1. Vorwort

Bezog sich der erste Bericht ganz Allgemein auf die Facetten der Digitalisierung, wird mit der nachfolgenden Erörterung darauf eingegangen, wie diese Facetten schon heute in der Immobilienwirtschaft genutzt werden. So unterschiedlich das Verständnis zum Thema Digitalisierung, so unterschiedlich ist auch die Einschätzung ob der Notwendigkeit einer Digitalisierungsstrategie. Viele weitere Faktoren spielen darüber hinaus eine Rolle, die auch abseits der technischen Fragestellungen anzufinden sind. So kann die Auseinandersetzung mit der Digitalisierung allein schon aus demZwang geschehen, dass mit dem Rückzug der Babyboomer Generation Unternehmen vor der gewaltigen Herausforderung stehen, diese entstehenden Lücken zu füllen. Allein, so einfach findet sich nicht das richtig ausgebildete Personal für die entsprechenden Stellen und Positionen. Da sich absehbar die Diskussion um die Arbeitskräfte verschärfen wird, ist die Überlegung, Prozesse zu digitalisieren eine logische Konsequenz. Obwohl der deutschen Immobilienwirtschaft nachgesagt wird, sehr traditionell zu sein, auch, was die Umsetzung in Bezug auf Digitalisierung anbelangt, so ist jedoch davon abzuraten, hier ein allgemein gültiges Urteil für die gesamte Branche auszusprechen.

Nachfolgend sollen die sichtbaren Ansätze der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft zusammen getragen werden, um zu einem kurzem Fazit zu gelangen. Im letzten Teil dieser Trilogie wird dann eine Facette der Digitalisierung, nämlich die Blockchain Technology intensiver erläutert und in der Immobilienlandschaft verortet. Zunächst aber folgt die Betrachtung entlang des Lebenszyklus einer Immobilie.

2 Immobilienwirtschaft 2018

„Die Immobilienwirtschaft“ ist ein weit gefasster Begriff und um die Digitalisierung der Branche im Jahr 2018 nachzuvollziehen, ist ein möglicher Ansatz (von vielen), sich über den Lebenszyklus einer Immobilie einen strukturierten Überblick zu verschaffen.

Der Lebenszyklus einer Immobilie kann wie folgt dargestellt werden:

Abbildung 1: Lebenszykluskonzept in Anlehnung z.B. nach Gondring (1 s.u.)

In den einzelnen Phasen sind jeweils verschiedene Akteure tätig, die unterschiedlich weit mit ihrer Digitalisierungskompetenz sind.

Im Segment der Projektentwicklung wird der Initiator des Projektes seine ureigene Unternehmensstrategie zugrunde legen und in Anpassung an das bestehende Portfolio die Konzeption starten. Schon hierbei wäre zu fragen, wie die Datenanalyse, die zu einer Entscheidung geführt hat, gefertigt wurde: mehr oder weniger manuell oder sind Daten über beispielsweise neuronale Netze analysiert worden. Neuronale Netzwerke in der IT bilden quasi nach, wie das Nervensystem von Lebewesen aufgebaut ist und wie innerhalb dieses Netzwerkes gelernt wird: Ein Baby verbindet durch seine alltäglichen Erfahrungen mehr und mehr Synapsenund lernt dadurch. Dieses wird in der IT simuliert und Netzwerke dieser Art lernen daher täglich dazu. Künstliche Intelligenz macht sich genau dieses zu eigen.

PWC unterstellt Künstlicher Intelligenz vier Funktionen (2):

1. Automatisierende Intelligenz: Automatisierung von manuellen / kognitiven und routinemäßigen / nicht routinemäßigen Aufgaben.

2. Unterstützende Intelligenz: Menschen helfen, Aufgaben schneller und besser zu erledigen.

3. Erweiternde Intelligenz: Menschen helfen, bessere Entscheidungen zu treffen.

4. Autonome Intelligenz: Automatisierung von Entscheidungsprozessen ohne menschliches Eingreifen.

Dieser Einteilung folgend wird die „unterstützende und erweiternde Intelligenz“ nach der Definition von PWC für das Segment Projektentwicklung großen Einfluss nehmen und beispielsweise Risikomanagementprozesse nachhaltig verbessern (3).

