04.10.2018
Britta Timm

Dialog-Forum Wohnen und Pflege im Alter

Tagespflege und Betreutes Wohnen machen Pflegeheime nicht obsolet

Im Interview mit Heuer Dialog beantwortet Britta Timm, Fachbereichsleiterin Kommunen und soziale Infrastruktur der Deutsche Kreditbank AG, Fragen zu aktuellen Entwicklungen in der Altenpflege und den speziellen Herausforderungen für die Banken.

Quel­le: shuttersock

Wie be­ur­tei­len Sie als Bank die ak­tu­el­len Ent­wick­lun­gen in der Altenpflege?

Brit­ta Timm, DKB: Bun­des­weit ha­ben wir schon mehr als 250 Pfle­ge­hei­me fi­nan­ziert. Seit ei­ni­gen Jah­ren spü­ren wir aber ei­ne be­son­de­re Dy­na­mik im Be­reich des Be­treu­ten Woh­nens und bei Ta­ges­pfle­gen. Die­se al­ter­na­ti­ven Wohn- und Be­treu­ungs­for­men grei­fen den nach­voll­zieh­ba­ren Wunsch vie­ler äl­te­rer Men­schen nach ei­nem selbst­be­stimm­ten Le­ben auch bei Pfle­ge­be­dürf­tig­keit auf.
Die sinn­vol­le Kom­bi­na­ti­on von Leis­tun­gen der am­bu­lan­ten Pfle­ge mit Ta­ges­pfle­ge und Be­treu­tem Woh­nen kann da­zu füh­ren, dass Pfle­ge­be­dürf­ti­ge, die vor 10 Jah­ren nur in Hei­men ad­äquat ver­sorgt wer­den konn­ten, heu­te län­ger in ih­ren eig­nen vier Wän­den ge­pflegt wer­den und erst sehr viel spä­ter in ein Heim zie­hen müssen.
Die­se Ent­wick­lung wird auch zu­künf­tig die Pfle­ge­hei­me nicht ob­so­let ma­chen. Ins­be­son­de­re zur Ver­sor­gung von schwer und schwerst­pfle­ge­be­dürf­ti­gen Men­schen und da, wo vor­sta­tio­nä­re Wohn- und Pfle­ge­for­men nicht in aus­rei­chen­den Ma­ße ver­füg­bar sind, wird die sta­tio­nä­re Pfle­ge un­er­läss­lich sein.
Mit Blick auf die de­mo­gra­phi­sche Ent­wick­lung ist für uns als Bank klar, wir wer­den auch wei­ter­hin neue Pfle­ge­hei­me brau­chen und fi­nan­zie­ren, aber die grö­ße­re Wachs­tums­dy­na­mik wer­den wir auf ab­seh­ba­re Zeit bei den vor­sta­tio­nä­ren Wohn- und Be­treu­ungs­an­ge­bo­ten sehen.

Wel­che Her­aus­for­de­run­gen stel­len die­se Ent­wick­lun­gen an ei­ne fi­nan­zie­ren­de Bank?

Brit­ta Timm, DKB: Für ein bun­des­weit agie­ren­des In­sti­tut wie die DKB ist ei­ne we­sent­li­che Her­aus­for­de­rung Trans­pa­renz im Markt her­zu­stel­len. Trans­pa­renz so­wohl hin­sicht­lich der viel­fäl­ti­gen ge­setz­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen als auch be­zo­gen auf die kon­kre­ten Ver­sor­gungs­be­dar­fe vor Ort. 16 ver­schie­de­ne Lan­des­heim­ge­set­ze in­klu­si­ve di­ver­ser Durch­füh­rungs­ver­ord­nun­gen oder die wach­sen­den An­ge­bo­te al­ter­na­ti­ver Wohn- und Ver­sor­gungs­for­men wie dem Be­treu­ten Woh­nen, wel­che bis­her in kei­ner amt­li­chen Pfle­ge­sta­tis­tik er­fasst wer­den, er­for­dern auch sei­tens der Fi­nan­zie­rer ei­ne ho­he Expertise.

Wel­che Prüf­kri­te­ri­en le­gen Sie bei al­ter­na­ti­ven, kom­ple­men­tä­ren (Wohn-/Pfle­ge-) Im­mo­bi­li­en zugrunde?

