01.10.2018
Anett Gregorius

Der deutsche Serviced-Apartment-Markt gehört zu den Shootingstars der Tourismus- und Immobilienbranche

Ein Markt auf großer Reise

Die Mega-Trends sagen dem Segment Mega-Zeiten voraus – vor allem auch, weil die Zielgruppen stetig wachsen. Schon jetzt ist absehbar, dass sich dabei Serviced Apartments in ihrer Form und in ihrem Angebot wandeln werden.

Ein Wachs­tum von 42 Pro­zent bis 2020, der zwei­te Platz bei den eu­ro­pa­wei­ten Ex­pan­si­ons­plä­nen und das Po­ten­zi­al zur Ver­drei­fa­chung in­ner­halb der Ho­tel­le­rie auf 10 Pro­zent bis 2030. Die bri­ti­sche Fach­pres­se ka­ta­pul­tiert den deut­schen Ser­vi­ced-Apart­ment-Markt mit Blick auf sol­che Zah­len in den Sta­tus des „Si­li­con Val­ley Eu­ro­pas“. Und auch wenn sich „die Deut­schen mit sol­chen Su­per­la­ti­ven durch den ewig-kri­ti­schen Blick auf mög­li­che Wirt­schafts­kri­sen schwer tun“, be­tont die Apart­ment­ser­vice-In­ha­be­rin Anett Gre­go­ri­us. „Ich ha­be in den letz­ten 20 Jah­ren kein ver­gleich­ba­res Wachs­tum aus und in al­le Rich­tun­gen er­lebt. Der Markt hat in Deutsch­land end­gül­tig sei­ne Ni­schen­po­si­ti­on ver­las­sen und er­fin­det sich mit ad­ap­tier­ten Kon­zep­ten neu.“ Al­lein bis 2020 wer­den 13.900 neue Ein­hei­ten ent­ste­hen und da­mit, laut dem Markt­re­port Ser­vi­ced Apart­ments 2018 von Apart­ment­ser­vice, die bis­her 33.400 Ein­hei­ten in fast 600 Häu­sern ab 15 Ein­hei­ten um 42 Pro­zent er­gän­zen. Ak­tu­ell sind, ähn­lich wie in der klas­si­schen deut­schen Ho­tel­le­rie, 63 Pro­zent der Häu­ser Ein­zel­be­trie­be und prä­gen vor al­lem als Apart­ment­häu­ser den Markt mit ver­gleichs­wei­se we­ni­gen Ein­hei­ten und ei­nem ho­hen Grad an In­di­vi­dua­li­tät – ein An­teil der sich zu­guns­ten der vie­ler­orts an­ge­kün­dig­ten Ex­pan­sio­nen und Markt­ein­trit­te neu­er Brands bald ver­schie­ben wird. Gleich­zei­tig sank im letz­ten Jahr die durch­schnitt­li­che Auf­ent­halts­dau­er auf 27 Näch­te, wo­bei der Long­s­tay nach wie vor das Seg­ment bestimmt.

In punc­to Preis­po­li­tik setz­ten rund 51 Pro­zent der von Apart­ment­ser­vice be­frag­ten An­bie­ter 2017 Ra­ten­er­hö­hun­gen durch. Die durch­schnitt­li­che Zim­mer­ra­te lag bei 101 Eu­ro und da­mit erst­mals über der klas­si­schen Ho­tel­le­rie in Deutsch­land. Auch die güns­tigs­te ver­füg­ba­re Ra­te leg­te 2017 mit 75 Eu­ro im Ver­gleich zum Vor­jahr deut­lich zu.

