13.09.2018
Stefan Klug

Optimierung des Chancen- und Risikoprofils innerhalb einer Assetklasse durch räumliche und inhaltliche Differenzierung

Diversifikation von Fachmarktzentren in Europa

In Zeiten zunehmender negativer Schlagzeilen zu Immobilien-Einzelhandelsprojekten ist eine klare Diversifikation zunehmend wichtig, um die Nachhaltigkeit und Wettbewerbsfähigkeit von Fachmarktzentren-Portfolios zu unterstreichen.

Be­dingt durch güns­ti­ge Wett­be­werbs­pro­fi­le von Fachmarktzentren:

  • ge­rin­ge­re Onlineanfälligkeit
  • ge­rin­ge­re Komplexität
  • hö­he­re Flexibilität
  • güns­ti­ge­re Mie­ten und Nebenkosten
  • Nach­hal­tig­keit
  • Dif­fe­ren­zie­rungs­po­ten­ti­al
  • gu­te Renditen

und be­dingt durch die Schwä­chen bei Ein­kaufs­zen­tren u.a. Ein­zel­han­dels­pro­jek­ten wur­de ein re­gel­rech­ter Hype um Fach­markt­zen­tren ausgelöst.

Die so ent­fach­te und ver­stärk­te Nach­fra­ge stieß in Deutsch­land auf ei­ne be­grenz­te An­zahl von As­sets und noch we­ni­ger Pro­jek­te und führ­te zu ei­nen deut­li­chen An­stieg der Ankaufspreise.

Dem ge­gen­über neh­men wir ei­ne ge­wis­se Ver­un­si­che­rung bzgl. des sta­tio­nä­ren Han­dels war, wel­che die Sicht­wei­se auf Fach­markt­zen­tren nicht un­be­rührt lässt.

Hin­zu kommt ak­tu­ell die Pro­gno­se über ei­ne deut­li­che Zu­nah­me der Trans­ak­ti­ons­an­ge­bo­te durch ei­ne Viel­zahl von Fonds die an das En­de ih­rer Lauf­zeit ge­ra­ten (po­ten­zi­el­le Li­qui­da­ti­ons­sum­me laut ei­ner Um­fra­ge von IN­REV ca. 5 Mrd.€).

In ei­nem sol­chen zu­neh­mend kom­ple­xen Markt­um­feld mit Wech­sel­wir­kun­gen un­ter­schied­lichs­ter Art ist es für In­ves­to­ren von um so grö­ße­rer Be­deu­tung, dass die Port­fo­li­os aus­rei­chend di­ver­si­fi­ziert sind.

Ne­ben der geo­gra­phi­schen Di­ver­si­fi­zie­rung (die von Mi­t­is­ka-REIM ge­ma­nag­ten Fonds sind zur Zeit in 10 eu­ro­päi­schen Län­dern in­ves­tiert) ist ei­ne Dif­fe­ren­zie­rung und Be­rück­sich­ti­gung ver­schie­de­ner Ob­jekt-Ty­pen in­ner­halb der As­set­klas­se der Fach­markt­zen­tren hilf­reich und sinnvoll.

Die Pro­jekt­ent­wick­lun­gen, Re­fur­bish­ments und An­käu­fe wer­den bei Mi­t­is­ka-REIM in 4 Ka­te­go­ri­en klas­si­fi­ziert, die ein kla­re­res Pro­fil für den An­kauf, die Ent­wick­lung, das Ma­nage­ment und Mar­ke­ting er­mög­li­chen. Hier­durch kann schnell und op­ti­miert auf ver­schie­de­ne In­ves­ti­ti­ons­mög­lich­kei­ten re­agiert wer­den und so ei­ne mög­lichst gro­ße Di­ver­si­fi­zie­rung im Port­fo­lio er­reicht werden:

1. In­di­vi­du­el Big Boxes

  • Händ­ler mit gro­ßer Pro­dukt­tie­fe und -brei­te und gro­ßer Reichweite
  • ge­rin­ge­re In­ves­ti­ti­ons- und Betriebskosten

2. Me­di­um Si­ze Re­tail Parks

  • meh­re­re Händ­ler der Ka­te­go­rie 1
  • ge­mein­sa­mes Ver­kehrs- und Mar­ke­ting­kon­zept mit ein­fa­cher Custo­mer Experience

3. Open Air Shop­ping Malls

  • ähn­lich wie 2., aber grö­ßer und mit mehr Branchen/Mietern
  • aus­ge­präg­te Custo­mer Ex­pe­ri­ence durch Ar­chi­tek­tur, Ma­te­ria­li­en, Lay­out, Re­stau­rants, Marketing

4. Con­ve­ni­ence Re­tail Parks

  • ähn­lich wie 3., aber stär­ke­re Ori­en­tie­rung auf Con­ve­ni­ence Pro­duk­te und in­nen­stadt­na­he Lagen
  • zu­sätz­li­che Nut­zun­gen in den obe­ren Eta­gen (Bü­ro­flä­chen, Fit­ness, Dienst­leis­tun­gen), wel­che die In­fra­struk­tur op­ti­mal Nut­zen kön­nen und für Kun­den und Pro­jekt ei­nen Mehr­wert ge­ne­rie­ren können

Die­ser Stra­te­gie fol­gend, wur­den die ers­ten 3 In­ves­ti­tio­nen in Deutsch­land (Braun­schweig, Frei­berg, Mön­chen­glad­bach) ent­spre­chend den Ka­te­go­ri­en 2,3,4 in den ers­ten 12 Mo­na­ten rea­li­siert - sie­he Bilderreihe.

Mi­t­is­ka REIM ist ein füh­ren­der In­ves­tor für Fach­markt­zen­tren in Eu­ro­pa, mit ei­nem Port­fo­lio von 36 Fach­markt­zen­tren und 12 Ent­wick­lungs­pro­jek­ten für neue Fach­markt­zen­tren mit ei­ner ge­sam­ten Brut­to­miet­flä­che von über 370.000m² in Bel­gi­en, Frank­reich, Hol­land, Deutsch­land, Spa­ni­en, Por­tu­gal, Ru­mä­ni­en, Po­len, Tsche­chi­en und Ser­bi­en. Mi­t­is­ka REIM setzt auf part­ner­schaft­li­che In­ves­ti­ti­ons­mo­del­le, wo­bei man als ak­ti­ver und auf Wert­stei­ge­rung fo­kus­sier­ter In­ves­tor mit er­fah­re­nen Part­nern aus den je­wei­li­gen Re­gio­nen zusammenarbeitet.

Mit zu­läs­si­ger Fremd­ka­pi­tal­auf­nah­me lie­gen die Brut­to­an­la­ge­ka­pa­zi­tä­ten der von Mi­t­is­ka REIM ge­ma­nag­ten Fonds bei 500 Mil­lio­nen Euro.

Der Autor
Quelle: Mitiska REIM
Stefan Klug
Investment Director Germany
Mitiska REIM
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