07.09.2018
Christopher Wunderlich

Handels-Dialog Hessen

Hessens Großstädte: Magnet für Retailer und Kunden

Was für Deutschland gilt, gilt auch für die hessischen Großstädte Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt: Auf dem Einzelhandelsmarkt ist die Grundstimmung positiv – trotz der Umbrüche, die den Handel noch immer beschäftigen.

Die Nach­fra­ge nach Flä­chen in den A-La­gen ist groß. La­den­flä­chen in der Frank­fur­ter Ci­ty sind bei­spiels­wei­se so be­gehrt wie an kaum ei­nem an­de­ren deut­schen Stand­ort. Im 1. Halb­jahr 2018 wur­den über 6.000 m² Re­tail-Flä­che neu ver­ge­ben so­wie rund 20 Ver­mie­tun­gen und Er­öff­nun­gen in den Ci­ty­la­gen der Main­me­tro­po­le re­gis­triert. Zum Ver­gleich: Ein Jahr zu­vor fiel der Flä­chen­um­satz um 41 % nied­ri­ger aus, und es flos­sen gut 15 Shops in die Ana­ly­se ein.

Neu in der Frank­fur­ter Ein­zel­han­dels­land­schaft sind seit Kur­zem un­ter an­de­rem das Schwei­zer Mo­de­la­bel Ni­le und der Schmuck­her­stel­ler Nies­sing, und per­spek­ti­visch wird die Dro­ge­rie­markt­ket­te Mül­ler La­den­flä­chen in Stad­t­eil­la­gen an­mie­ten. Die Grün­de für die At­trak­ti­vi­tät Frank­furts aus Re­tail­er-Sicht: das Ein­woh­ner­wachs­tum, stei­gen­de Über­nach­tungs­zah­len, die über­durch­schnitt­li­che Kauf­kraft und das ho­he Pas­san­ten­auf­kom­men. Hin­zu kommt die Aus­sicht, dass auch auf­grund des Brexit die Be­völ­ke­rung Frank­furts wei­ter steigt – und aus ei­ner hö­he­ren Ein­woh­ner­zahl re­sul­tiert ein grö­ße­res Kundenpotenzial.

Mehr Gas­tro­no­mie in den Citylagen

Be­son­ders die Gas­tro­no­mie ist an Lä­den in den Ci­ty­la­gen hes­si­scher Städ­te in­ter­es­siert. Neue Gas­tro-Kon­zep­te drän­gen im­mer stär­ker in die In­nen­städ­te und er­gän­zen den klas­si­schen Ein­zel­han­del um viel­fäl­ti­ge ku­li­na­ri­sche An­ge­bo­te. In Frank­furt kam so­gar ei­ner der grö­ß­ten Re­tail-Ab­schlüs­se des ers­ten Halb­jahrs in den A-La­gen der Gas­tro­no­mie­bran­che zu­gu­te: Das Re­stau­rant Can­vas er­öff­ne­te auf der Fress­gass. Da­mit hat sich nach lan­ger Zeit, in der über­wie­gend Tex­ti­ler in die­ser La­ge mie­te­ten, wie­der ein Gas­tro­no­mie­be­trieb hier an­ge­sie­delt. Auch Wies­ba­dens In­nen­stadt ist bei Le­bens­mit­t­lern sehr be­liebt. Die bei­den re­gio­na­len Wein­an­bie­ter trin­Kul­tur am Mi­chels­berg und Vi­cam­po mie­te­ten im 1. Halb­jahr 2018 Shops in der klei­nen Kirchgasse.

Pas­san­ten­zah­len: Zeil auf Platz 3, Kirch­gas­se auf Rang 9

In vie­len hes­si­schen In­nen­städ­ten wird nach wie vor ger­ne ge­shoppt. So­wohl Frank­furt als auch Wies­ba­den kom­men in der ak­tu­el­len Pas­san­ten­fre­quenz-Ana­ly­se von BNP Pa­ri­bas Re­al Es­ta­te un­ter die Top 10. Am häu­figs­ten be­sucht wird noch im­mer die Zeil: Pro Stun­de fla­nie­ren 10.400 Pas­san­ten über die be­lieb­te Ein­kaufs­mei­le – die­ser Wert be­deu­tet Rang 3 un­ter den bun­des­wei­ten Top-95-Stand­or­ten. Nur in der Mün­che­ner Kau­fin­ger­stra­ße und der Köl­ner Schil­der­gas­se war noch et­was mehr los. Bis auf die Bie­ber­gas­se, die mit 5.500 Per­so­nen Rang 24 er­reicht, sind die üb­ri­gen Stand­or­te der In­nen­stadt vor­wie­gend im bun­des­wei­ten Mit­tel­feld auf­ge­stellt: die Gro­ße Bo­cken­hei­mer Stra­ße (4.300 Pas­san­ten) auf Platz 51, die Kai­ser­stra­ße/Ro­ß­markt (3.900 Pas­san­ten) auf Platz 58 und die Neue Krä­me (3.800 Pas­san­ten) auf Platz 60. Die Ni­veau- bzw. Lu­xus­la­gen Stein­weg (Rang 76) und Goe­the­stra­ße (Rang 80) sind durch die Aus­rich­tung auf Ziel­kund­schaft tra­di­tio­nell et­was we­ni­ger belebt.