Zur Relativierung kann man aber auch festhalten, dass bereits seit Jahren die CAD-Technik Einzug in die Planungsphase gehalten hat. Zunehmende Rechnerleistung ermöglichen jedoch heute (und erst recht in der Zukunft) Technologien, die vor wenigen Jahren schlicht zu teuer waren. Heute sind Gebäudekomplexe mittels Virtual Reality / Building Information Modeling (BIM) planbar. Es kann im virtuellen Raum geprüft und getestet werden, wie notwendige Verkehrsflächen sinnvoll eingebracht werden und wie sich die Profitabilität des Gebäudes durch optimale Grundrissgestaltung steigern lässt. Ebenfalls kann mit dem Design „gespielt“ werden.

Der digitale Zwilling eines Gebäudes ermöglicht Simulationen von potentiellen Situationen und erleichtert Entscheidungen, bevor ein Bagger auf die Baustelle fährt. Kosten werden durch diese Analyse im Vorfeld reduziert, da der digitale Zwilling virtuell bis in die kleinste Ecke hineinblicken kann, Fehl-Konzeptionen können entdeckt und behoben sowie eine höhere Termineinhaltung im eigentlichen Bauprozess erreicht warden (4).

Sicher ist hiervon vieles noch Zukunftsmusik, zumal in Deutschland BIM nicht einmal bei öffentlichen Bauvorhaben zwingend einzusetzen ist. Wie viel termingenauer sich damit öffentliche Bauten wir z.B. der Großflughafen Berlin, die Elb-Philharmonie oder der Stuttgarter Bahnhof fertigstellen lässt, ist derzeit wilde Spekulation, aber der Beweis wird spätestens ab 2020 erfolgen, wenn dann bei Bauten dieser Art BIM zwingend vorgeschrieben ist.

Digitale Datenräume existieren heute ebenfalls und können in all den unterschiedlichen Phasen des Lebenszyklus von Nöten sein. Ob Informationen zu Ausschreibungen, einer Due Dilligence oder anderen Prozessen, Datenräume werden immer mehr zu virtuellen Plätzen, die nicht mehr physisch aufgesucht werden müssen. Ein weiteres Beispiel der fortschreitenden Digitalisierung im Alltag.

Ein nicht ganz so alltägliches Szenario ist dagegen das folgende: Der Einsatz von unbemannten Fluggeräten, umgangssprachlich auch Drohnen genannt, die während der Bauphase täglich und gern auch mehrfach über das Baufeld fliegen, um den Baufortschritt zu scannen. Kleinste Abweichungen von der eigentlichen Planung können sehr viel schneller entdeckt werden, da die Drohnen schon heute eine hohe Messgenauigkeit aufweisen und zentimetergenau die Abweichungen feststellen können. Zivile Drohnen werden somit zum Helfer der Bauleitung. Das nahe Wien entstehende, neue Stadtviertel Aspern testet den Einsatz von zivilen Drohnen in derImmobilienwirtschaft (5). Schon heute können diese Drohnen, ausgestattet mit beispielsweise einer

Digital- oder Wärmebildkamera Gebäude, Industrieanlagen, Brücken etc. auf Schäden überprüfen, Energieverluste lokalisieren, Flächenaufmaß nehmen etc.

