26.10.2018
Roland Kampmeyer

Besorgniserregend und ohne Reserven

Immobilien-Dialog Köln am 24. Januar 2019

Roland Kampmeyer blickt im Interview auf aktuelle Entwicklungen des Kölner Immobilienmarkts, es fehle an Büroflächen und um dringend benötigen Wohnraum zu schaffen, solle die Stadt auch über ihr Höhenkonzept, also die zulässige Traufhöhe, nachdenken.

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Herr Kampmeyer, wird 2018 wieder ein Rekordjahr für den Kölner Immobilienmarkt?

Roland Kampmeyer: Auch 2018 wird mit Sicherheit ein Jahr mit spürbaren Preissteigerungen. Vielleicht sorgen Ausweichräume wie der Rhein-Erft-Kreis und die insgesamt attraktive Metropolregion Rheinland für etwas Entlastung was die Preisentwicklung im Stadtgebiet angeht. Das ist allerdings nur wenig beruhigend, da wir in der gesamten Region Steigerungen in Kauf- und Mietpreisen feststellen.

Wirkt sich der vielbeklagte Mangel an Büroflächen auch auf Ihr Geschäft aus?

Roland Kampmeyer: Zwischen dem Mangel an Büroflächen und Wohnimmobilien besteht ein direkter Zusammenhang. Die engen räumlichen Verbindungen von Arbeits- und Wohnwelten werden nur peripher durch Pendlerbewegungen gelockert. Wenn sich Unternehmen in anderen Regionen ansiedeln, gehen die Beschäftigten meistens mit oder kommen erst gar nicht hierhin. Deshalb ist es wichtig, dass die unternehmerische Standortwahl auf die Wohnungsmarktregion Köln beziehungsweise die Metropolregion fällt. Dafür müssen Kapazitäten, Angebote und eine erstklassige Infrastruktur bereitstehen. Mit einer Leerstandsquote von weniger als 3 und 2 Prozent ist der Büromarkt in den Städten Köln und Bonn besorgniserregend nahezu ohne Reserven.

Ist der gleichzeitig existierende Mangel an (preiswertem) Wohnraum eine natürliche Wachstumsgrenze?

Roland Kampmeyer: Die natürliche Wachstumsgrenze ist die Fläche, zusätzlich erhöht wird diese durch das restriktive Kölner Höhenkonzept. Es ist bedenklich, zum Schutz der gebauten Geschichte, des Stadtbilds und der Denkmäler aus Köln ein Millionendorf zu machen. Aus diesem Grund und aus dem Anlass, das Leitbild 2020 zeitnah auf den Prüfstand zu stellen, sollte die Frage nach der Möglichkeit erlaubt sein, zukünftig neue Architektur zu ermöglichen, die über 22,5 Meter hinausragt. Wenn gleichzeitig sinnvoll in die Fläche und in die Höhe gedacht werden darf, tut sich zusätzlicher Entwicklungsraum in der Stadt auf.

Höhere Bebauung ist allerdings nur einer von mehreren Schlüsseln zu zusätzlichem Wohnraum. In Köln sind beeindruckende Quartiersentwicklungen auf dem Weg, die zusätzlichen Wohnraum schaffen. Dieser wird trotzdem hochpreisig bleiben, denn Preise werden sowohl vom Angebot, als auch von der Nachfrage bestimmt. Solange Wohnen und Leben in Köln als attraktiv empfunden werden, bleibt die Nachfrage auch dementsprechend hoch. Das Flächenangebot bleibt in jedem Fall begrenzt. Für Bevölkerungswachstum, Nachfrage und Preise lässt sich das nicht so einfach behaupten. Diese werden fast immer und überall schneller steigen als die Inflationsrate, da in attraktiven Metropolstädten Wohnraum knapp ist und bleibt. Da Fehlentscheidungen der Vergangenheit zu intensiver Privatisierung geführt haben, bestehen zwei der wesentlichsten Herausforderungen darin, Wohnraum auch durch Subjektförderung bezahlbar zu halten und zumindest in Teilen mitzubestimmen, welches Wohnraumangebot in Zukunft wie gestaltet wird.

Beim Immobilien-Dialog Köln haben wir neben Ihnen auch Herrn Greitemann, den neuen Baudezernenten, auf dem Podium. Was wünschen Sie sich von der Stadt?

Roland Kampmeyer: Ich wünsche mir kompetente Entscheider, die gleichermaßen in öffentlich-rechtlichen, sozialen und privatwirtschaftlichen Zusammenhängen denken und in effizienten und schlanken Prozessen handeln. Da sehe ich Markus Greitemann weit vorne. Mit seiner Erfahrung und dem Modellprojekt „digitales Baugenehmigungsverfahren“ engagiert er sich für die ökonomische und ökologische Straffung von Genehmigungsverfahren. Ich wünsche mir maximalen Einsatz für Prozessoptimierung und Transparenz durch Vereinfachung und Beschleunigung. Darüber hinaus braucht es mehr Zusammenarbeit mit den Bezirksverwaltungen und Landkreisen. Wir alle sind die Region, das sollten wir über den politischen und regionalen Wettbewerb hinaus im Sinne der Bevölkerung im Auge behalten.

Auch an Sie die Gretchenfrage: Wann endet der Superzyklus?

Roland Kampmeyer: Der Superzyklus hat sich längst zum Megatrend entwickelt und dieser Megatrend kennt keinen Zyklus. Das einzige, was ihn aufhalten könnte, sind Einkommens- und Kaufkraftverhältnisse. Starke Übertreibungen dürften der Vergangenheit angehören. In Zeiten strenger Kreditrichtlinien werden sie meistens durch eine hohe Sensibilität verhindert. Wir haben immer wieder auf Überschuldung beruhende Pleiten und bis vor einigen Jahren noch mit der Stadt- und Landflucht einhergehende Preisschwankungen erlebt. Jetzt steigen hier wie dort die Preise.

In deutschen Metropolen sind Preissteigerungen lediglich eine Frage der Geschwindigkeit. Eine Abwendung von Zukunftsstandorten, attraktive Anlagealternativen durch höhere Zinsen und schwindendes Interesse globaler Investoren an hiesigen Immobilienmärkten sind extrem unwahrscheinlich. Die Nachfrage lässt sich kaum beeinflussen, das Angebot jedoch schon. Daran müssen wir alle gemeinsam und stetig arbeiten.

 

Der Autor
Roland Kampmeyer
Geschäftsführer (CEO)
Kampmeyer Immobilien