19.10.2018
Stephan Winkler

Stephan Winkler, Geschäftsführer der ITP Real Estate GmbH, München, mit interessanten Gedanken zum Einzelhandelssterben und innovativen Lösungsansätzen

Die City ist tot – es lebe die City!

Selten wurde auf der ExpoReal ein Thema so intensiv diskutiert – oder soll man sagen, strapaziert – wie die Zukunft der Innenstädte. Die Einen sehen den schon häufig prognostizierten Untergang des stationären Handels...

...​der au­to­ma­tisch ei­ne schlei­chen­de Ver­ödung der Zen­tren nach sich zieht – und das mit dra­ma­ti­schen Fol­gen für zahl­rei­che Ein­zel­händ­ler und nicht zu­letzt für den Markt für Gewerbeimmobilien.

Die An­de­ren – und es wer­den de­rer wie­der mehr – glau­ben, schon wie­der Zei­chen er­ken­nen zu kön­nen für ei­ne Re­nais­sance der In­nen­städ­te und ver­brei­ten „Zweck“- Op­ti­mis­mus der feins­ten Art.

Nun, die Wahr­heit liegt aus mei­ner Sicht, wie so oft, ir­gend­wo in der Mit­te. Un­strit­tig ist, dass der sta­tio­nä­re Han­del und hier vor al­lem die Kern­be­rei­che Mo­de, Schu­he, Kos­me­tik, Bü­cher und Life­style ge­ne­rell mas­si­ve Pro­ble­me hat. Stopp – schon die­se Aus­sa­ge ist zu all­ge­mein! Bei nä­he­rer Be­trach­tung ha­ben die­je­ni­gen Pro­ble­me, de­ren Haupt­ver­triebs­ka­nal der sta­tio­nä­re Han­del war und – mehr oder we­ni­ger – im­mer noch ist. Denn der Kon­sum bzw. Um­satz in all den ge­nann­ten Bran­chen ist kei­nes­wegs rück­läu­fig, son­dern min­des­tens sta­bil bzw. so­gar leicht stei­gend. Aber die Ab­satz­ka­nä­le ha­ben sich teil­wei­se dra­ma­tisch ver­än­dert: al­lein der On­line - Han­del ver­zeich­net kon­ti­nu­ier­lich deut­lich zwei­stel­li­ge Zuwachsraten.

Die Si­tua­ti­on und ih­re Konsequenzen:

  1. Vie­le gro­ße Händ­ler, aber auch zahl­rei­che Her­stel­ler ha­ben den Ein­stieg in das di­gi­ta­le Zeit­al­ter schlicht­weg ver­schla­fen. Ak­tu­el­le Bei­spie­le wie SE­ARS in USA oder K+L Rup­pert in Deutsch­land auf der Han­dels­sei­te sind nur die jüngs­ten Hi­obs­bot­schaf­ten in ei­ner im­mer noch grö­ßer wer­den­den Liste.
  2. In den nächs­ten 8 - 10 Jah­ren wer­den nach un­se­ren Schät­zun­gen ca. 35 % des sta­tio­nä­ren Han­dels in Deutsch­land ver­schwin­den und da­mit ca. 25 % al­ler Ver­kaufs­flä­chen leer ste­hen (1).
  3. Da­bei re­den wir nach un­se­ren Be­rech­nun­gen über min­des­tens 4 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter Ein­zel­han­dels­flä­che! Dies ent­spricht ca. 20.000 Shops à 200 qm oder 200 Shop­ping - Malls à 20.000 qm oder oder…

Was das ge­ra­de für klei­ne­re, be­reits heu­te we­nig at­trak­ti­ve Städ­te be­deu­tet, kann sich je­der vorstellen.

So­weit die ei­ne Sei­te der Me­dail­le, die in ih­ren Eck­da­ten un­strit­tig sein dürf­te, wirk­lich dra­ma­ti­sche Fol­gen ha­ben wird.