Brit­ta Timm, DKB: Al­ter­na­ti­ve/kom­ple­men­tä­re Wohn- und Pfle­ge­im­mo­bi­li­en er­for­dern ei­ne Be­trach­tung aus zwei Blick­win­keln – dem der klas­si­schen Wohn­im­mo­bi­lie und dem pfle­ge­spe­zi­fi­schen Fokus.
Wie bei al­len Im­mo­bi­li­en spie­len die La­ge und der Mi­kro­stand­ort ei­ne wich­ti­ge Rol­le. Zu be­ach­ten ist aber auch, wie sich der An­ge­bots-Mix aus sta­tio­nä­ren und am­bu­lan­ten Be­treu­ungs­for­men vor Ort dar­stellt, denn der Über­gang zwi­schen kom­ple­men­tä­ren und al­ter­na­ti­ven An­ge­bo­ten kann flie­ßend sein. Re­gio­nal be­stehen dar­über hin­aus z.T. deut­li­che Nach­fra­ge­un­ter­schie­de be­züg­lich voll-/teil­sta­tio­nä­rer und am­bu­lan­ter Pfle­ge, die mit zu be­ach­ten sind.
Ein wei­te­rer As­pekt ist die de­mo­gra­fi­sche Ent­wick­lung, ins­be­son­de­re der über 50-Jäh­ri­gen am je­wei­li­gen Investitionsstandort.
Grund­la­ge für ei­ne lang­fris­ti­ge Fi­nan­zie­rung ist im­mer die Be­wer­tung der ge­gen­wär­ti­gen und nach­hal­tig er­ziel­ba­ren Mie­ten und die dar­aus ab­ge­lei­te­te Ka­pi­tal­dienst­fä­hig­keit. Dies gilt ins­be­son­de­re auch mit Blick auf die in den letz­ten Jah­ren stark ge­stie­ge­nen Baukosten.
Zu be­ach­ten ist auch, dass das zu fi­nan­zie­ren­de Be­treu­te-Woh­nen-Pro­jek­te nicht un­ter die je­wei­li­ge Lan­des­heim­ge­setz­ge­bung fällt. An­sons­ten er­ge­ben sich dar­aus ei­ne Viel­zahl re­gu­la­to­ri­scher Auf­la­gen (z.B. Brand­schutz), die ent­spre­chen­de Kos­ten­re­le­vanz haben.
Au­ßer­dem wich­tig: die Dritt­ver­wen­dungs­fä­hig­keit. Ist ei­ne spä­te­re Auf­tei­lung in Ein­zel­woh­nun­gen mit über­schau­ba­rem Auf­wand möglich?

Wor­auf soll­ten An­bie­ter vor­sta­tio­nä­rer Wohn- und Be­treu­ungs­for­men mit Blick auf ei­ne Bank­fi­nan­zie­rung achten?

Brit­ta Timm, DKB:Die sich ent­wi­ckeln­de An­ge­bots­viel­falt in der Al­ten­pfle­ge er­for­dert von den fi­nan­zie­ren­den Ban­ken auch ein dif­fe­ren­zier­te­res Her­an­ge­hen bei der Be­ur­tei­lung der Fi­nan­zier­bar­keit von Projekten.
Beim klas­si­schen Pfle­ge­heim gilt un­ver­än­dert das Ver­bot der Quer­sub­ven­tio­nie­rung. Aber wie sieht es da­mit z.B. beim Be­treu­ten Woh­nen aus? Hier gibt es kei­ne im­mo­bi­li­en­be­ding­ten In­ves­ti­ti­ons­kos­ten mehr, die im Vor­feld mit den Kos­ten­trä­gern ab­zu­stim­men sind, son­dern frei zu ver­ein­ba­ren­de Mie­ten. Der Mie­ter/Be­woh­ner ist hier zu­dem frei in der Wahl sei­nes Pfle­ge­diens­tes, un­ab­hän­gig da­von ob der Ver­mie­ter sel­ber auch am­bu­lan­te Pfle­ge an­bie­tet oder nicht.
Des­halb soll­ten auch beim Be­treu­ten Woh­nen die nach­hal­tig er­ziel­ba­ren Mie­ten den Ka­pi­tal­dienst und die In­stand­hal­tung voll­stän­dig de­cken. Dies kann es un­ter Um­stän­den er­for­der­lich ma­chen, auch die Kos­ten für ge­plan­te Ge­mein­schafts­flä­chen auf den ver­miet­ba­ren Wohn­raum um­zu­le­gen. Auf der an­de­ren Sei­te sind im Be­treu­ten Woh­nen häu­fig län­ge­re Fi­nan­zie­rungs­ge­samt­lauf­zei­ten mög­lich als bei Pflegeheimen.
Wie­der an­ders stellt sich die Si­tua­ti­on dar, wenn bei Woh­nungs­un­ter­neh­men oder Wohl­fahrts­trä­gern ne­ben den Mie­ten zu­sätz­lich freie Cash­flows aus un­ter­neh­me­ri­scher Tä­tig­keit für die Be­die­nung des Ka­pi­tal­diens­tes her­an­ge­zo­gen wer­den kön­nen. So stel­len wir als DKB breit auf­ge­stell­ten Wohl­fahrts­trä­gern mit so­li­den Bi­lan­zen seit kur­zem lang­fris­ti­ge Kre­dit­mit­tel für Pfle­ge­inves­ti­tio­nen auch in ei­nem ver­ein­fach­ten Ver­fah­ren zur Ver­fü­gung, bei dem wir ver­stärkt die Bo­ni­tät des Un­ter­neh­mens und nicht pri­mär die Ren­ta­bi­li­tät des Ein­zel­ob­jek­tes im Fo­kus haben.
Für die Fi­nan­zie­rung neu­er vor­sta­tio­nä­rer Wohn- und Be­treu­ungs­for­men gilt noch stär­ker als bei der klas­si­schen Pfle­ge­heim­fi­nan­zie­rung: Es gibt kei­ne Pa­tent­re­zep­te. Soll frem­des Ka­pi­tal zum Ein­satz kom­men, ist je­der An­bie­ter auf­grund der heu­te viel­fäl­ti­gen Ge­stal­tungs­mög­lich­kei­ten gut be­ra­ten, po­ten­zi­el­le Fi­nan­zie­rer früh­zei­tig mit ins Boot zu ho­len und das Vor­ha­ben so auch mit Blick auf die Fi­nan­zier­bar­keit zu entwickeln.