Auch in die Wies­ba­de­ner Ci­ty zieht es vie­le Pas­san­ten. Sie schät­zen be­son­ders das viel­fäl­ti­ge An­ge­bot der in­ner­städ­ti­schen Shop­ping­mei­len, die von der klas­si­schen Kon­sum­la­ge mit ei­nem ho­hen An­teil nam­haf­ter Fi­lia­lis­ten über ab­wechs­lungs­rei­che, in­di­vi­du­el­le und in­ha­ber­ge­führ­te Bou­ti­quen bis hin zur re­prä­sen­ta­ti­ven Lu­xus­la­ge für je­den et­was zu bie­ten ha­ben. Am be­lieb­tes­ten ist die Kirch­gas­se, die mit 7.280 Pas­san­ten pro Stun­de Platz 9 im bun­des­wei­ten Städ­ter­an­king be­legt und da­mit zum ers­ten Mal in die Top 10 klet­tert – ein Sprung um 23 Plät­ze im Ver­gleich zu 2014. In der Ka­te­go­rie Städ­te bis 500.000 Ein­woh­ner be­deu­tet die­se Zahl so­gar Platz 1. Da­mit hat die Kirch­gas­se ih­re Be­su­cher­zahl aus dem Vor­jahr in et­wa be­stä­tigt. Glei­ches gilt für die Lang­gas­se mit 4.318 (Platz 50) und die Markt­stra­ße mit 2.244 (Platz 82). Dies be­legt die Be­liebt­heit der In­nen­stadt. Die An­mie­tun­gen der Mo­de­la­bel On­ly (Kirch­gas­se), Oui und Stel­la (bei­de auf der Wil­helm­stra­ße) sind neue at­trak­ti­ve An­lauf­punk­te für Shop­ping­be­geis­ter­te in Wiesbaden.

Miet­prei­se variieren

Beim Miet­ni­veau gibt es deut­li­che Un­ter­schie­de zwi­schen Frank­furt und Wies­ba­den. Die Main­me­tro­po­le spielt in der Cham­pi­ons Le­ague: Mit der Zeil, auf der 300 €/m², und der Goe­the­stra­ße, für die bei „ech­ter Ver­füg­bar­keit“ 280 €/m² an­zu­set­zen sind, ge­hö­ren gleich zwei La­gen den Top 10 der teu­ers­ten La­gen an. Po­si­tiv, je­doch auf deut­lich nied­ri­ge­rem Ni­veau, ent­wi­ckel­te sich die Mie­te in der auf­stre­ben­den Kai­ser­stra­ße: Hier ist die Spit­zen­mie­te um 4 % auf 125 €/m² ge­stie­gen. Ge­ra­de die­se La­ge dürf­te per­spek­ti­visch von den um­lie­gen­den Ent­wick­lun­gen und den neu­en Lauf­be­zie­hun­gen pro­fi­tie­ren. Auf der Fress­gass müs­sen Re­tail­er nach wie vor mit ei­ner ho­hen Top-Mie­te von bis zu 240 €/m² für ih­re Lä­den rechnen.

In Wies­ba­den hat die Spit­zen­mie­te trotz der er­freu­li­chen Nach­fra­ge und den gu­ten Pas­san­ten­zah­len leicht (um 5 €/m²) nach­ge­ge­ben – auch in der teu­ers­ten La­ge, der Kirch­gas­se (135 €/m²). Glei­ches gilt für die Markt- und Wil­helm­stra­ße (60 €/m² bzw. 45 €/m²). In der Lang­gas­se ist die Top-Mie­te zu­letzt sta­bil ge­blie­ben und liegt bei 70 €/m². Vie­le Ei­gen­tü­mer sind zu­neh­mend be­strebt, ih­re Mie­ter früh­zei­tig und län­ger­fris­tig an ih­re Flä­chen zu bin­den und sen­ken da­her ver­ein­zelt die La­den­mie­ten. Grund da­für ist un­ter an­de­rem, dass in der In­nen­stadt zu­letzt meh­re­re Pro­jek­te an­ge­sto­ßen wur­den, die der Stadt Wies­ba­den po­si­ti­ve Im­pul­se ver­lei­hen und gleich­zei­tig das Shop-An­ge­bot aus­wei­ten dürf­ten. Durch die Ent­wick­lung der Ci­ty Pas­sa­ge in der Kirch­gas­se ist bei­spiels­wei­se per­spek­ti­visch mit neu­en La­den­flä­chen zu rech­nen. Dar­über hin­aus wer­den in der Kirch­gas­se an zwei wei­te­ren Stel­len Ge­bäu­de sa­niert und die Flä­chen bei­spiels­wei­se durch Zu­sam­men­le­gung nach­fra­ge­ge­recht und zu­kunfts­fä­hig gestaltet.

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Der Autor
BNP Paribas Real Estate
Christopher Wunderlich
Director Retail Advisory
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