Die an­de­re Sei­te je­doch er­gibt – ge­ra­de in die­ser Kri­se – ein gan­zes Spek­trum an neu­en Mög­lich­kei­ten, Chan­cen und Optionen:

Je­der Im­mo­bi­li­en­ent­wick­ler, je­de Stadt und letzt­lich auch je­des han­deln­de Un­ter­neh­men muss sich in­ten­siv mit der Fra­ge aus­ein­an­der­set­zen, wie sein / ihr Kern­ge­schäft in – sa­gen wir – 10 Jah­ren aus­se­hen wird.

Denn nur auf der Grund­la­ge ei­ner en­gen Zu­sam­men­ar­beit al­ler Be­tei­lig­ten wer­den gu­te Er­geb­nis­se ent­ste­hen. Die ITP - Grup­pe be­schäf­tigt sich – ne­ben der Ent­wick­lung von Wohn­im­mo­bi­li­en – be­reits seit Jah­ren mit die­sem Thema.

Drei Kern­the­sen möch­te ich herausstellen:

  1. Wir wer­den in Deutsch­land kei­ne ame­ri­ka­ni­schen Ver­hält­nis­se be­kom­men. Ei­ner rest­lo­sen Ver­ödung be­stimm­ter In­nen­städ­te, wie man sie in USA teil­wei­se er­le­ben kann, steht hier im­mer noch ei­ne be­son­de­re Kon­sum - Kul­tur im städ­ti­schen Zen­trum ge­gen­über, die vor al­lem im letz­ten Jahr­hun­dert ge­prägt wur­de. Un­se­re Kon­su­men­ten be­su­chen ger­ne In­nen­städ­te, neh­men sich Zeit für ei­nen Aus­flug und las­sen sich in­spi­rie­ren – vor­aus­ge­setzt, ih­re Er­war­tun­gen in Sa­chen Un­ter­hal­tung, Ab­wechs­lung, In­for­ma­ti­on und Ser­vice wer­den erfüllt.
  2. Den­noch wird sich – schon sehr bald – die sog. Spreu vom Wei­zen tren­nen. Das hei­ßt, Städ­te und Kom­mu­nen, die sich nicht sehr zeit­nah und in­ten­siv mit ih­rem Re­ani­ma­ti­ons­pro­gramm aus­ein­an­der­set­zen, wer­den ohn­mäch­tig der Ver­ödung ih­rer In­nen­städ­te zu­zu­se­hen müs­sen. Leer ste­hen­de Ge­schäf­te, gar noch mit blin­den Schau­fens­tern, sind schon heu­te kei­ne Aus­nah­me und Gift für je­de Form von Einkaufserlebnis.
  3. Es gibt kein all­ge­mein gül­ti­ges Re­zept für die er­folg­rei­che Re­ani­ma­ti­on ei­ner In­nen­stadt. Fest steht aber, dass sol­che Städ­te, die ein „tou­ris­ti­sches Po­ten­ti­al“ ha­ben und dies auch kon­se­quent nut­zen, weit­aus bes­ser ge­gen den schlei­chen­den Ver­fall ge­feit sind.

Die ITP hat für ihr neu­es Out­let - De­part­ment ein Team von er­fah­re­nen Spe­zia­lis­ten aus In­dus­trie, Han­del, Stadt­pla­nung und Bau­wirt­schaft zu­sam­men­ge­stellt, das sich dar­auf fo­kus­siert hat, sorg­fäl­tig aus­ge­wähl­te In­nen­städ­te in ei­nem kom­ple­xen Ver­fah­ren zu „re­ani­mie­ren“. Un­ser Schlüs­sel da­bei ist das The­ma „CI­TY OUT­LET CEN­TER", kurz COC, ei­ne so in Deutsch­land noch nicht exis­tie­ren­de Form von Einzelhandel.

Die neue Formel:Er­leb­nis pro Quadratmeter

Eins möch­te ich be­to­nen: un­se­re Ci­ty Out­let Cen­ter - Stra­te­gie ist kei­nes­wegs nur ei­ne an­de­re Form von Bil­lig­ver­kauf, denn bil­lig kann heu­te je­der! Im Ge­gen­teil, un­ser Maß­stab für nach­hal­ti­gen Er­folg de­fi­niert sich we­ni­ger über Um­satz pro Qua­drat­me­ter son­dern viel­mehr über Er­leb­nis pro Quadratmeter!

