26.10.2018
Roland Kampmeyer

Besorgniserregend und ohne Reserven

Immobilien-Dialog Köln am 24. Januar 2019

Roland Kampmeyer blickt im Interview auf aktuelle Entwicklungen des Kölner Immobilienmarkts, es fehle an Büroflächen und um dringend benötigen Wohnraum zu schaffen, solle die Stadt auch über ihr Höhenkonzept, also die zulässige Traufhöhe, nachdenken.

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Herr Kamp­mey­er, wird 2018 wie­der ein Re­kord­jahr für den Köl­ner Immobilienmarkt?

Ro­land Kampmeyer: Auch 2018 wird mit Si­cher­heit ein Jahr mit spür­ba­ren Preis­stei­ge­run­gen. Viel­leicht sor­gen Aus­weich­räu­me wie der Rhein-Erft-Kreis und die ins­ge­samt at­trak­ti­ve Me­tro­pol­re­gi­on Rhein­land für et­was Ent­las­tung was die Preis­ent­wick­lung im Stadt­ge­biet an­geht. Das ist al­ler­dings nur we­nig be­ru­hi­gend, da wir in der ge­sam­ten Re­gi­on Stei­ge­run­gen in Kauf- und Miet­prei­sen feststellen.

Wirkt sich der viel­be­klag­te Man­gel an Bü­ro­flä­chen auch auf Ihr Ge­schäft aus?

Ro­land Kampmeyer: Zwi­schen dem Man­gel an Bü­ro­flä­chen und Wohn­im­mo­bi­li­en be­steht ein di­rek­ter Zu­sam­men­hang. Die en­gen räum­li­chen Ver­bin­dun­gen von Ar­beits- und Wohn­wel­ten wer­den nur pe­ri­pher durch Pend­ler­be­we­gun­gen ge­lo­ckert. Wenn sich Un­ter­neh­men in an­de­ren Re­gio­nen an­sie­deln, ge­hen die Be­schäf­tig­ten meis­tens mit oder kom­men erst gar nicht hier­hin. Des­halb ist es wich­tig, dass die un­ter­neh­me­ri­sche Stand­ort­wahl auf die Woh­nungs­markt­re­gi­on Köln be­zie­hungs­wei­se die Me­tro­pol­re­gi­on fällt. Da­für müs­sen Ka­pa­zi­tä­ten, An­ge­bo­te und ei­ne erst­klas­si­ge In­fra­struk­tur be­reit­ste­hen. Mit ei­ner Leer­stands­quo­te von we­ni­ger als 3 und 2 Pro­zent ist der Bü­ro­markt in den Städ­ten Köln und Bonn be­sorg­nis­er­re­gend na­he­zu oh­ne Reserven.

Ist der gleich­zei­tig exis­tie­ren­de Man­gel an (preis­wer­tem) Wohn­raum ei­ne na­tür­li­che Wachstumsgrenze?

Ro­land Kampmeyer: Die na­tür­li­che Wachs­tums­gren­ze ist die Flä­che, zu­sätz­lich er­höht wird die­se durch das re­strik­ti­ve Köl­ner Hö­hen­kon­zept. Es ist be­denk­lich, zum Schutz der ge­bau­ten Ge­schich­te, des Stadt­bilds und der Denk­mä­ler aus Köln ein Mil­lio­nen­dorf zu ma­chen. Aus die­sem Grund und aus dem An­lass, das Leit­bild 2020 zeit­nah auf den Prüf­stand zu stel­len, soll­te die Fra­ge nach der Mög­lich­keit er­laubt sein, zu­künf­tig neue Ar­chi­tek­tur zu er­mög­li­chen, die über 22,5 Me­ter hin­aus­ragt. Wenn gleich­zei­tig sinn­voll in die Flä­che und in die Hö­he ge­dacht wer­den darf, tut sich zu­sätz­li­cher Ent­wick­lungs­raum in der Stadt auf.

