02.11.2018
Balazs Szathmary

Aufwertung des Wohnungsbestandes in einem attraktiven Marktsegment

Altersgerechtes Wohnen ohne Umbau

Zurzeit werden über 2 Millionen pflegebedürftige Personen zuhause versorgt. Diese Zahl wird in den nächsten Jahren kontinuierlich wachsen. Die Immobilienindustrie sollte diese Zielgruppe gezielt(er) ansprechen.

Da­ten­quel­le: Sta­tis­ti­sches Bun­des­amt; Be­rech­nun­gen: BIB | Ur­he­ber: BiB 2017/demografie-portal.de

Die ste­tig an­stei­gen­de Le­bens­er­war­tung be­wirkt, dass das Al­ter der Be­völ­ke­rung und da­mit auch die An­zahl der pfle­ge­be­dürf­ti­gen Per­so­nen zu­nimmt. Den stärks­ten An­stieg er­war­tet man in der Al­ters­grup­pe der über 80- und über 90-Jäh­ri­gen. Die­se Grup­pe hat oft mit er­heb­li­chen Ein­schrän­kun­gen des Ge­sund­heits­zu­stan­des zu kämp­fen (De­menz, Mul­ti­mor­bi­di­tät, etc.) und be­darf ei­ner in­ten­si­ven Un­ter­stüt­zung. Drei­vier­tel der Se­nio­ren wer­den zu­hau­se ver­sorgt - dies führt zu ei­ner ho­hen Be­las­tung für die An­ge­hö­ri­gen so­wie die pfle­ge­be­dürf­ti­gen Men­schen, denn nur we­ni­ge kön­nen sich ei­ne ad­äqua­te Un­ter­stüt­zung durch Pfle­ge­kräf­te leisten.

Vie­le Im­mo­bi­li­en sind un­zu­rei­chend auf die zu­sätz­li­chen Be­dürf­nis­se von Se­nio­ren aus­ge­rich­tet. Ne­ben dem Be­darf nach mehr bar­rie­re­frei­en Woh­nun­gen nach DIN 18040 gibt es ei­ne stän­dig wach­sen­de Nach­fra­ge nach in­no­va­ti­ven Kon­zep­ten, die es äl­te­ren Men­schen er­mög­li­chen, so lan­ge wie mög­lich si­cher und selbst­be­stimmt in den ei­ge­nen vier Wän­den woh­nen zu blei­ben. Da­zu zählt auch Am­bi­ent As­sisted Li­ving (AAL), wor­un­ter man Pro­duk­te und Dienst­leis­tun­gen zu­sam­men­fasst, die Tech­no­lo­gi­en und so­zia­les Um­feld mit­ein­an­der ver­bin­den, um die Le­bens­qua­li­tät äl­te­rer Men­schen zu erhöhen.

Ei­ne Stu­die aus 2015, bei der 500 gro­ße Im­mo­bi­li­en­un­ter­neh­men zu Smart-Home und AAL-Lö­sun­gen be­fragt wur­den, hat er­ge­ben, dass Immobilienunternehmen

  • da­mit rech­nen, dass in den nächs­ten fünf Jah­ren 20% der Mie­ter AAL Lö­sun­gen nach­fra­gen werden;
  • durch die Aus­rüs­tung der Woh­nun­gen mit AAL-Sys­te­men ei­ne bes­se­re Kun­den­bin­dung so­wie die Mög­lich­keit, sich im Markt zu dif­fe­ren­zie­ren erhoffen;
  • be­reit sind, für sol­che Lö­sun­gen bis zu 15€ pro m² zu investieren;
  • Sys­te­me mit ge­rin­gem War­tungs­auf­wand und ein­fa­cher Be­dien­bar­keit erwarten;
  • als grö­ß­te Her­aus­for­de­rung trag­fä­hi­ge Ge­schäfts­mo­del­le und Kun­den­ak­zep­tanz sehen.

Die letz­ten bei­den Punk­te schei­nen auch An­bie­tern von AAL-Lö­sun­gen Pro­ble­me zu be­rei­ten, denn sie ha­ben in Deutsch­land bis­her nur mä­ßi­gen Er­folg. Die meis­ten Pro­duk­te stel­len ho­he An­for­de­run­gen an das tech­ni­sche Know-How der Nut­zer und de­cken nur ein­zel­ne Ein­satz­mög­lich­kei­ten (Use Ca­ses) ab. Den Lö­sun­gen wird ei­ne Tech­nik­ver­liebt­heit nach­ge­sagt, die zu we­nig auf die Be­dürf­nis­se äl­te­rer Nut­zer ein-geht. Das passt zum Er­geb­nis des zwi­schen 2009 und 2012 vom Bun­des­for­schungs­mi­nis­te­ri­um mit 45 Mil­lio­nen Eu­ro ge­för­der­ten Pro­jek­tes, wel­ches nur Pro­to­ty­pen her­vor­ge­bracht hat. Ein wei­te­res Pro­blem ist das Feh­len trag­fä­hi­ger Ge­schäfts­mo­del­le, das in der man­geln­den Zah­lungs­be­reit­schaft der Mie­ter be­grün­det ist. Ge­mäß ei­ner GdW-Stu­die liegt die­se im Durch­schnitt bei nicht mehr als 30 Eu­ro pro Mo­nat. Da die meis­ten Sys­te­me mehr kos­ten, lau­fen AAL-Pro­jek­te ty­pi­scher-wei­se nur so lan­ge, wie die ein­ma­li­ge An­schub- oder Pro­jekt­fi­nan­zie­rung sie trägt.

