07.12.2018
Thorsten Sondermann

Handels-Dialog Bayern 2019

Was tut sich auf dem Einzelhandels-Markt in Bayern?

In einem Interview schildert Thorsten Sondermann, Geschäftsführer der COMFORT München GmbH seine Einschätzungnen des Einzehandel-Marktes in Bayern und spricht über Kundenansprüche, gesuchte Flächen und noch viel mehr.

Wie ent­wi­ckelt sich der Ein­zel­han­del in Bay­ern in 2019?

Der baye­ri­sche Ein­zel­han­del pro­fi­tiert von den kern­ge­sun­den so­zio-öko­no­mi­schen Rah­men­be­din­gun­gen im Frei­staat. Wir fin­den hier ein sehr gu­tes Um­feld vor durch bei­spiels­wei­se ei­ne wach­sen­de Be­völ­ke­rung, ei­ne po­si­ti­ve all­ge­mei­ne Wirt­schafts­ent­wick­lung und ei­ne nied­ri­ge Arbeitslosigkeit.

Gleich­wohl ist auch die Ent­wick­lung in Bay­ern na­tur­ge­mäß nicht ab­ge­kop­pelt von den über­grei­fen­den Ein­zel­han­dels­trends wie dem wach­sen­den On­line­han­del bzw. der stei­gen­den Be­deu­tung des Om­nichan­nel­han­dels, ei­ner wach­sen­den In­ter­na­tio­na­li­sie­rung der Bran­che oder auch der stei­gen­den Be­deu­tung von gas­tro­no­mi­schen Kon­zep­ten in den Einzelhandelslagen.

Wel­che An­sprü­che ha­ben die Kun­den heute?

Das ist ein abend­fül­len­des The­ma, dem die ge­sam­te Bran­che be­stän­dig auf der Spur ist. Kurz an­ge­ris­sen kann man aber da­zu si­cher­lich Fol­gen­des an­mer­ken: Der Kun­de er­war­tet heu­te von sei­nem Ein­kauf zu­neh­mend ein Ge­samt­er­leb­nis mit Frei­zeit­cha­rak­ter, so­zia­lem Treff­punkt, Kul­tur und Gas­tro­no­mie und ei­ner Ver­füg­bar­keit der Pro­duk­te sta­tio­när wie on­line. Die­se Ent­wick­lung er­zeugt ei­nen ho­hen Wand­lungs­druck auf un­se­re In­nen­städ­te und auf die Qua­li­tät der Im­mo­bi­li­en. Flä­chen­de­cken­des W-Lan in­ner­halb der Shops ist ei­ne Selbst­ver­ständ­lich­keit. Der Kun­de von heu­te er­war­tet, dass er der Mit­tel­punkt sämt­li­cher Ak­ti­vi­tä­ten beim „Shop­pen“ ist.

Wel­che Han­dels­for­ma­te su­chen Flächen?

Wir hat­ten bis­lang bun­des­weit und bran­chen­über­grei­fend noch nie ei­ne sol­che Fül­le an neu ein­tre­ten­den bzw. neu in den Markt drän­gen­den Kon­zep­ten zu ver­zeich­nen - ge­ra­de auch aus dem Aus­land. Dies gilt al­ler­dings ins­be­son­de­re im klein- und mit­tel­flä­chi­gen Be­reich von 100 – 200 m² bzw. 200 – 600 m²: Die da­hin­ter ste­hen­den La­bels wol­len im gro­ßen Markt Deutsch­land sich neu bie­ten­de Markt­chan­cen nut­zen. Auch der Tex­til­sek­tor spielt hier teil­wei­se mit: Nen­nen wir mal als nam­haf­te Bei­spie­le eta­blier­te Play­er wie Hun­ke­möl­ler, UNI­QLO, Cal­ze­do­nia / In­ti­mis­si­mi, die H&M-Mar­ken wie AR­KET, Home oder COS und neue ‚Zug­pfer­de‘ wie Top­shop / Top­man. Ins­ge­samt wird die Zu­kunft der In­nen­stadt aber we­ni­ger ‚tex­ti­ler‘ und zu­neh­mend bun­ter. Eben­so sind auch die Zei­ten vor­bei, in de­nen ein „Neu­ling“ so­fort ei­ne Viel­zahl von Shops er­öff­nen möch­te. Die Ex­pan­si­ons­ge­schwin­dig­keit in der Zu­kunft wird sehr stark durch Ex­cel-Ta­bel­len ge­prägt sein.

Wie ist das gemeint?