Wel­che neu­en Ent­wick­lun­gen und Ak­teu­re se­hen Sie noch, wenn es dar­um geht, be­darfs­ge­rech­te Lö­sun­gen in der Pfle­ge zu finden?

Brit­ta Timm, DKB:Die ak­tu­el­len und zu­künf­ti­gen Her­aus­for­de­run­gen auf dem „Pfle­ge­markt“ ma­chen es er­for­der­lich über­grei­fen­der zu den­ken – weg vom Si­lo­den­ken hin zu ei­nem Den­ken in lang­fris­ti­gen Ko­ope­ra­tio­nen. Part­ner aus der Woh­nungs- und Ge­sund­heits­wirt­schaft so­wie die Kom­mu­nen sind hier ge­fragt. Ein gu­tes und be­darfs­ori­en­tier­tes Zu­sam­men­spiel ist ein wich­ti­ger Fak­tor auch in der Quar­tiers­ent­wick­lung und kom­mu­na­len Standortpolitik.
Die Woh­nungs­wirt­schaft hat ein gro­ßes In­ter­es­se dar­an, ih­re äl­te­ren Kun­den mög­lichst lan­ge als Mie­ter zu hal­ten. Die bar­rie­re­freie Er­rich­tung oder der Um­bau von Woh­nun­gen ist da­bei mitt­ler­wei­le oft ei­ne Selbstverständlichkeit.
Neu ist, dass Woh­nungs­un­ter­neh­men zu­neh­mend da­zu über­ge­hen, äl­te­ren Mie­tern zu­sätz­lich am­bu­lan­te Pfle­ge und Be­treu­ungs­leis­tun­gen aus ei­ner Hand an­zu­bie­ten, die über die Pfle­ge­kas­sen ab­re­chen­bar sind. Da­zu ko­ope­rie­ren Woh­nungs­un­ter­neh­men mit am­bu­lan­ten Pfle­ge­diens­ten oder grün­den ei­ge­ne Pfle­ge­diens­te und er­wei­tern da­mit ih­re Angebotspalette.
Auch die zu­neh­men­de Di­gi­ta­li­sie­rung er­öff­net neue Per­spek­ti­ven. Di­gi­ta­le und al­ters­ge­rech­te As­sis­tenz­sys­te­me kön­nen äl­te­re oder pfle­ge­be­dürf­ti­ge Be­woh­ner im All­tag unterstützen.
Bei­spiel­haft sei die In­itia­ti­ve des Land­krei­ses Vor­pom­mern-Greifs­wald ge­nannt- „IL­WiA - In­itia­ti­ve Woh­nen und Le­ben im Al­ter“, bei der Land­kreis so­wie die Ak­teu­re der Ge­sund­heits­wirt­schaft und der Uni­ver­si­tät Greifs­wald in­ter­es­san­te Lö­sungs­an­sät­ze auf­ge­zeigt ha­ben. Durch die In­stal­la­ti­on von As­sis­tenz­sys­te­men wird es pfle­ge­be­dürf­ti­gen Men­schen er­mög­licht, län­ger in der ei­ge­nen Woh­nung zu ver­blei­ben. Mit dem IL­WiA#mo­bil, das auch die Part­ner der Woh­nungs­wirt­schaft nut­zen kön­nen, wird das Er­le­ben der Sys­te­me in ei­ner trans­por­ta­blen Aus­stel­lung möglich.

Hier fin­den Sie den Fly­er der In­itia­ti­ve „IL­WiA - In­itia­ti­ve Woh­nen und Le­ben im Alter“.

Die Autorin
Quelle: Deutsche Kreditbank AG
Britta Timm
Fachbereichsleiterin Kommunen und soziale Infrastruktur
Deutsche Kreditbank AG
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