen häu­fig in Misch­ge­bie­ten, all­ge­mei­nen Wohn­ge­bie­ten und Gewerbegebieten.

2. Un­be­plan­ter Innenbereich

Fehlt es an ei­nem Be­bau­ungs­plan, kön­nen Vor­ha­ben im un­be­plan­ten In­nen­be­reich un­ter den Vor­aus­set­zun­gen des § 34 BauGB um­ge­setzt wer­den. Ein Vor­ha­ben ist ge­mäß § 34 BauGB zu­läs­sig, wenn es sich ins­be­son­de­re in die Ei­gen­art der nä­he­ren Um­ge­bung ein­fügt. Stand­or­te mit Ge­menge­la­gen ver­schie­de­ner Nut­zungs­ar­ten und Ge­bäu­de­hö­hen sind hier klar im Vor­teil. In rei­nen Fach­markt­la­gen wird es zu­meist an ei­nem Vor­bild für Wohn­nut­zun­gen fehlen.

3.  Plan­erfor­der­nis

Ist das ge­plan­te Vor­ha­ben nach gel­ten­dem Pla­nungs­recht nicht zu­läs­sig, kann die Zu­läs­sig­keit durch Auf­stel­lung ei­nes Be­bau­ungs­plans mit den ent­spre­chen­den Fest­set­zun­gen zu Art und Maß der Nut­zung her­bei­ge­führt wer­den. Al­ler­dings dau­ert ein sol­ches Be­bau­ungs­plan­ver­fah­ren sel­ten kür­zer als an­dert­halb Jah­re. Im Ein­zel­fall kann die Dau­er bis­wei­len durch Be­schrän­kung auf ei­ne pro­jekt­be­zo­ge­ne Pla­nung mit be­glei­ten­dem städ­te­bau­li­chem Ver­trag im be­schleu­nig­ten Ver­fah­ren oder die Wahl ei­nes vor­ha­ben­be­zo­ge­nen Be­bau­ungs­plans ver­kürzt wer­den. In je­dem Fall müs­sen die auf­ge­wor­fe­nen The­men – ins­be­son­de­re Im­mis­si­ons­kon­flik­te, ver­kehr­li­che Aus­wir­kun­gen, etc. – im Zu­ge der Pla­nung er­mit­telt, be­wer­tet und be­wäl­tigt werden.

Bei der Auf­stel­lung ei­nes Be­bau­ungs­plans steht seit der Ein­füh­rung des „Ur­ba­nen Ge­biets“ im Jahr 2017 mit § 6a BauN­VO ein neu­er Bau­ge­biets­typ zur Ver­fü­gung, der Nut­zungs­mi­schun­gen von Woh­nen und Ge­wer­be för­dern soll. Ins­be­son­de­re er­mög­licht er ei­ne hö­he­re Be­bau­ungs­dich­te und er­leich­tert die Mi­schung von Woh­nen und Ge­wer­be durch hö­he­re Im­mis­si­ons­richt­wer­te. Auch muss die Nut­zung von Woh­nen und Ge­wer­be nicht gleich­ge­wich­tig sein. Al­ler­dings sind groß­flä­chi­ge Ein­zel­han­dels­be­trie­be in Ur­ba­nen Ge­bie­ten nach § 11 Abs. 3 BauN­VO re­gel­mä­ßig aus­ge­schlos­sen, so dass die­ser neue Ge­biets­typ in vie­len Fäl­len zur Über­bau­ung von Ein­zel­han­dels­stand­or­ten nicht hilf­reich ist.

Fer­ner ist zu be­rück­sich­ti­gen, dass et­li­che deut­sche Städ­te in der Bau­leit­pla­nung spe­zi­fi­sche  Mo­del­le zur Schaf­fung „be­zahl­ba­ren“ Wohn­raums an­wen­den (in Mün­chen: Mo­dell der so­zi­al­ge­rech­ter Bo­den­nut­zung; in Ber­lin: Mo­dell der ko­ope­ra­ti­ven Bau­land­ent­wick­lung; in Frank­furt und Ham­burg: bis­her kei­ne ori­gi­nä­re Rechts­grund­la­ge, je­doch „So­zi­al­quo­te“ oder frei­wil­li­ge Ver­ein­ba­rung des Bünd­nis­ses für Woh­nen). Hier muss sich der Pro­jekt­trä­ger durch städ­te­bau­li­chen Ver­trag ver­pflich­ten, für ei­nen ge­wis­sen An­teil der Wohn­ein­hei­ten oder der Ge­schoss­flä­che ei­ne Miet­preis- und Be­le­gungs­bin­dung einzugehen.

4. Be­frei­ungs­mög­lich­keit, § 31 Abs. 2 BauGB

So­fern ein ge­plan­tes Vor­ha­ben den Fest­set­zun­gen ei­nes gel­ten­den Be­bau­ungs­plans wi­der­spricht, kann un­ter Um­stän­den an­stel­le ei­ner Be­bau­ungs­plan­än­de­rung  ei­ne Be­frei­ung nach § 31 Abs. 2 BauGB be­an­tragt wer­den. Dies setzt ins­be­son­de­re vor­aus, dass das Vor­ha­ben kei­ne Grund­zü­ge der Pla­nung be­rührt. Zwar liegt die Ent­schei­dung über die Be­frei­ung grund­sätz­lich im Er­mes­sen der Be­hör­de, je­doch ist ei­ne Be­frei­ung ei­ne zeit­spa­ren­de und kos­ten­güns­ti­ge Lö­sung und häu­fig ein gang­ba­rer Weg, wenn ei­ne Ge­mein­de ein Vor­ha­ben er­mög­li­chen will.

 5. Fazit

Die Ak­ti­vie­rung von Po­ten­tia­len be­reits ver­sie­gel­ter Flä­chen ist ein wich­ti­ger Bau­stein zur nach­hal­ti­gen Stadt­ent­wick­lung und Nach­ver­dich­tung. Pri­mär eig­net sich das Kon­zept für Gro­ß­städ­te, je­doch ist auch das Po­ten­ti­al in mit­tel­gro­ßen Städ­ten mit ho­hem Wohn­raum­be­darf nicht zu unterschätzen.

Das Bau­recht bie­tet ei­nen viel­fäl­ti­gen Bau­kas­ten, um „Woh­nen auf dem Su­per­markt“ oder ver­gleich­ba­re Pro­jek­te zur Ak­ti­vie­rung von Flä­chen­po­ten­zia­len zu er­mög­li­chen. Ob und in­ner­halb wel­ches zeit­li­chen Rah­mens die Um­set­zung der­ar­ti­ger Vor­ha­ben mög­lich ist, hängt al­ler­dings häu­fig vom Wil­len und der Be­reit­schaft der je­wei­li­gen Ge­mein­de ab. In je­dem Fall lohnt ei­ne ge­nau Ana­ly­se der bau­pla­nungs­recht­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen, um zu er­mit­teln, für wel­che Maß­nah­men be­reits ein Ge­neh­mi­gungs­an­spruch be­steht und wel­che wei­te­ren Maß­nah­men im We­ge der Be­frei­ung oder Bau­leit­pla­nung in Ko­ope­ra­ti­on mit den Be­hör­den er­mög­licht wer­den können.

Der Autor
Bild: Dr. Jan Hennig
Dr. Jan Hennig
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