Die­se For­mel gilt nach mei­ner Über­zeu­gung üb­ri­gens heu­te für je­de Form von sta­tio­nä­rem Handel.

Hin­zu kom­men 10 wich­ti­ge Kri­te­ri­en für ein Ci­ty Out­let Cen­ter, die ein gu­ter Stand­ort er­fül­len soll­te. Hier un­se­re Check - Liste:

  • Gu­te in­ner­städ­ti­sche Lage
  • Aus­rei­chen­de An­zahl von Parkplätzen
  • At­trak­ti­ve Mar­ken, span­nen­der Mie­ter - Mix
  • Kauf­kraft­star­kes Umfeld
  • Min­des­tens 7.000 qm Ver­kaufs­flä­che plus Erweiterungsmöglichkeiten
  • Ver­nünf­ti­ge Mie­ten trotz ge­ho­be­nem Ausbaustandard
  • Gu­te ver­kehrs­tech­ni­sche Erreichbarkeit
  • Wei­te­re tou­ris­ti­sche At­trak­tio­nen in der Stadt bzw. im nä­he­ren Umfeld
  • Di­ver­se zu­sätz­li­che Services
  • Be­son­de­re At­trak­tio­nen für die gan­ze Fa­mi­lie im Cen­ter oder na­hem Umfeld

Nur wenn die­se Vor­aus­set­zun­gen er­füllt sind, kann ei­ne neue Di­men­si­on des Ein­kau­fens im Drei­klang von Er­leb­nis, Preis und at­trak­ti­ven Mar­ken er­reicht werden.

Üb­ri­gens: Out­let - Cen­ter sind in an­de­ren Län­dern so­wohl auf der grü­nen Wie­se als auch stadt­nah ei­ne Selbst­ver­ständ­lich­keit und zäh­len in Eu­ro­pa längst mit ei­nem An­teil von deut­lich mehr als 10 % zu den eta­blier­ten Absatzkanälen.

Nicht so in Deutsch­land, hier schät­zen die Markt­ken­ner den An­teil am ge­sam­ten Ein­zel­han­del auf ma­xi­mal 2,5 %. Da­bei ist kei­nes­wegs der feh­len­de Be­darf die Ur­sa­che, son­dern viel­mehr die re­strik­ti­ve Po­li­tik der Städ­te, Kom­mu­nen und Verwaltungen.

So wur­de schon 2016 er­mit­telt, dass die durch­schnitt­lich Ge­neh­mi­gungs­zeit für ein Out­let in Deutsch­land in der Ver­gan­gen­heit et­wa 7 1/2 Jah­re betrug.

Auch hier setzt un­se­re COC - Stra­te­gie neue Zei­chen, denn wir be­vor­zu­gen be­reits be­stehen­de Han­dels­flä­chen in den In­nen­städ­ten mit ent­spre­chend in­tak­tem Um­feld. Und schät­zen das Po­ten­ti­al al­lein in Deutsch­land auf min­des­tens 30 sol­cher Standorte.

Fa­zit:

Des­halb wird es in der Zu­kunft kei­nes­wegs nur um die Grund­satz­fra­ge „On­line oder Off­line“ ge­hen, son­dern die Zie­le müs­sen sein:

• Die nach­hal­ti­ge Wie­der­be­le­bung der Innenstädte

• Der Stopp des Wert­ver­falls zahl­rei­cher Han­dels - Immobilien

• Und letzt­lich die Ent­wick­lung in­no­va­ti­ver Re­tail - For­ma­te und Innenstadtkonzepte

Un­se­re Spe­zia­lis­ten se­hen ei­nen völ­lig neu­en Mix al­ler Ab­satz­ka­nä­le, die sich ge­gen­sei­tig un­ter­stüt­zen, die eng ko­ope­rie­ren und mit Kul­tur und Life­style ei­ne neue, ein­zig­ar­ti­ge Sym­bio­se ein­ge­hen. Denn:

Die Ci­ty ist tot – es le­be die City.

 

(1) (Quel­len: BBE, IPH, GFK, ITG – Research)

Der Autor
ITP Real Estate GmbH
Stephan Winkler
Geschäftsführer
ITP Real Estate GmbH, München
Deutsch
USD