13.09.2018
Stefan Klug

Optimierung des Chancen- und Risikoprofils innerhalb einer Assetklasse durch räumliche und inhaltliche Differenzierung

Diversifikation von Fachmarktzentren in Europa

In Zeiten zunehmender negativer Schlagzeilen zu Immobilien-Einzelhandelsprojekten ist eine klare Diversifikation zunehmend wichtig, um die Nachhaltigkeit und Wettbewerbsfähigkeit von Fachmarktzentren-Portfolios zu unterstreichen.

Bedingt durch günstige Wettbewerbsprofile von Fachmarktzentren:

  • geringere Onlineanfälligkeit
  • geringere Komplexität
  • höhere Flexibilität
  • günstigere Mieten und Nebenkosten
  • Nachhaltigkeit
  • Differenzierungspotential
  • gute Renditen

und bedingt durch die Schwächen bei Einkaufszentren u.a. Einzelhandelsprojekten wurde ein regelrechter Hype um Fachmarktzentren ausgelöst.

Die so entfachte und verstärkte Nachfrage stieß in Deutschland auf eine begrenzte Anzahl von Assets und noch weniger Projekte und führte zu einen deutlichen Anstieg der Ankaufspreise.

Dem gegenüber nehmen wir eine gewisse Verunsicherung bzgl. des stationären Handels war, welche die Sichtweise auf Fachmarktzentren nicht unberührt lässt.

Hinzu kommt aktuell die Prognose über eine deutliche Zunahme der Transaktionsangebote durch eine Vielzahl von Fonds die an das Ende ihrer Laufzeit geraten (potenzielle Liquidationssumme laut einer Umfrage von INREV ca. 5 Mrd.€).

In einem solchen zunehmend komplexen Marktumfeld mit Wechselwirkungen unterschiedlichster Art ist es für Investoren von um so größerer Bedeutung, dass die Portfolios ausreichend diversifiziert sind.

Neben der geographischen Diversifizierung (die von Mitiska-REIM gemanagten Fonds sind zur Zeit in 10 europäischen Ländern investiert) ist eine Differenzierung und Berücksichtigung verschiedener Objekt-Typen innerhalb der Assetklasse der Fachmarktzentren hilfreich und sinnvoll.

Die Projektentwicklungen, Refurbishments und Ankäufe werden bei Mitiska-REIM in 4 Kategorien klassifiziert, die ein klareres Profil für den Ankauf, die Entwicklung, das Management und Marketing ermöglichen. Hierdurch kann schnell und optimiert auf verschiedene Investitionsmöglichkeiten reagiert werden und so eine möglichst große Diversifizierung im Portfolio erreicht werden:

1. Individuel Big Boxes

  • Händler mit großer Produkttiefe und -breite und großer Reichweite
  • geringere Investitions- und Betriebskosten

2. Medium Size Retail Parks

  • mehrere Händler der Kategorie 1
  • gemeinsames Verkehrs- und Marketingkonzept mit einfacher Customer Experience

3. Open Air Shopping Malls

  • ähnlich wie 2., aber größer und mit mehr Branchen/Mietern
  • ausgeprägte Customer Experience durch Architektur, Materialien, Layout, Restaurants, Marketing

4. Convenience Retail Parks

  • ähnlich wie 3., aber stärkere Orientierung auf Convenience Produkte und innenstadtnahe Lagen
  • zusätzliche Nutzungen in den oberen Etagen (Büroflächen, Fitness, Dienstleistungen), welche die Infrastruktur optimal Nutzen können und für Kunden und Projekt einen Mehrwert generieren können

Dieser Strategie folgend, wurden die ersten 3 Investitionen in Deutschland (Braunschweig, Freiberg, Mönchengladbach) entsprechend den Kategorien 2,3,4 in den ersten 12 Monaten realisiert - siehe Bilderreihe.

Mitiska REIM ist ein führender Investor für Fachmarktzentren in Europa, mit einem Portfolio von 36 Fachmarktzentren und 12 Entwicklungsprojekten für neue Fachmarktzentren mit einer gesamten Bruttomietfläche von über 370.000m² in Belgien, Frankreich, Holland, Deutschland, Spanien, Portugal, Rumänien, Polen, Tschechien und Serbien. Mitiska REIM setzt auf partnerschaftliche Investitionsmodelle, wobei man als aktiver und auf Wertsteigerung fokussierter Investor mit erfahrenen Partnern aus den jeweiligen Regionen zusammenarbeitet.

Mit zulässiger Fremdkapitalaufnahme liegen die Bruttoanlagekapazitäten der von Mitiska REIM gemanagten Fonds bei 500 Millionen Euro.

Der Autor
Stefan Klug
Investment Director Germany
Mitiska REIM