Bei ‚brö­ckeln­den‘ Höchst­mie­ten kom­men deut­lich mehr Hart­wa­ren-An­bie­ter wie De­c­a­th­lon, JD Sports, Søstre­ne Gre­ne, Clas Ohl­son, Mis­ter Spex oder HEMA bei der An­mie­tung zum Zu­ge. Dies ist für die­se Mie­ter auch ei­ne ech­te Chan­ce at­trak­ti­ve­re Flä­chen zu be­kom­men. Auch im pe­ri­odi­schen Be­darfs­seg­ment se­hen wir zu­künf­tig zu­neh­mend at­trak­ti­ve La­den­kon­zep­te in un­se­ren In­nen­städ­ten: Bei Le­bens­mit­teln - vor al­lem bei den bei­den Markt­füh­rern EDE­KA und RE­WE - gibt es im­mer fle­xi­ble­re For­ma­te. Die Bio­märk­te wie Al­na­tu­ra, denn’s und BIO­COM­PANY wer­den zahl­rei­cher, die Le­bens­mit­tel-Dis­coun­ter, bei­spiels­wei­se Al­di und Lidl wer­den grö­ßer. Glei­ches gilt auch für die Dro­ge­rie­märk­te wie dm dro­ge­rie markt und Ross­mann, die zu­sätz­lich durch das Ham­bur­ger Tra­di­ti­ons-la­bel BUD­NI teil­wei­se ‚auf­ge­mischt‘ wer­den. Be­ach­tens­wert ist zu­dem der Be­reich Kos­me­tik / Ge­sund­heit, in dem u.a. Ri­tu­als und ea­syApo­the­ke und der neue Play­er Se­pho­ra so­wie LUSH mit viel Schwung un­ter­wegs sind. Auch der ‚Preis‘ als Ar­gu­ment für den Be­such des sta­tio­nä­ren Ein­zel­han­dels ist noch kei­nes­wegs out. Das be­legt deut­lich der fort­schrei­ten­de Ex­pan­si­ons­er­folg von preis­ag­gres­si­ven Kon­zep­ten wie TK Ma­xx, Pri­mark, Wool­worth, TE­Di oder Ac­tion so­wie Out­lets des On­line-Han­dels (z.B. Za­lan­do, notebooksbilliger.de).

Wie ent­wi­ckeln sich die Mieten?

Wäh­rend über sehr vie­le Jah­re die Ein­zel­han­dels­mie­ten mehr oder we­ni­ger stark ge­stie­gen wa­ren, sind die­se seit 2016 zu­neh­mend ‚un­ter Druck‘ ge­ra­ten. Die­se Ent­wick­lung ba­siert vor­wie­gend auf ei­ner sta­gnie­ren­den bzw. rück­läu­fi­gen Mie­ter­nach­fra­ge in vie­len Städ­ten. Grün­de da­für sind vor al­lem ein Über­be­satz der Flä­chen, stei­gen­de Um­satz­zah­len des On­line­han­dels so­wie auch ei­ne Schwä­che des Mo­de­ein­zel­han­dels. Dies gilt ins­be­son­de­re für Groß­flä­chen ab ca. 1.000 m² so­wie für ver­ti­ka­le Flä­chen über drei oder mehr Ebe­nen. Jen­seits der Miet­hö­he ver­än­dern sich auch die Ver­mie­tungs­u­san­cen. Und zwar in Rich­tung kür­ze­re Lauf­zei­ten und hö­he­re Fle­xi­bi­li­tät, z.B. auf den Fel­dern Um­satz-Miet-Kom­po­nen­ten, In­dex-/Ne­ben­kos­ten­re­ge­lun­gen und Bau­kos­ten­zu­schüs­se. Hier se­hen wir sehr klar ei­ne Ver­la­ge­rung von Ri­si­ko und Kos­ten in Rich­tung Ver­mie­ter­sei­te. Das gilt auch mit Blick auf die baye­ri­schen Mittelstädte.

Wie wer­den Pro­duk­te und Mar­ken erlebbarer?

Um es klar vor­weg zu neh­men: Auch im di­gi­ta­len Zeit­al­ter blei­ben Lä­den mit qua­li­fi­zier­tem Per­so­nal als di­rek­ter Kon­takt­punkt zum Ver­brau­cher für den Ver­kauf von Kon­sum­gü­tern un­über­trof­fen. Hier­bei be­kommt ge­ra­de der Punkt „qua­li­fi­zier­tes Per­so­nal“ ei­ne im­mer grös­ser wer­den­de Ge­wich­tung. Wir be­ob­ach­ten  da­bei al­ler­dings ei­ne hier­ar­chi­sche Stand­ort­ent­wick­lung in Hin­blick auf die je­wei­li­gen Mar­ken oder Pro­duk­te: So sie­deln sich Lu­xus­la­bels nur in ganz we­ni­gen hand­ver­le­se­nen, ex­klu­si­vem Lu­xus­la­gen an, wäh­rend die Le­bens­mit­tel­an­bie­ter ei­ne sehr brei­te flä­chen­de­cken­de Ex­pan­si­on bis in Klein­städ­te hin­ein ver­fol­gen. Die­se Hier­ar­chi­sie­rung wird sich un­se­res Er­ach­tens durch den On­line­han­del bzw. Om­nichan­nel­stra­te­gi­en der Re­tail­er wei­ter ver­stär­ken. Ge­ra­de die Mit­tel­städ­te müs­sen dar­auf ach­ten, als Stand­ort für sta­tio­nä­ren Ein­zel­han­del wei­ter at­trak­tiv zu blei­ben – auch in Bayern.

 

Zur COM­FORT- Gruppe

Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermietung und den Verkauf von Waren- und Geschäftshäusern sowie Fachmärkten und Ladenlokalen spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT ihr Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second-Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. COMFORT analysiert fortlaufend die aktuellen Miet- und Kaufpreisfaktoren für Deutschland und Österreich. Zum ergänzenden Angebot zählen Center-Consulting sowie der Bereich Luxury Retail. In Deutschland ist der Einzelhandelsspezialist zudem exklusiver Kooperationspartner von Cushman & Wakefield in der Vermietung von Ladenlokalen. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München und Wien. www.​comfort.​de

 

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Der Autor
Bild: Comfort
Thorsten Sondermann
Geschäftsführender Gesellschafter
COMFORT München GmbH
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