Hö­he­re Be­bau­ung ist al­ler­dings nur ei­ner von meh­re­ren Schlüs­seln zu zu­sätz­li­chem Wohn­raum. In Köln sind be­ein­dru­cken­de Quar­tiers­ent­wick­lun­gen auf dem Weg, die zu­sätz­li­chen Wohn­raum schaf­fen. Die­ser wird trotz­dem hoch­prei­sig blei­ben, denn Prei­se wer­den so­wohl vom An­ge­bot, als auch von der Nach­fra­ge be­stimmt. So­lan­ge Woh­nen und Le­ben in Köln als at­trak­tiv emp­fun­den wer­den, bleibt die Nach­fra­ge auch dem­entspre­chend hoch. Das Flä­chen­an­ge­bot bleibt in je­dem Fall be­grenzt. Für Be­völ­ke­rungs­wachs­tum, Nach­fra­ge und Prei­se lässt sich das nicht so ein­fach be­haup­ten. Die­se wer­den fast im­mer und über­all schnel­ler stei­gen als die In­fla­ti­ons­ra­te, da in at­trak­ti­ven Me­tro­pol­städ­ten Wohn­raum knapp ist und bleibt. Da Fehl­ent­schei­dun­gen der Ver­gan­gen­heit zu in­ten­si­ver Pri­va­ti­sie­rung ge­führt ha­ben, be­stehen zwei der we­sent­lichs­ten Her­aus­for­de­run­gen dar­in, Wohn­raum auch durch Sub­jekt­för­de­rung be­zahl­bar zu hal­ten und zu­min­dest in Tei­len mit­zu­be­stim­men, wel­ches Wohn­raum­an­ge­bot in Zu­kunft wie ge­stal­tet wird.

Beim Im­mo­bi­li­en-Dia­log Köln ha­ben wir ne­ben Ih­nen auch Herrn Grei­te­mann, den neu­en Bau­de­zer­nen­ten, auf dem Po­di­um. Was wün­schen Sie sich von der Stadt?

Ro­land Kampmeyer: Ich wün­sche mir kom­pe­ten­te Ent­schei­der, die glei­cher­ma­ßen in öf­fent­lich-recht­li­chen, so­zia­len und pri­vat­wirt­schaft­li­chen Zu­sam­men­hän­gen den­ken und in ef­fi­zi­en­ten und schlan­ken Pro­zes­sen han­deln. Da se­he ich Mar­kus Grei­te­mann weit vor­ne. Mit sei­ner Er­fah­rung und dem Mo­dell­pro­jekt „di­gi­ta­les Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren“ en­ga­giert er sich für die öko­no­mi­sche und öko­lo­gi­sche Straf­fung von Ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren. Ich wün­sche mir ma­xi­ma­len Ein­satz für Pro­zess­op­ti­mie­rung und Trans­pa­renz durch Ver­ein­fa­chung und Be­schleu­ni­gung. Dar­über hin­aus braucht es mehr Zu­sam­men­ar­beit mit den Be­zirks­ver­wal­tun­gen und Land­krei­sen. Wir al­le sind die Re­gi­on, das soll­ten wir über den po­li­ti­schen und re­gio­na­len Wett­be­werb hin­aus im Sin­ne der Be­völ­ke­rung im Au­ge behalten.

Auch an Sie die Gret­chen­fra­ge: Wann en­det der Superzyklus?

Ro­land Kampmeyer: Der Su­per­zy­klus hat sich längst zum Me­ga­trend ent­wi­ckelt und die­ser Me­ga­trend kennt kei­nen Zy­klus. Das ein­zi­ge, was ihn auf­hal­ten könn­te, sind Ein­kom­mens- und Kauf­kraft­ver­hält­nis­se. Star­ke Über­trei­bun­gen dürf­ten der Ver­gan­gen­heit an­ge­hö­ren. In Zei­ten stren­ger Kre­dit­richt­li­ni­en wer­den sie meis­tens durch ei­ne ho­he Sen­si­bi­li­tät ver­hin­dert. Wir ha­ben im­mer wie­der auf Über­schul­dung be­ru­hen­de Plei­ten und bis vor ei­ni­gen Jah­ren noch mit der Stadt- und Land­flucht ein­her­ge­hen­de Preis­schwan­kun­gen er­lebt. Jetzt stei­gen hier wie dort die Preise.

In deut­schen Me­tro­po­len sind Preis­stei­ge­run­gen le­dig­lich ei­ne Fra­ge der Ge­schwin­dig­keit. Ei­ne Ab­wen­dung von Zu­kunfts­stand­or­ten, at­trak­ti­ve An­la­ge­al­ter­na­ti­ven durch hö­he­re Zin­sen und schwin­den­des In­ter­es­se glo­ba­ler In­ves­to­ren an hie­si­gen Im­mo­bi­li­en­märk­ten sind ex­trem un­wahr­schein­lich. Die Nach­fra­ge lässt sich kaum be­ein­flus­sen, das An­ge­bot je­doch schon. Dar­an müs­sen wir al­le ge­mein­sam und ste­tig arbeiten.

 

Der Autor
Quelle: KAMPMEYER Immobilien
Roland Kampmeyer
Geschäftsführer (CEO)
Kampmeyer Immobilien
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