26.10.2018
Carsten Sellschopf

Wohn-Dialog Berlin 2018

Vier Fragen an Carsten Sellschopf, COO von Instone Real Estate

In einem Interview teilt uns Herr Carsten Sellschopf, COO von Instone Real Estate seine Ansicht und Einschätzung zum Wohnungsmarkt Berlin mit.

Quel­le: shutterstock.com

Herr Sell­schopf, die Woh­nungs­not in den gro­ßen Me­tro­po­len nimmt im­mer wei­ter zu. Al­le sind sich ei­nig: Es muss mehr ge­baut wer­den. Trotz­dem ist die Zahl der Bau­ge­neh­mi­gun­gen und Bau­fer­tig­stel­lun­gen ge­mes­sen am Woh­nungs­be­darf im­mer noch zu nied­rig. Wor­an liegt das?

Da­für gibt es meh­re­re Grün­de. Ei­ner da­von ist, dass ge­eig­ne­te Flä­chen ent­we­der gar nicht oder zu zö­ger­lich von den Städ­ten und Kom­mu­nen be­reit­ge­stellt wer­den und dass die Ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren sehr lang­wie­rig und kom­pli­ziert sind. Die gu­te Im­mo­bi­li­en­kon­junk­tur lässt Bau- und Grund­stücks­kos­ten stei­gen, so­dass der Neu­bau für Mie­ter­haus­hal­te mit ge­rin­ge­ren Ein­kom­men mit­un­ter nicht mehr durch die Miet­ein­nah­men re­fi­nan­ziert wer­den kann. Die Mie­ten­dis­kus­si­on und ver­schie­de­ne po­li­tisch mo­ti­vier­te re­gu­la­to­ri­sche Ein­grif­fe ver­un­si­chern In­ves­to­ren und Bau­trä­ger zu­sätz­lich. Bei hö­her­wer­ti­gen Miet- und Ei­gen­tums­woh­nun­gen gibt es in die­ser Hin­sicht we­ni­ger Probleme.

Blei­ben Haus­hal­te mit ge­rin­ge­ren Ein­kom­men al­so auf der Stre­cke, weil an ih­rem Be­darf an güns­ti­ge­ren Woh­nun­gen vor­bei­ge­baut wird?

Wenn ver­stärkt im hö­her­prei­si­gen Seg­ment ge­baut wird, ent­las­tet das in­di­rekt den Ge­samt­markt, das güns­ti­ge­re Markt­seg­ment ein­ge­schlos­sen. Man kann al­ler­dings auch den An­reiz, in hö­her­wer­ti­ge Woh­nun­gen um­zu­zie­hen zu­nich­te ma­chen, et­wa durch ei­ne Mie­ten­de­cke­lung oder ei­ne Miet­preis­brem­se. Die zu­neh­mend stär­ker re­gu­lier­ten und des­halb nied­ri­gen Be­stands­mie­ten und der ge­rin­ge Woh­nungs­bau füh­ren da­zu, dass ver­mie­te­tes Wohn­ei­gen­tum heu­te zwi­schen 20 und 25 Pro­zent güns­ti­ger an­ge­bo­ten wird, als be­zugs­freie Woh­nun­gen in ver­gleich­ba­rer La­ge und Qua­li­tät. Aus­ge­rech­net we­ni­ger zah­lungs­kräf­ti­ge Haus­hal­te, die auf der Su­che nach ei­ner neu­en Woh­nung sind, sind die Leid­tra­gen­den die­ser Entwicklung

Auch wenn auf Mie­ten­de­cke­lun­gen und Miet­preis­brem­sen ver­zich­tet wer­den wür­de, wür­de sich die La­ge in den Me­tro­po­len und Bal­lungs­ge­bie­ten nicht grund­sätz­lich än­dern. Wird Woh­nen in ge­frag­ten Me­tro­po­len un­wei­ger­lich zum Pri­vi­leg von Besserverdienenden?

Ei­ne im Sin­ne ih­rer Be­woh­ner funk­tio­nie­ren­de Stadt lebt vom Ne­ben­ein­an­der und Mit­ein­an­der al­ler Ein­kom­mens­schich­ten. Auch für hoch­wer­ti­ge Woh­nun­gen las­sen sich nur dann Mie­ter und Käu­fer fin­den, wenn sie Teil ei­ner aus­ge­wo­ge­nen ge­samt­städ­ti­schen Ent­wick­lung mit ho­her ur­ba­ner Le­bens­qua­li­tät sind, die erst durch die­se Durch­mi­schung ent­ste­hen kann. Wir su­chen da­zu den en­gen Aus­tausch und die Zu­sam­men­ar­beit mit den Be­hör­den und kom­mu­na­len Woh­nungs­un­ter­neh­men. Die­se ge­mein­sa­me Su­che nach Lö­sun­gen führt auch zu kür­ze­ren Ge­neh­mi­gungs­zeit­räu­men. Ein Bei­spiel hier­für ist der Lui­sen­park – ein Wohn­quar­tier in Ber­lin, das wir in Ko­ope­ra­ti­on mit der kom­mu­na­len Ho­wo­ge nach dem Ber­li­ner Mo­dell der ko­ope­ra­ti­ven Bau­land­ent­wick­lung er­rich­ten. Die Durch­mi­schung er­rei­chen wir hier un­ter an­de­rem da­durch, dass 139 der ins­ge­samt 548 Miet- und Ei­gen­tums­woh­nun­gen nach Fer­tig­stel­lung En­de 2019 ge­zielt Mie­ter­haus­hal­ten mit schma­le­rem Bud­get zu ei­ner Ein­stiegs­mie­te von 6,50 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter und Mo­nat zur Ver­fü­gung ge­stellt werden.

Ist mo­du­la­res Bau­en ei­ne Lö­sung? Im­mer­hin las­sen sich da­durch die Bau­kos­ten und Bau­zei­ten deut­lich senken.

Wenn stan­dar­di­sier­te Woh­nun­gen in ho­hen Stück­zah­len pro­du­ziert wer­den, las­sen sich zwar die Bau­kos­ten auf der tech­ni­schen Sei­te sen­ken. Aber das al­lei­ne wird nicht aus­rei­chen. Um be­zahl­ba­ren Wohn­raum be­reit­stel­len zu kön­nen, müs­sen al­le an ei­nem Strang zie­hen, Pla­nung und Po­li­tik ein­ge­schlos­sen. Se­ri­el­les Bau­en müss­te bei­spiels­wei­se durch ei­ne Har­mo­ni­sie­rung der Lan­des­bau­ord­nun­gen und durch die Mög­lich­keit von Ty­pen­ge­neh­mi­gun­gen er­gänzt wer­den, um wirk­lich si­gni­fi­kan­te Ein­spa­run­gen er­rei­chen zu kön­nen. Of­fen ist auch die Fra­ge, wel­cher städ­te­bau­li­che und letzt­end­lich so­zia­le Preis für den Zeit- und Kos­ten­vor­teil fäl­lig ist. Si­cher ist je­den­falls, dass in der Ver­gan­gen­heit mit dem in­dus­tri­el­len, se­ri­el­len Woh­nungs­bau Feh­ler ge­macht wur­den, de­ren Spu­ren man noch bis heu­te in den Städ­ten deut­lich ab­le­sen kann.

Der Autor
Bild: Urheber: Tino Pohlmann
Carsten Sellschopf
Geschäftsführer
Instone Real Estate
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