26.10.2018
Stephan Austrup

Outlet-Malls sind die Stars des Einzelhandels

Die Evolution der Outlet-Malls: Vom Factory- zum Designer-Outlet

Designer-Outlets gelten als eine Nische des Einzelhandels und zählen in Europa zu der am meisten unterschätzen Anlageklasse im Immobiliensektor. Dennoch wird die Beliebtheit von Outlet-Malls bei institutionellen Anlegern weiter zunehmen.

Out­let-Malls ha­ben sich als de­fen­si­ve An­la­ge mit re­la­tiv ge­rin­ger Vo­la­ti­li­tät er­wie­sen – wie im letz­ten Kon­junk­tur­zy­klus zu be­ob­ach­ten war. Auch ge­gen­über dem zu­neh­men­den On­line­han­del wird sich der Out­let-Mall-Sek­tor be­haup­ten und qua­li­ta­tiv hoch­wer­ti­ge Ob­jek­te wer­den wei­ter­hin in Be­zug auf die Ren­di­ten so­wie durch Um­satz- und Miet­wachs­tum überzeugen.

Ei­ner­seits pro­fi­tiert der Sek­tor von ei­ner stei­gen­den Nach­fra­ge und ei­nem be­grenz­ten An­ge­bot, wäh­rend an­de­rer­seits In­ves­ti­tio­nen in Out­let-Stores at­trak­ti­ve, ri­si­ko­ad­äqua­ten Ren­di­ten bieten.

Im Jah­re 2017 wur­den die meis­ten Out­let-Mall-Trans­ak­tio­nen in Eu­ro­pa ge­tä­tigt. Das Vo­lu­men be­lief sich auf 1,7 Mil­li­ar­den Eu­ro und über­stieg da­mit den lang­jäh­ri­gen Durch­schnitt von 548 Mil­lio­nen Eu­ro um das Drei­fa­che. In den letz­ten zehn Jah­ren stell­ten Out­let-Malls den um­satz­stärks­ten Sek­tor in Eu­ro­pa dar und wer­den auch wei­ter­hin ei­ner der am bes­ten be­wer­te­ten Im­mo­bi­li­en­sek­to­ren blei­ben. Vie­le erst­klas­si­ge, so ge­nann­te Prime-Out­let-Cen­ter er­zie­len Be­wer­tun­gen, die teil­wei­se bis zu 75 Ba­sis­punk­te über ver­gleich­ba­ren Ein­kaufs­zen­tren lie­gen. Zu­dem ist der Sek­tor für Zei­ten mit so­wohl star­kem als auch schwa­chem Wirt­schafts­wachs­tum gut po­si­tio­niert. Un­ter den schlech­ten Markt­be­din­gun­gen der glo­ba­len Fi­nanz­kri­se wies die­se An­la­ge­spar­te ei­ne her­vor­ra­gen­de Wi­der­stands­fä­hig­keit auf und ver­zeich­ne­te le­dig­lich ein Um­satz­mi­nus von 0,5 Pro­zent ver­gli­chen mit dem Um­satz im eu­ro­päi­schen Durch­schnitt, der um 5,4 Pro­zent sank.

Wor­in aber be­steht die At­trak­ti­vi­tät der Out­let-Stores für In­ves­to­ren? Nach der glo­ba­len Fi­nanz­kri­se und trotz der Preis­trans­pa­renz durch das In­ter­net nimmt die Zahl der Kon­su­men­ten, die qua­li­täts- und preis­be­wuss­ter ein­kau­fen, welt­weit zu. McAr­thur­Glen iden­ti­fi­zier­te für sein eu­ro­päi­sches Out­let-Mall-Port­fo­lio die per­ma­nen­ten Ra­bat­te zwi­schen 30 und 70 Pro­zent als ei­nen Haupt­grund für den Be­such der End­ver­brau­cher, ge­folgt von ei­ner brei­te­ren Mar­ken­ver­füg­bar­keit bzw. ei­ner ho­hen Dich­te an Lu­xus- und Life­sty­le­mar­ken. Die­ser Be­reich wur­de in Out­let-Malls über die ver­gan­ge­nen Jah­re ver­stärkt ausgebaut.

Ei­nem jüngs­ten Be­richt des In­vest­ment­ma­na­gers TH Re­al Es­ta­te zu­fol­ge gibt es gro­ße Un­ter­schie­de im An­ge­bot von Out­let-Malls, wo­bei die USA der am wei­tes­ten ent­wi­ckel­te Markt ist. Der asia­tisch-pa­zi­fi­sche Raum be­fin­det sich in ei­ner frü­hen Wachs­tums­pha­se mit ei­ner noch ge­rin­gen An­zahl an Out­lets. Das Pro-Kopf-An­ge­bot in Chi­na ist im welt­wei­ten Ver­gleich sehr nied­rig. Un­ab­hän­gig von der Ent­wick­lung des Lan­des wird es schwie­rig wer­den, die Nach­fra­ge chi­ne­si­scher Ver­brau­cher nach Lu­xus­gü­tern zu de­cken, wo­bei die Um­sät­ze im Ein­zel­han­del das BIP-Wachs­tum in den letz­ten Jah­ren um durch­schnitt­lich 11,9 Pro­zent pro Jahr über­schrit­ten ha­ben. Chi­na kann als at­trak­ti­ver Wachs­tums­markt für Ein­zel­händ­ler im Lu­xus­seg­ment her­vor­ge­ho­ben wer­den, denn hier sind die ho­he Be­völ­ke­rung, die dicht be­sie­del­ten Städ­te und die zu­neh­men­de Nach­fra­ge nach glo­bal be­kann­ten De­si­gner­mar­ken ausschlaggebend.

Ge­ne­rell ist bei Out­let-Malls aus Sicht von In­ves­to­ren auf­grund des ein­ge­schränk­ten An­ge­bots und der stei­gen­den Nach­fra­ge auch in Zu­kunft von ei­nem struk­tu­rel­len Preis­an­stieg aus­zu­ge­hen. Das Out­let-Mall-Mo­dell ist gut po­si­tio­niert, um sei­nen Markt­an­teil aus­zu­bau­en, da es ge­gen­über Ein­kaufs­zen­tren und der High Street ei­ne stär­ke­re Ver­kaufs­dich­te ge­ne­rie­ren kann. Auf­grund von um­satz­ba­sier­ten Miet­ver­trä­gen oder auf die Lea­sing­struk­tur ab­ge­stimm­te Zin­sen kön­nen Fi­li­al­be­trei­ber und Ein­zel­händ­ler schnell auf struk­tu­rel­le Ver­än­de­run­gen im glo­ba­len Um­feld re­agie­ren. Funk­tio­niert ein Ein­zel­han­dels­an­ge­bot so­wohl für den Käu­fer als auch für den Ein­zel­händ­ler, ist es sehr wahr­schein­lich, dass das Mo­dell auch für ei­nen In­ves­tor funk­tio­niert. Auch im deutsch­spra­chi­gen Raum sieht TH Re­al Es­ta­te im Seg­ment der Out­let-Malls durch­aus In­ves­ti­ti­ons­chan­cen und wird in die­sem Sek­tor wei­ter wachsen.

Der Autor
TH Real Estate
Stephan Austrup
Head of Retail, Germany
TH Real Estate
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