Ziel­grup­pen­zu­wachs mit Zukunft

In Deutsch­land kom­men meh­re­re Trends zu­sam­men, die die gro­ße Nach­fra­ge und das stei­gen­de An­ge­bot an Ser­vi­ced Apart­ments be­grün­den. Zum ei­nen ist es die be­ruf­li­che Mo­bi­li­tät, die das Land seit den 1990er Jah­ren er­fasst hat und bis heu­te Ge­schäfts­rei­sen­de, die pro­jekt­be­zo­gen in ei­ner an­de­ren Stadt ar­bei­ten, zur Haupt­kli­en­tel von Ser­vi­ced Apart­ments macht. Das Seg­ment ge­ne­rier­te 2017 rund 14,2 Mio. Über­nach­tun­gen und da­mit 2,7 Mio. Über­nach­tun­gen mehr als im Vor­jahr – zu et­wa 70 Pro­zent mit Ge­schäfts­rei­sen­den. Zu­gleich sor­gen die Me­ga-Trends Ur­ba­ni­tät, In­di­vi­dua­li­tät und New Work im­mer mehr da­für, dass tem­po­rä­re Un­ter­künf­te auch für Young Pro­fes­sio­nals, Stu­den­ten oder Sin­gles ei­ne op­ti­ma­le Lö­sung für ein Zu­hau­se auf Zeit sind. Denn es geht um neue Le­bens­ab­schnit­te im be­ruf­li­chen wie pri­va­ten, um neue Le­bens­for­men und da­mit neue Wohn­for­men. „Wir bau­en nicht mehr ein Haus für das gan­ze Le­ben“, drückt es die Zu­kunfts­for­sche­rin On­no Stra­thern aus. Son­dern weil „wir län­ger le­ben und viel mehr ver­schie­de­ne Le­bens­pha­sen ha­ben, brau­chen wir auch ver­schie­de­ne Le­bens­räu­me für die ver­schie­de­nen Le­bens­pha­sen“. Zum an­de­ren blickt Deutsch­land auf ei­ne sta­bi­le wirt­schaft­li­che La­ge in fast al­len deut­schen Me­tro­po­len, auf ge­rin­ge Ar­beits­lo­sen­zah­len so­wie auf ei­nen wie­der­um an­ge­spann­ten Woh­nungs­markt. Und: Der Tou­ris­mus­markt in Deutsch­land ver­bucht je­des Jahr ein neu­es Re­kord­jahr – so­wohl im Lei­su­re-Be­reich mit ei­nem star­ken Zu­wachs an Städ­te­rei­sen­den, als auch im Busi­ness-Be­reich durch die ho­he Be­deu­tung als Kon­gress- und Ta­gungs­stand­ort. Mit Blick auf die Sum­me die­ser Trends lockt das Ser­vi­ced-Apart­ment-Kon­zept neue Ziel­grup­pen auf den Markt und durch die ho­hen Ren­di­te­aus­sich­ten auch im­mer mehr grö­ße­re In­ves­to­ren, Ent­wick­ler und neue Be­trei­ber. Im Fo­kus ste­hen vor al­lem Mün­chen, Ber­lin, Frank­furt und Ham­burg so­wie ei­ni­ge B-De­sti­na­tio­nen wie Frei­burg, die wich­ti­ge Wirt­schafts- oder Uni­ver­si­täts­stand­or­te bil­den. „Frank­furt am Main ist der der­zeit dy­na­mischs­te Stand­ort in Deutsch­land mit vie­len neu­en oder sich noch in der Pipe­line be­fin­den­den Pro­jek­ten“, schätzt Anett Gre­go­ri­us ein. „Der Um­zug der EZB, der ge­plan­te ‚‘Brexit‘ oder die Aus­wei­sung neu­er hoch­at­trak­ti­ver Bau­flä­chen wie im Eu­ro­pa­vier­tel ha­ben Frank­furt als Wirt­schafts­stand­ort noch ein­mal we­sent­lich stär­ken kön­nen.“ Am nach­hal­tigs­ten wächst Mün­chen: „Seit Jah­ren gibt es hier trotz ste­ti­gem Apart­ment­wachs­tum ei­ne kon­stan­te Nach­fra­ge und Aus­las­tung bei sta­bil ho­hen Prei­sen. Neue Ob­jek­te ab­sor­biert der Markt or­ga­nisch. Kei­ne an­de­re deut­sche Stadt scheint so sehr die Nach­fra­ge nach Busi­ness und Lei­su­re glei­cher­ma­ßen er­zeu­gen und be­frie­di­gen zu kön­nen.“ Bis 2020 wächst sie noch ein­mal um ca. 2.700 Ein­hei­ten und da­mit um 51 Pro­zent. Und Ber­lin? Die Haupt­stadt wird in den nächs­ten Jah­ren mehr in den Fo­kus rü­cken, vor al­lem bei in­ter­na­tio­na­len Ser­vi­ced-Apart­ment-An­bie­tern durch den mas­si­ven An­stieg der Woh­nungs­prei­se. Schon jetzt ver­zeich­net Ber­lin im in­ter­na­tio­na­len Ver­gleich, laut Glo­bal Ci­ty Re­si­den­ti­al In­dex 2018 von Knight Frank, mit 20 Pro­zent den welt­weit höchs­ten Preis­an­stieg im Ver­gleich zu 2017.

