02.11.2018
Balazs Szathmary

Aufwertung des Wohnungsbestandes in einem attraktiven Marktsegment

Altersgerechtes Wohnen ohne Umbau

Zurzeit werden über 2 Millionen pflegebedürftige Personen zuhause versorgt. Diese Zahl wird in den nächsten Jahren kontinuierlich wachsen. Die Immobilienindustrie sollte diese Zielgruppe gezielt(er) ansprechen.

Datenquelle: Statistisches Bundesamt; Berechnungen: BIB | Urheber: BiB 2017/demografie-portal.de

Die stetig ansteigende Lebenserwartung bewirkt, dass das Alter der Bevölkerung und damit auch die Anzahl der pflegebedürftigen Personen zunimmt. Den stärksten Anstieg erwartet man in der Altersgruppe der über 80- und über 90-Jährigen. Diese Gruppe hat oft mit erheblichen Einschränkungen des Gesundheitszustandes zu kämpfen (Demenz, Multimorbidität, etc.) und bedarf einer intensiven Unterstützung. Dreiviertel der Senioren werden zuhause versorgt - dies führt zu einer hohen Belastung für die Angehörigen sowie die pflegebedürftigen Menschen, denn nur wenige können sich eine adäquate Unterstützung durch Pflegekräfte leisten.

Viele Immobilien sind unzureichend auf die zusätzlichen Bedürfnisse von Senioren ausgerichtet. Neben dem Bedarf nach mehr barrierefreien Wohnungen nach DIN 18040 gibt es eine ständig wachsende Nachfrage nach innovativen Konzepten, die es älteren Menschen ermöglichen, so lange wie möglich sicher und selbstbestimmt in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben. Dazu zählt auch Ambient Assisted Living (AAL), worunter man Produkte und Dienstleistungen zusammenfasst, die Technologien und soziales Umfeld miteinander verbinden, um die Lebensqualität älterer Menschen zu erhöhen.

Eine Studie aus 2015, bei der 500 große Immobilienunternehmen zu Smart-Home und AAL-Lösungen befragt wurden, hat ergeben, dass Immobilienunternehmen

  • damit rechnen, dass in den nächsten fünf Jahren 20% der Mieter AAL Lösungen nachfragen werden;
  • durch die Ausrüstung der Wohnungen mit AAL-Systemen eine bessere Kundenbindung sowie die Möglichkeit, sich im Markt zu differenzieren erhoffen;
  • bereit sind, für solche Lösungen bis zu 15€ pro m² zu investieren;
  • Systeme mit geringem Wartungsaufwand und einfacher Bedienbarkeit erwarten;
  • als größte Herausforderung tragfähige Geschäftsmodelle und Kundenakzeptanz sehen.

Die letzten beiden Punkte scheinen auch Anbietern von AAL-Lösungen Probleme zu bereiten, denn sie haben in Deutschland bisher nur mäßigen Erfolg. Die meisten Produkte stellen hohe Anforderungen an das technische Know-How der Nutzer und decken nur einzelne Einsatzmöglichkeiten (Use Cases) ab. Den Lösungen wird eine Technikverliebtheit nachgesagt, die zu wenig auf die Bedürfnisse älterer Nutzer ein-geht. Das passt zum Ergebnis des zwischen 2009 und 2012 vom Bundesforschungsministerium mit 45 Millionen Euro geförderten Projektes, welches nur Prototypen hervorgebracht hat. Ein weiteres Problem ist das Fehlen tragfähiger Geschäftsmodelle, das in der mangelnden Zahlungsbereitschaft der Mieter begründet ist. Gemäß einer GdW-Studie liegt diese im Durchschnitt bei nicht mehr als 30 Euro pro Monat. Da die meisten Systeme mehr kosten, laufen AAL-Projekte typischer-weise nur so lange, wie die einmalige Anschub- oder Projektfinanzierung sie trägt.

Hier kommt Better@Home ins Spiel: Dabei handelt es sich um die erste AAL-Plattform in Deutschland, die Hardware, Software und Services aus einer Hand bietet. Insbesondere die Services sind eine Stärke der Lösung, denn sie beinhaltet Komponenten wie Beratung, Installation, Wartung, Hausnotruf, pflegerische und unterstützende Services wie zum Beispiel Telemedizin. Better@Home kooperiert dabei mit etablierten Partnern, es können aber auch lokale Dienstleister wie Hausmeister oder Facility Manager integriert werden. Die offene Plattform ermöglicht darüber hin-aus die Einbindung weiterer Services wie Mieterinformation (digitales Schwarzes Brett), Schadensmeldung oder Energiemanagement. Die Lösung kann kundenindividuell und bedarfsgerecht konfiguriert, jederzeit erweitert und ohne bauliche Maß-nahmen schnell und einfach installiert werden.

Ein funktionsstarkes AAL-System steigert den Wert der Immobilie für Senioren und verschafft dem Eigentümer einen Wettbewerbsvorteil. Dies erhöht nicht nur die Attraktivität des Mietobjektes, sondern senkt auch die Mieterfluktuation, da ältere Mieter länger in der Wohnung bleiben können. Von den meisten Immobilienunternehmen werden ältere Mieter als gute und treue Mieter geschätzt: Sie zahlen regelmäßig, verursachen keine Lärmbelästigung oder sonstige Beschwerden und gehen sorgsam mit dem Mietobjekt um. In strukturschwachen Regionen kann der längere Verbleib eines Mieters darüber hinaus den Leerstand reduzieren. Bei entsprechender Solvenz der Mieter können diese Services auch in die Miete eingepreist werden. Dies ist ins-besondere für die Wohnform „Betreutes Wohnen“ relevant – ein Segment, welches nach Analyse der Terragon AG in Deutschland enorme Potenziale bietet. Darüber erhöhen AAL-Sicherheitsfunktionen gegen Einbruch, Brand oder Wasserschaden den Wert der Immobilie sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Das kann sich sogar auf die zu entrichtenden Versicherungsprämien auswirken: Erste Versicherer bieten bereits Smart-Home-Tarife an. Schließlich sollte auch die gesellschaftspolitische Verantwortung insbesondere kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungsbauunternehmen erwähnt werden, die durch so eine Lösung adressiert werden kann.

Mittlerweile gibt es einzelne Immobilienunternehmen, die sich mit dem Sachverhalt auseinandersetzen. Dennoch beobachten wir bisher nur wenige Unternehmen, die sich entschieden haben, altersgerechtes Wohnen als strategischen Wettbewerbsvorteil für sich nutzen. Da für die nächsten Jahren eine steigende Nachfrage sowie Akzeptanz für solche Systeme erwartet wird, ist es empfehlenswert, sich mit diesem Kundensegment und diesen Lösungen mehr auseinanderzusetzen.

Der Autor
Dr. Balazs Szathmary
COO
Better@Home Service GmbH