Hier kommt Bet­ter@Home ins Spiel: Da­bei han­delt es sich um die ers­te AAL-Platt­form in Deutsch­land, die Hard­ware, Soft­ware und Ser­vices aus ei­ner Hand bie­tet. Ins­be­son­de­re die Ser­vices sind ei­ne Stär­ke der Lö­sung, denn sie be­inhal­tet Kom­po­nen­ten wie Be­ra­tung, In­stal­la­ti­on, War­tung, Haus­not­ruf, pfle­ge­ri­sche und un­ter­stüt­zen­de Ser­vices wie zum Bei­spiel Te­le­me­di­zin. Bet­ter@Home ko­ope­riert da­bei mit eta­blier­ten Part­nern, es kön­nen aber auch lo­ka­le Dienst­leis­ter wie Haus­meis­ter oder Fa­ci­li­ty Ma­na­ger in­te­griert wer­den. Die of­fe­ne Platt­form er­mög­licht dar­über hin-aus die Ein­bin­dung wei­te­rer Ser­vices wie Mie­ter­in­for­ma­ti­on (di­gi­ta­les Schwar­zes Brett), Scha­dens­mel­dung oder En­er­gie­ma­nage­ment. Die Lö­sung kann kun­den­in­di­vi­du­ell und be­darfs­ge­recht kon­fi­gu­riert, je­der­zeit er­wei­tert und oh­ne bau­li­che Maß-nah­men schnell und ein­fach in­stal­liert werden.

Ein funk­ti­ons­star­kes AAL-Sys­tem stei­gert den Wert der Im­mo­bi­lie für Se­nio­ren und ver­schafft dem Ei­gen­tü­mer ei­nen Wett­be­werbs­vor­teil. Dies er­höht nicht nur die At­trak­ti­vi­tät des Miet­ob­jek­tes, son­dern senkt auch die Mie­ter­fluk­tua­ti­on, da äl­te­re Mie­ter län­ger in der Woh­nung blei­ben kön­nen. Von den meis­ten Im­mo­bi­li­en­un­ter­neh­men wer­den äl­te­re Mie­ter als gu­te und treue Mie­ter ge­schätzt: Sie zah­len re­gel­mä­ßig, ver­ur­sa­chen kei­ne Lärm­be­läs­ti­gung oder sons­ti­ge Be­schwer­den und ge­hen sorg­sam mit dem Miet­ob­jekt um. In struk­tur­schwa­chen Re­gio­nen kann der län­ge­re Ver­bleib ei­nes Mie­ters dar­über hin­aus den Leer­stand re­du­zie­ren. Bei ent­spre­chen­der Sol­venz der Mie­ter kön­nen die­se Ser­vices auch in die Mie­te ein­ge­preist wer­den. Dies ist ins-be­son­de­re für die Wohn­form „Be­treu­tes Woh­nen“ re­le­vant – ein Seg­ment, wel­ches nach Ana­ly­se der Ter­ra­gon AG in Deutsch­land enor­me Po­ten­zia­le bie­tet. Dar­über er­hö­hen AAL-Si­cher­heits­funk­tio­nen ge­gen Ein­bruch, Brand oder Was­ser­scha­den den Wert der Im­mo­bi­lie so­wohl für den Mie­ter als auch für den Ver­mie­ter. Das kann sich so­gar auf die zu ent­rich­ten­den Ver­si­che­rungs­prä­mi­en aus­wir­ken: Ers­te Ver­si­che­rer bie­ten be­reits Smart-Home-Ta­ri­fe an. Schlie­ß­lich soll­te auch die ge­sell­schafts­po­li­ti­sche Ver­ant­wor­tung ins­be­son­de­re kom­mu­na­ler und ge­nos­sen­schaft­li­cher Woh­nungs­bau­un­ter­neh­men er­wähnt wer­den, die durch so ei­ne Lö­sung adres­siert wer­den kann.

Mitt­ler­wei­le gibt es ein­zel­ne Im­mo­bi­li­en­un­ter­neh­men, die sich mit dem Sach­ver­halt aus­ein­an­der­set­zen. Den­noch be­ob­ach­ten wir bis­her nur we­ni­ge Un­ter­neh­men, die sich ent­schie­den ha­ben, al­ters­ge­rech­tes Woh­nen als stra­te­gi­schen Wett­be­werbs­vor­teil für sich nut­zen. Da für die nächs­ten Jah­ren ei­ne stei­gen­de Nach­fra­ge so­wie Ak­zep­tanz für sol­che Sys­te­me er­war­tet wird, ist es emp­feh­lens­wert, sich mit die­sem Kun­den­seg­ment und die­sen Lö­sun­gen mehr auseinanderzusetzen.

Der Autor
Quelle: Privat
Dr. Balazs Szathmary
COO
Better@Home Service GmbH
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