Bleibt noch ein Trend, der di­rekt mit dem ex­po­nen­ti­el­len Wachs­tum zu­sam­men­hängt: Das The­ma Mar­ken­bil­dung samt ein­ge­plan­tem Roll-out und ho­her Pro­fes­sio­na­li­sie­rung, das ei­nen ho­hen Stel­len­wert im Ser­vi­ced-Apart­ment-Seg­ment er­hal­ten hat. Ha­ben bis­her vor al­lem die Li­ving Ho­tels, Adi­na Apart­ment Ho­tel so­wie Apar­t­ho­tel Ada­gio und Apar­t­ho­tel Ada­gio Ac­cess hier die An­tei­le der Ket­ten­be­trie­be im Seg­ment ste­tig er­höht, so sind auch neue aus­dif­fe­ren­zier­te Brands wie SMART­ments busi­ness hin­zu­ge­kom­men. Mar­ken wie Re­si­dence Inn (Mar­riott), i Live, AD­APT APART­MENTS und ipart­ment ha­ben wie­der­um bis 2020 mehr als 500 Ein­hei­ten in der Pla­nung, so­dass auch die­se ih­re Markt­prä­senz stark aus­wei­ten werden.

Wo­hin geht die Reise?

So ge­se­hen be­tre­ten ten­den­zi­ell mehr Apart­ment­ho­tels im Ver­gleich zu klas­si­schen Apart­ment­häu­sern den Markt. Da­bei wer­den in den A-De­sti­na­tio­nen und im wohn­wirt­schaft­li­chen Be­reich im­mer grö­ße­re Ob­jek­te mit z. B. 580 Ein­hei­ten statt nur 150 an­vi­siert. Und vie­le set­zen hier­bei auf Mi­kro­apart­ments, al­so auf Ein­hei­ten un­ter 25 m² mit kei­nen oder sehr klei­nen Kü­chen­lö­sun­gen. Mi­kro­apart­ments stel­len in­zwi­schen den grö­ß­ten An­teil des An­ge­bots an Ser­vi­ced Apart­ments in Deutsch­land dar und wer­den zu­gleich am häu­figs­ten nach­ge­fragt. Hin­zu kom­men zahl­rei­che Mi­xed-Use-Lö­sun­gen, al­so Kom­bi­na­tio­nen aus Ho­tel, Woh­nun­gen und Ein­zel­han­del mit flie­ßend in­ein­an­der ge­hen­den Com­mu­ni­ty-Be­rei­chen. Vi­en­na Hou­se z. B. star­tet in rund vier Jah­ren in Mün­chen ein Mi­xed-Use-Kon­zept mit der neu­en Mar­ke R.​evo. Ei­nen der wich­tigs­ten Ent­wick­lungs­schrit­te er­lebt das Seg­ment dies­be­züg­lich aber mit dem be­vor­ste­hen­den Markt­ein­tritt und Ex­pan­die­ren neu­er in­ter­na­tio­na­ler Ser­vi­ced-Apart­ment-Brands – al­len vor­an mit SA­CO aus Großbri­tan­ni­en und der Stay­ci­ty Group aus Ir­land. Zu­dem wird ein Vor­rei­ter hy­bri­der Kon­zep­te, The Stu­dent Ho­tel, dem­nächst in Dres­den und Ber­lin star­ten. Nach Großbri­tan­ni­en steht da­mit Deutsch­land, laut ei­ner Stu­die von Ca­tel­la, eu­ro­pa­weit auf Platz 2 der ak­tu­el­len Ex­pan­si­ons­plä­ne na­tio­na­ler und in­ter­na­tio­na­ler Play­er. Zieht man ein Zwi­schen­fa­zit, so sind die Wachs­tumssze­na­ri­en das ei­ne. Ei­ne tief­grei­fen­de Dy­na­mik er­fährt der Ser­vi­ced-Apart­ment-Markt in Deutsch­land min­des­tens ge­nau­so durch die Ad­ap­ti­on neu­er Kon­zep­te. In Form von Quar­tiers­bil­dun­gen. In Form von im­mer klei­ne­ren Apart­menträu­men zu­guns­ten im­mer grö­ße­rer Com­mu­ni­ty-Flä­chen mit Koch-, En­ter­tain­ment und Co-Working-Zo­nen. In Form von Mix und Matches für al­le denk­ba­ren Ziel­grup­pen. In der Fol­ge mi­schen sich die Ziel­grup­pen und Auf­ent­halts­dau­ern von ei­ner Nacht bis sechs Mo­na­te. Der klas­si­sche Busi­ness-Apart­ment-Gast trifft wie im The Stu­dent Ho­tel auf den Stu­die­ren­den, den Städ­te­rei­sen­den oder den Ein­hei­mi­schen, der in der Lob­by im Co-Working-Be­reich arbeitet.

