Outlet-Malls haben sich als defensive Anlage mit relativ geringer Volatilität erwiesen – wie im letzten Konjunkturzyklus zu beobachten war. Auch gegenüber dem zunehmenden Onlinehandel wird sich der Outlet-Mall-Sektor behaupten und qualitativ hochwertige Objekte werden weiterhin in Bezug auf die Renditen sowie durch Umsatz- und Mietwachstum überzeugen.
Einerseits profitiert der Sektor von einer steigenden Nachfrage und einem begrenzten Angebot, während andererseits Investitionen in Outlet-Stores attraktive, risikoadäquaten Renditen bieten.
Im Jahre 2017 wurden die meisten Outlet-Mall-Transaktionen in Europa getätigt. Das Volumen belief sich auf 1,7 Milliarden Euro und überstieg damit den langjährigen Durchschnitt von 548 Millionen Euro um das Dreifache. In den letzten zehn Jahren stellten Outlet-Malls den umsatzstärksten Sektor in Europa dar und werden auch weiterhin einer der am besten bewerteten Immobiliensektoren bleiben. Viele erstklassige, so genannte Prime-Outlet-Center erzielen Bewertungen, die teilweise bis zu 75 Basispunkte über vergleichbaren Einkaufszentren liegen. Zudem ist der Sektor für Zeiten mit sowohl starkem als auch schwachem Wirtschaftswachstum gut positioniert. Unter den schlechten Marktbedingungen der globalen Finanzkrise wies diese Anlagesparte eine hervorragende Widerstandsfähigkeit auf und verzeichnete lediglich ein Umsatzminus von 0,5 Prozent verglichen mit dem Umsatz im europäischen Durchschnitt, der um 5,4 Prozent sank.
Worin aber besteht die Attraktivität der Outlet-Stores für Investoren? Nach der globalen Finanzkrise und trotz der Preistransparenz durch das Internet nimmt die Zahl der Konsumenten, die qualitäts- und preisbewusster einkaufen, weltweit zu. McArthurGlen identifizierte für sein europäisches Outlet-Mall-Portfolio die permanenten Rabatte zwischen 30 und 70 Prozent als einen Hauptgrund für den Besuch der Endverbraucher, gefolgt von einer breiteren Markenverfügbarkeit bzw. einer hohen Dichte an Luxus- und Lifestylemarken. Dieser Bereich wurde in Outlet-Malls über die vergangenen Jahre verstärkt ausgebaut.
Einem jüngsten Bericht des Investmentmanagers TH Real Estate zufolge gibt es große Unterschiede im Angebot von Outlet-Malls, wobei die USA der am weitesten entwickelte Markt ist. Der asiatisch-pazifische Raum befindet sich in einer frühen Wachstumsphase mit einer noch geringen Anzahl an Outlets. Das Pro-Kopf-Angebot in China ist im weltweiten Vergleich sehr niedrig. Unabhängig von der Entwicklung des Landes wird es schwierig werden, die Nachfrage chinesischer Verbraucher nach Luxusgütern zu decken, wobei die Umsätze im Einzelhandel das BIP-Wachstum in den letzten Jahren um durchschnittlich 11,9 Prozent pro Jahr überschritten haben. China kann als attraktiver Wachstumsmarkt für Einzelhändler im Luxussegment hervorgehoben werden, denn hier sind die hohe Bevölkerung, die dicht besiedelten Städte und die zunehmende Nachfrage nach global bekannten Designermarken ausschlaggebend.
Generell ist bei Outlet-Malls aus Sicht von Investoren aufgrund des eingeschränkten Angebots und der steigenden Nachfrage auch in Zukunft von einem strukturellen Preisanstieg auszugehen. Das Outlet-Mall-Modell ist gut positioniert, um seinen Marktanteil auszubauen, da es gegenüber Einkaufszentren und der High Street eine stärkere Verkaufsdichte generieren kann. Aufgrund von umsatzbasierten Mietverträgen oder auf die Leasingstruktur abgestimmte Zinsen können Filialbetreiber und Einzelhändler schnell auf strukturelle Veränderungen im globalen Umfeld reagieren. Funktioniert ein Einzelhandelsangebot sowohl für den Käufer als auch für den Einzelhändler, ist es sehr wahrscheinlich, dass das Modell auch für einen Investor funktioniert. Auch im deutschsprachigen Raum sieht TH Real Estate im Segment der Outlet-Malls durchaus Investitionschancen und wird in diesem Sektor weiter wachsen.
