26.10.2018
Carsten Sellschopf

Wohn-Dialog Berlin 2018

Vier Fragen an Carsten Sellschopf, COO von Instone Real Estate

In einem Interview teilt uns Herr Carsten Sellschopf, COO von Instone Real Estate seine Ansicht und Einschätzung zum Wohnungsmarkt Berlin mit.

Quelle: shutterstock.com

Herr Sellschopf, die Wohnungsnot in den großen Metropolen nimmt immer weiter zu. Alle sind sich einig: Es muss mehr gebaut werden. Trotzdem ist die Zahl der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen gemessen am Wohnungsbedarf immer noch zu niedrig. Woran liegt das?

Dafür gibt es mehrere Gründe. Einer davon ist, dass geeignete Flächen entweder gar nicht oder zu zögerlich von den Städten und Kommunen bereitgestellt werden und dass die Genehmigungsverfahren sehr langwierig und kompliziert sind. Die gute Immobilienkonjunktur lässt Bau- und Grundstückskosten steigen, sodass der Neubau für Mieterhaushalte mit geringeren Einkommen mitunter nicht mehr durch die Mieteinnahmen refinanziert werden kann. Die Mietendiskussion und verschiedene politisch motivierte regulatorische Eingriffe verunsichern Investoren und Bauträger zusätzlich. Bei höherwertigen Miet- und Eigentumswohnungen gibt es in dieser Hinsicht weniger Probleme.

Bleiben Haushalte mit geringeren Einkommen also auf der Strecke, weil an ihrem Bedarf an günstigeren Wohnungen vorbeigebaut wird?

Wenn verstärkt im höherpreisigen Segment gebaut wird, entlastet das indirekt den Gesamtmarkt, das günstigere Marktsegment eingeschlossen. Man kann allerdings auch den Anreiz, in höherwertige Wohnungen umzuziehen zunichte machen, etwa durch eine Mietendeckelung oder eine Mietpreisbremse. Die zunehmend stärker regulierten und deshalb niedrigen Bestandsmieten und der geringe Wohnungsbau führen dazu, dass vermietetes Wohneigentum heute zwischen 20 und 25 Prozent günstiger angeboten wird, als bezugsfreie Wohnungen in vergleichbarer Lage und Qualität. Ausgerechnet weniger zahlungskräftige Haushalte, die auf der Suche nach einer neuen Wohnung sind, sind die Leidtragenden dieser Entwicklung

Auch wenn auf Mietendeckelungen und Mietpreisbremsen verzichtet werden würde, würde sich die Lage in den Metropolen und Ballungsgebieten nicht grundsätzlich ändern. Wird Wohnen in gefragten Metropolen unweigerlich zum Privileg von Besserverdienenden?

Eine im Sinne ihrer Bewohner funktionierende Stadt lebt vom Nebeneinander und Miteinander aller Einkommensschichten. Auch für hochwertige Wohnungen lassen sich nur dann Mieter und Käufer finden, wenn sie Teil einer ausgewogenen gesamtstädtischen Entwicklung mit hoher urbaner Lebensqualität sind, die erst durch diese Durchmischung entstehen kann. Wir suchen dazu den engen Austausch und die Zusammenarbeit mit den Behörden und kommunalen Wohnungsunternehmen. Diese gemeinsame Suche nach Lösungen führt auch zu kürzeren Genehmigungszeiträumen. Ein Beispiel hierfür ist der Luisenpark – ein Wohnquartier in Berlin, das wir in Kooperation mit der kommunalen Howoge nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung errichten. Die Durchmischung erreichen wir hier unter anderem dadurch, dass 139 der insgesamt 548 Miet- und Eigentumswohnungen nach Fertigstellung Ende 2019 gezielt Mieterhaushalten mit schmalerem Budget zu einer Einstiegsmiete von 6,50 Euro pro Quadratmeter und Monat zur Verfügung gestellt werden.

Ist modulares Bauen eine Lösung? Immerhin lassen sich dadurch die Baukosten und Bauzeiten deutlich senken.

Wenn standardisierte Wohnungen in hohen Stückzahlen produziert werden, lassen sich zwar die Baukosten auf der technischen Seite senken. Aber das alleine wird nicht ausreichen. Um bezahlbaren Wohnraum bereitstellen zu können, müssen alle an einem Strang ziehen, Planung und Politik eingeschlossen. Serielles Bauen müsste beispielsweise durch eine Harmonisierung der Landesbauordnungen und durch die Möglichkeit von Typengenehmigungen ergänzt werden, um wirklich signifikante Einsparungen erreichen zu können. Offen ist auch die Frage, welcher städtebauliche und letztendlich soziale Preis für den Zeit- und Kostenvorteil fällig ist. Sicher ist jedenfalls, dass in der Vergangenheit mit dem industriellen, seriellen Wohnungsbau Fehler gemacht wurden, deren Spuren man noch bis heute in den Städten deutlich ablesen kann.

Der Autor
Carsten Sellschopf
Geschäftsführer
Instone Real Estate