09.11.2018
Sebastian Sommer

Erlebnis-Shopping, Planungsrecht und Bürgerpartizipation

Herausforderungen bei der Ansiedlung von Outlet-Centern in Deutschland

Outlet-Center sind ein zukunftsfähiges Vertriebsmodell, doch das Konzept stößt in Deutschland auf unterschiedliche Hürden.

Wie wer­den wir in Zu­kunft shop­pen? Manch Ein­zel­han­dels­ex­per­te zeich­net da ein düs­te­res Bild – ins­be­son­de­re für sta­tio­nä­re Händ­ler: In­spi­ra­tio­nen zu neu­en Styles kom­men von Pin­te­rest und In­sta­gram. Der Ein­kaufs­bum­mel spielt sich vor vir­tu­el­len Schau­fens­tern ab und an­stel­le von Ein­kaufs­tü­ten tra­gen Kon­su­men­ten das Rück­sen­de­pa­ket un­term Arm. Ein Hor­ror­sze­na­rio für den lo­ka­len Einzelhandel.

Doch die­se Zu­kunfts­vi­si­on lässt ei­ne be­deut­sa­me Ent­wick­lung au­ßer Acht: den nach­hal­ti­gen Trend zum Er­leb­nis-Shop­ping. Der Han­dels­im­mo­bi­li­en-Ex­per­te Joa­chim Will spricht in die­sem Zu­sam­men­hang von „so­zia­lem Ein­kaufs­ver­hal­ten“. Kann der Kun­de on­line al­les be­kom­men, sucht er off­line ver­stärkt nach neu­en Shop­ping-For­ma­ten, die Life­style- und Er­leb­nis­cha­rak­ter ver­bin­den. Out­let-Cen­ter bie­ten, was die­se Kun­den su­chen. Fol­ge­rich­tig sieht Joa­chim Will in Out­let-Cen­tern die ein­zi­ge Ver­triebs­form des sta­tio­nä­ren Ein­zel­han­dels, die sich ge­gen das On­line-Shop­ping re­sis­tent zeigt.

Deut­sche Städ­te und Ge­mein­den ha­ben das wirt­schaft­li­che und tou­ris­ti­sche Po­ten­zi­al die­ses Han­dels­for­mats längst er­kannt und ver­su­chen Out­let-Cen­ter an­zu­sie­deln. Die Kauf­kraft hier­zu­lan­de ist hoch und der Sät­ti­gungs­grad in punc­to Out­lets im in­ter­na­tio­na­len Ver­gleich ge­ring. Idea­le Vor­aus­set­zun­gen soll­te man mei­nen – und doch wur­den in den ver­gan­ge­nen Jah­ren et­li­che Pro­jek­te ab­ge­lehnt oder er­war­ten, wie in Werl in Nord­rhein-West­fa­len, auf dem Weg zur Rea­li­sie­rung ein wei­te­res Gerichtsurteil.

Recht vs. Realkonzept

Wie kommt es, dass in ei­nem Land mit so viel Po­ten­zi­al so we­ni­ge Out­let-Cen­ter rea­li­siert wer­den? Ei­ner­seits spielt das gel­ten­de Pla­nungs­recht ei­ne Rol­le, an­de­rer­seits ge­winnt die emo­tio­na­le Kom­po­nen­te an Bedeutung.

Pla­nungs­recht­lich fal­len Out­let-Cen­ter un­ter „groß­flä­chi­gen Ein­zel­han­del“ und sind stren­gen Re­gu­la­ri­en un­ter­wor­fen. Ei­ne An­sied­lung ist nur in Ober­zen­tren und in­ner­halb der zen­tra­len Ver­sor­gungs­be­rei­che mög­lich. Aus städ­te­bau­li­chen Grün­den so­wie aus Um­welt- und Ver­kehrs­as­pek­ten sol­len sie in be­stehen­de Sied­lun­gen in­te­griert wer­den. Da­mit zwingt das Pla­nungs­recht Out­let-Cen­ter qua­si in die In­nen­städ­te. Ge­nau das läuft aber dem Han­dels­kon­zept ei­nes Out­let-Cen­ters zu­wi­der. So­wohl Händ­ler als auch Mar­ken set­zen auf das Kon­zept, eben weil die Cen­ter in ei­ner ge­wis­sen Di­stanz zum in­ner­städ­ti­schen Han­del lie­gen und nicht mit die­sem kon­kur­rie­ren. Die Mar­ken­her­stel­ler ha­ben gro­ßes In­ter­es­se an ei­ner aus­ba­lan­cier­ten Dis­tri­bu­ti­ons­stra­te­gie, die ih­nen er­mög­licht so­wohl Neu­wa­re als auch Alt­wa­re nach­hal­tig und kon­trol­liert über al­le Han­dels­ka­nä­le zu ver­mark­ten. Recht und Re­al­kon­zept fal­len hier auseinander.

Bür­ger­be­tei­li­gung als Chance

Je nä­her die Pro­jekt­ent­wick­ler an die Städ­te her­an­rü­cken, des­to grö­ßer wird die Skep­sis lo­ka­ler Ein­zel­händ­ler und man­cher Bür­ger, die durch ein Out­let-Cen­ter ne­ga­ti­ve Aus­wir­kun­gen be­fürch­ten. Die recht­li­chen Fra­gen wer­den al­so durch ei­ne emo­tio­na­le Kom­po­nen­te ergänzt.

Städ­te und Ge­mein­den set­zen da­her ver­mehrt auf Bür­ger­par­ti­zi­pa­ti­on, um im Vor­feld ei­ner An­sied­lung die Fra­gen und Be­fürch­tun­gen der Be­völ­ke­rung ge­nau zu ver­ste­hen. In An­sied­lungs­pro­zes­sen soll­ten Pro­jekt­ent­wick­ler da­her mehr Zeit und Geld ein­pla­nen, be­vor der ers­te Spa­ten­stich ge­setzt wer­den kann. Wir ha­ben in Bür­ger­be­tei­li­gungs­ver­fah­ren viel ge­lernt und hal­ten die An­sät­ze für sinn­voll, um wich­ti­ge Sta­ke­hol­der in den Pro­zess ein­zu­bin­den und Vor­ur­tei­le auszuräumen.

Trotz des gro­ßen Wachs­tums­po­ten­zi­als von Out­let-Cen­tern in Deutsch­land hält die Po­li­tik am be­stehen­den Pla­nungs­recht fest. Das ist er­staun­lich, da die Aus­sa­gen von Ge­mein­de­ver­tre­tern, Han­dels­un­ter­neh­men und Out­let-Be­su­chern die At­trak­ti­vi­tät und Zu­kunfts­fä­hig­keit des Han­dels­kon­zepts klar be­le­gen. Wäh­rend die Ver­ant­wort­li­chen in Deutsch­land al­so wei­ter den Sta­tus quo pfle­gen, fah­ren Kun­den zum Er­leb­nis-Shop­ping ins be­nach­bar­te Aus­land. Dort wur­den die Vor­ga­ben längst an die Rea­li­tät und das Out­let-Kon­zept angepasst.

 

Der Autor
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Sebastian Sommer
Geschäftsführer von Neinver Deutschland und Marketing & Retail Director Europe Neinver
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