11.10.2018
Jörg Fischer

Strategien für den knappen Raum in Ballungszentren

Die Zukunft der Pflege in urbanen Quartieren

Knappe, teure Grundstücke, steigende Baukosten und zu geringe Investitionskostenzuschüsse - der Neubau von Pflegeeinrichtungen in den Metropolen ist herausfordernd. Wie reagieren Entwickler und Betreiber darauf?

Die de­mo­gra­fi­sche Ent­wick­lung ver­läuft zwar re­gio­nal recht un­gleich, be­trifft aber doch ganz Deutsch­land und wird da­für sor­gen, dass die Zahl der Pfle­ge­be­dürf­ti­gen bis zum Jahr 2030 auf et­wa 4 Mil­lio­nen Men­schen stei­gen wird. Mit am­bu­lan­ter Ver­sor­gung al­lein wird die­ser Be­darf nicht zu de­cken sein. Ex­per­ten se­hen ei­nen zu­sätz­li­chen Be­darf von 260.000 bis 320.000 sta­tio­nä­ren Pfle­ge­plät­zen bis zum Jahr 2030 (Pfle­ge­heim-At­las 2016). Al­ler­dings wird der­zeit nur schät­zungs­wei­se je­der zwei­te be­nö­tig­te Platz auch tat­säch­lich gebaut.

Be­son­ders in den ge­frag­ten Me­tro­po­len wie Ber­lin, Ham­burg, Mün­chen oder Köln sind Grund­stü­cke mitt­ler­wei­le sehr rar und ex­trem teu­er ge­wor­den, mit Preis­an­stie­gen um bis zu 30 % in den letz­ten zwei Jah­ren. Auch die Bau­kos­ten sind bun­des­ein­heit­lich stark ge­stie­gen. Wäh­rend­des­sen hat sich aber der In­ves­ti­ti­ons­kos­ten­zu­schuss der Pfle­ge­kas­sen nicht er­höht, son­dern sta­gniert seit Jah­ren. Die Ent­wick­lung von Mie­ten und Pacht im Pfle­ge­be­reich hinkt den – teils dras­tisch - ge­stie­ge­nen Mie­ten im Woh­nungs­markt hin­ter­her. So sinkt der An­reiz für Ka­pi­tal­ge­ber, in teu­re Re­gio­nen zu in­ves­tie­ren, mit dem Er­geb­nis, dass in den Bal­lungs­zen­tren kaum neue Pfle­ge­ein­rich­tun­gen ge­baut und be­stehen­de Pfle­ge­hei­me teil­wei­se aus den hoch­prei­si­gen In­nen­stadt­la­gen ver­drängt werden.

Vie­le Ent­wick­ler und Be­trei­ber set­zen da­her in den Bal­lungs­zen­tren ver­mehrt auf ei­nen klein­tei­li­ge­ren An­ge­bots­mix aus am­bu­lant be­treu­ten Woh­nun­gen, WGs, Kurz­zeit-, Ver­hin­de­rungs-, Nacht- und Ta­ges­pfle­ge. Die­se Wohn­for­men un­ter­lie­gen nicht al­le den stren­gen An­for­de­run­gen durch die Heim­ge­setz­ge­bung und kön­nen so­wohl bau­lich wie auch im Per­so­nal­schlüs­sel fle­xi­bler be­trie­ben wer­den. Au­ßer­dem wer­den am­bu­lan­te und teil­sta­tio­nä­re Be­treu­ungs­leis­tun­gen bes­ser ver­gü­tet als im voll­sta­tio­nä­ren Bereich.

Am­bu­lan­te und teil­sta­tio­nä­re An­ge­bo­te sind sinn­voll, weil sie von den meis­ten Men­schen ge­wünscht und von der Po­li­tik ge­wollt und ge­för­dert wer­den. Sie kön­nen auch ei­nen Mehr­wert für das Quar­tier dar­stel­len, et­wa wenn die abends leer ste­hen­den Räu­me ei­ner Ta­ges­pfle­ge für Kur­se oder nach­bar­schaft­li­che Ver­an­stal­tun­gen ge­nutzt wer­den. Doch kön­nen die­se An­ge­bo­te den Be­darf an voll­sta­tio­nä­rer Pfle­ge nicht er­set­zen, der mit der Zu­nah­me hoch­alt­ri­ger Men­schen wei­ter­hin stei­gen wird. Da ist Ein­falls­reich­tum gefragt.

Der Un­ter­su­chung und Ent­wick­lung von Po­ten­tia­len auf vor­han­de­nen in­ner­städ­ti­schen Grund­stü­cken kommt da­bei ei­ne gro­ße Be­deu­tung zu, auch als Auf­ga­be für die pla­nen­den Ar­chi­tek­ten. Kirch­li­che Trä­ger ha­ben hier Vor­tei­le, da sie häu­fig im Be­sitz at­trak­ti­ver in­ner­städ­ti­scher Grund­stü­cke sind, die sie um­wid­men, neu be­bau­en oder nach­ver­dich­ten kön­nen. Pri­va­te An­bie­ter müs­sen oft noch krea­ti­ver den­ken. So wer­den in letz­ter Zeit ver­mehrt Auf­sto­ckun­gen von Be­stand­bau­ten, wie z. B. von Park­häu­sern, für den Bau be­treu­ter Woh­nun­gen oder auch sta­tio­nä­rer Pfle­ge­hei­me nach­ge­fragt. Frei wer­den­de Erd­ge­schoss­flä­chen – et­wa durch den Rück­gang des sta­tio­nä­ren Ein­zel­han­dels - las­sen sich da­ge­gen gut für neue Ta­ges­pfle­ge­ein­rich­tun­gen nutzen.

Beim Neu­bau von Quar­tie­ren soll­ten ver­mehrt Son­der­wohn­for­men wie WGs oder Clus­ter-Woh­nun­gen in­te­griert wer­den. Mitt­ler­wei­le wird auch die For­de­rung laut, die Kom­mu­nen müss­ten in den Me­tro­po­len we­gen des grö­ße­ren Flä­chen­be­darfs der Pfle­ge­hei­me Grund­stü­cke für den Neu­bau vor­hal­ten und sie bei Kon­zept­ver­ga­ben stär­ker berücksichtigen.

Bei al­len Nach­ver­dich­tungs- und Neu­bau­plä­nen dür­fen aber auch die zahl­rei­chen äl­te­ren Pfle­ge­hei­me nicht aus dem Blick ge­ra­ten. Hier ist in den ver­gan­ge­nen Jah­ren ein er­heb­li­cher Mo­der­ni­sie­rungs­stau ent­stan­den, für den eben­falls drin­gend Lö­sun­gen ge­fun­den wer­den müs­sen um die be­nö­tig­ten Plät­ze in Zu­kunft bereitzustellen.

Der Autor
Quelle: Feddersen Architekten | Urheber: Robert Felgentreu
Jörg Fischer
Inhaber und Geschäftsführer
Feddersen Architekten
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