14.09.2018
Axel Deitermann

Neue Nutzungskonzepte verändern die Hotelimmobilie und ihren Marktauftritt

Ende des „Reinheitsgebots“ bei Hotelimmobilien?!

Waren in der Vergangenheit Hotelimmobilien ausschließlich als solche gedacht, gemacht und genutzt, so zeigt sich in den letzten Jahren eine deutliche Flexibilität der Entwickler und Betreiber.

Ho­tel­im­mo­bi­li­en wa­ren in der Ver­gan­gen­heit üb­li­cher­wei­se zu 100% ho­tel­ge­nutzt. Ein mehr­fach aus­ge­zeich­ne­tes Leucht­turm­pro­jekt für die im­mer mehr an Be­deu­tung ge­win­nen­de Ab­kehr von die­ser Nut­zungs­form und die Eta­blie­rung s.g. Mi­xed-Use-Kon­zep­te war das 2001 in Ber­lin am Kur­fürs­ten­damm er­öff­ne­te Swiss Ho­tel. Im hin­te­ren Be­reich der mar­kan­ten Im­mo­bi­lie an der Ecke Kur­fürs­ten­damm und Joa­chimstha­ler Stra­ße be­fin­det sich an der Augs­bur­ger Stra­ße der Ein­gang in das Ho­tel auf ca. 50 qm Erd­ge­schoss­flä­che. Von dort ge­langt man mit dem Auf­zug in die 5. Eta­ge mit Re­zep­ti­on, Lob­by, Bar, Re­stau­rant und Ver­an­stal­tungs­flä­chen erst in die ei­gent­li­che Ho­tel­nut­zung. Heu­te zeigt die­se Im­mo­bi­lie er­neut sei­ne Wand­lungs­fä­hig­keit. Zum 31. De­zem­ber 2018 schlie­ßt das Ho­tel und die Flä­chen wer­den ei­ner neu­en Nut­zung zugeführt.

Heu­te kom­men ver­mehrt jun­ge und krea­ti­ve Ho­tel­ge­sell­schaf­ten wie z.B. Ru­by-Ho­tels, Lind­ner Ho­tels mit sei­ner mar­ke me and all oder 25­hours mit in­di­vi­du­el­len Lö­sun­gen für Mi­xed-Use-Im­mo­bi­li­en auf den Im­mo­bi­li­en­markt. So er­öff­ne­te bei­spiel­aft Ru­by vor we­ni­gen Wo­chen in der Kö-Ga­le­rie auf der Kö­nigs­al­lee in Düs­sel­dorf das Ru­by Co­co mit 92 Zim­mern in ei­nem ehe­mals als Bü­ro­flä­che ge­nutz­ten Be­reich des Shop­ping­cen­ters mit der image­träch­ti­gen Adres­se. Ru­by-Works ist ein wei­te­res An­ge­bot der jun­gen Ho­tel­grup­pe in dem sich der krea­ti­ve Um­gang mit zur Ver­fü­gung ste­hen­den Flä­chen in Be­stands­im­mo­bi­li­en zeigt. Hier ver­bin­det man das Ho­tel­an­ge­bot und den Ser­vice mit dem An­ge­bot für ei­ne pro­duk­ti­ve und krea­ti­ve Ar­beits­um­ge­bung an Fre­e­lan­cer, Start-Ups, ur­ba­ne No­ma­den oder Pro­jekt­teams auf Rei­sen. Obers­tes Ziel bei dem Ser­vice­an­ge­bot ist im­mer ei­ne op­ti­ma­le Flä­chen­nut­zung in der Immobilie.

Grund­sätz­lich er­gibt sich durch die Misch­nut­zung der Ho­tel­im­mo­bi­lie ei­ne Op­ti­mie­rung der Wirt­schaft­lich­keit. Ho­tels öff­nen ih­re Lob­by für s.g. walk-inns zum Ver­wei­len, Tref­fen mit Ge­schäfts­part­nern oder Freun­den, zum re­la­xen und chil­len. Die tra­di­tio­nel­le Lob­by wird zum Mul­ti­funk­ti­ons­raum für fast je­der­mann und fast al­les. Al­ter­na­tiv kön­ne Erd­ge­schoss­flä­chen aber auch für an­de­re Nut­zer, wie z.B. ex­te­ren Gas­tro­no­mie oder Ein­zel­han­dels­an­ge­bo­te ge­nutzt wer­den. Ein Bei­spiel ist hier un­ter vie­len an­de­ren das neue me and all Ho­tel der Lind­ner-Grup­pe an der Im­mer­mann­stra­ße in Düs­sel­dorf. In dem sehr ur­ba­nen Um­feld im „ja­pa­ni­schen Be­zirk“ der Lan­des­haupt­stadt be­fin­det sich im Erd­ge­schoss ein ex­ter­nes Su­shi-Re­stau­rant , die krea­ti­ve und mul­ti­funk­tio­na­le Lob­by mit un­ter­schied­li­chen Nut­zungs­be­rei­chen und in der obers­ten Ho­tel­eta­ge ei­ne Ro­oftop-Bar die so­wohl Ho­tel­gäs­te als auch die Düs­sel­dor­fer mit Mu­sik- und Kul­tur­events zum Vor­bei­schau­en und Ver­wei­len ein­lädt.Wei­te­re Bei­spie­le für krea­ti­ve Ho­tel-Im­mo­bi­li­en­lö­sun­gen sind z.B. das 25­hours Ho­tel im Bi­ki­ni in Ber­lin, das Adi­na Ho­tel in der Spie­gel-In­sel in Ham­burg oder das Mo­tel One im Up­per West Hoch­haus am Bahn­hof Zoo in Ber­lin. Durch die Ab­kehr vom „Rein­heits­ge­bot“ ei­ner Ho­tel­im­mo­bi­lie er­ge­ben sich al­so ganz neue As­pek­te und An­sät­ze für die Nut­zung be­stehen­der und neu­er Gro­ß­pro­jek­te ins­be­son­de­re in ver­dich­te­ten In­nen­stadt­la­gen. Wich­ti­ge Grün­de für den Er­folg der Mi­xed-Use-Ho­tel­ob­jek­te sind bei­spiel­haft die ef­fek­ti­ve Flä­chen­nut­zung durch fle­xi­ble An­pas­sung der Raum­grö­ßen, auch „Rest­flä­chen“ in In­nen­stadt­la­gen kön­nen in­ter­es­sant sein, da­durch er­gibt sich die Öff­nung neu­er Mi­kro­la­gen für Ho­tel­be­trei­ber, ei­ne gu­te Quar­tiers­durch­mi­schung mit in­ter­es­san­ten An­ge­bo­ten und so­mit ei­ne Be­rück­sich­ti­gung städ­te­bau­li­cher As­pek­te, ggf. ei­ne Mo­der­ni­sie­rung von Be­stands­ob­jek­ten und nicht zu­letzt ei­ne op­ti­mier­te Wirt­schaft­lich­keit der Gesamtimmobilie.

 

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Der Autor
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Axel Deitermann
Geschäftsführender Gesellschafter
Hotel Affairs Consulting
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