Be­ra­ter, Be­trei­ber und In­ves­to­ren müs­sen die bis­he­ri­gen Scha­blo­nen des Ser­vi­ced Apart­ments neu an­le­gen. Sind Kü­chen zum Bei­spiel noch ein Muss, wenn sich (die neu­en) Long­s­tay-Gäs­te ei­ne Ge­mein­schafts­kü­che wün­schen? Ha­ben Apar­t­ho­tels für den Long­s­tay aus­ge­dient? In­wie­fern un­ter­schei­det sich ein Ser­vi­ced Apart­ment noch von an­de­ren tem­po­rä­ren Wohn­for­men? Und wol­len die Gäs­te das auch? Ant­wor­ten dar­auf lie­fert u. a. die SO!APART, die jähr­li­che Fach­ta­gung für den deutsch­spra­chi­gen Raum von Apart­ment­ser­vice, am 14. und 15. No­vem­ber 2018 in Leip­zig. Ne­ben ei­ner Gäs­te­stu­die, die vor­ge­stellt wird, tre­ten die Ge­stal­ter des Seg­ments in ei­nen Dis­kurs, wo­hin sich die Bran­che wei­ter sinn­voll be­we­gen kann. „Wir al­le müs­sen uns vie­le Fra­gen stel­len“, ist Anett Gre­go­ri­us über­zeugt – ge­ra­de auch mit Blick auf den Ein­zug der ers­ten Bud­get­mar­ken und neu­er güns­ti­ger Mi­kro­apart­ment­pro­jek­te der Wohn­wirt­schaft. „Denn wir be­ob­ach­ten auch, dass Un­ter­neh­men die Bud­gets für die Un­ter­brin­gung ih­rer Gäs­te mehr und mehr be­gren­zen“, er­klärt sie. „Die Preis­sen­si­bi­li­tät ist in den letz­ten Jah­ren spür­bar grö­ßer ge­wor­den und da­mit auch die Sche­re zwi­schen den ver­schie­de­nen Ser­vi­ced-Apart­ment-An­ge­bo­ten. Künf­ti­ge Kon­zep­te wer­den sich mehr denn je an der Fra­ge der mehr­heit­lich ge­wünsch­ten Auf­ent­halts­dau­ern und an­ge­mes­se­nen Preis-Leis­tungs-Ver­hält­nis­se ori­en­tie­ren müssen.“

Apart­ment­ser­vice ist der Ex­per­te für Ser­vi­ced Apart­ments in Deutsch­land und ver­mit­telt auf dem gleich­na­mi­gen Por­tal Ser­vi­ced Apart­ments in Deutsch­land und welt­weit. Die In­ha­be­rin und Bran­chen­pio­nie­rin Anett Gre­go­ri­us be­rät mit ih­rem Team zu­dem seit über 15 Jah­ren In­ves­to­ren, Pro­jekt­ent­wick­ler und (po­ten­zi­el­le) Be­trei­bern stra­te­gisch im Spe­zi­al­seg­ment der Ser­vi­ced Apart­ments, führt seit vie­len Jah­ren ei­ge­ne Marktf­be­fra­gun­gen durch und er­stellt jähr­lich ei­nen aus­führ­li­chen Marktreport.

www.​apa​rtme​ntse​rvic​e-​con​sult​ing.​de
www.​apa​rtme​ntse​rvic​e.​de/​soapart

Die Autorin
Quelle: Apartmentservice
Anett Gregorius
Gründerin und Inhaberin
Apartmentservice
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