Energieeffiziente Smart Buildings stellen eine weitere, schon heute bestehende Möglichkeit der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft dar. Sowohl bei der Planung und Erstellung als auch in der Nutzung nimmt die Bedeutung von Smart Buildings zu. Zunächst versteht man unter dem Begriff Smart Buildings die „ Kombination von Intelligenz und Nachhaltigkeit durch den Einsatz von Computer und intelligenten Technologien, um die optimale Kombination von Gesamtkomfort und Energieverbrauch zu erreichen“ (6). das vernetzte Haus. In Abgrenzung dazu versteht man unter einem Smart Home

Bedeutsam sind hierbei veränderte Anforderungen an unsere Art des Lebens und Arbeiten. Hierbei werden Lösungen angestrebt, die Komfort, Schutz, Sicherheit und Energieeffizienz bieten. Gebäude werden hierzu mit Sensoren ausgestattet, die untereinander vernetzt sind und intelligent auf die jeweilige Anforderung reagieren können. Bestandsbauten sind von diesen Lösungen nicht ausgenommen. In so genannten Smart Buildings werden die anfallenden Daten gesammelt und verwendet, um z.B. die Heizung, Klimaanlagen, Lichtsysteme etc. gemäß den Bedürfnissen der Nutzer effizient zu steuern. Im Idealfall kann so ein verbautes System z.B. feststellen, ob ein Raum gleichzeitig beheizt und gekühlt wird. Diese Energie-Ineffizienz wird evtl. durch Menschen nicht wahrgenommen. Sensoren jedoch können hieraus eine Meldung an das Gebäudemanagement senden, auf das Problem aufmerksam machen und es beheben lassen. Die Nutzer selbst können per App neben Informationen weitere Services abrufen. Auch wenn hier einiges Futuristisch anmutet, in der Realität des Jahres 2018 gern noch mit Zetteln am berühmten „schwarzen Brett“ gearbeitet wird, so sind dennoch die ersten Bauten mit diesen Ausstattungsmerkmalen im Bau (7).

Verfolgt man den Lebenszyklus weiter, dann ist neben dem Betreiben der Immobilie auch die Vermarktung der Flächen eine weitere interessante Facette des Digitalisierungsprozesses. Wie finden Mieter und Vermieter, Käufer und Verkäufer heute zusammen? Bevor so bekannte Plattformen wie Immobilienscout24 oder Immonet den Markt beherrschen, wurden Anzeigen in den üblichen Tageszeitungen aufgegeben. Die vormals nur am Wochenende aktualisierten Angebote heutzutage sind 24/7 online verfügbar. Doch auch das jetzige Plattformmodel entwickelt sich weiter und es werden auch in diesem Segment viele Erneuerungen erwartet. So wird das so genannte „Mieter-/Käufer-Matching" einfacher über Algorithmen gesteuert, um mit den entsprechend vorab definierten Filtern den passenden Mieter / Käufer zu finden. Es werden noch vielfältig andere Prozesse in der Kommunikation zwischen Anbieter und Suchenden digitalisiert werden.

Ein den gesamten Lebenszyklus begleitender Prozess ist der der Finanzierung und Investition: Ohne entsprechend finanzielle Mittel kein Projekt, das zum Objekt wird. Hierbei ist Mittelbeschaffung (Finanzierung) die eine Seite der Medaille und die Mittelverwendung (Investition) die andere. Die Wege, wie heute die notwendigen Mittel akquiriert werden können, sind durch die so genannten Fin-Techs vielfältiger geworden.

Im klassischen Umfeld dieser beiden Aspekte war es lange Zeit üblich, einen Intermediär dazwischen geschaltet zu haben. Das konnte eine herkömmliche Universal- oder auch Spezialbank sein oder auch ein Broker. Durch den Kollapse der Finanzwirtschaft in 2008 mitsamt seinen Folgen ist die Position der Intermediäre ins Wanken geraten. Die nicht nur technische sondern auch konzeptionelle Weiterentwicklung von beispielsweise digitalen Währungen hat dieGrenzen sowohl was die Finanzierung als auch die Investition anbelangt, aufgeweicht (8). Die

Allokation von Geldern kann beispielsweise durch so genanntes Crowdfunding erfolgen. Crowdfunding oder auch Schwarmfinanzierung bedeutet im Kern, dass sich viele an der Finanzierung von Projekten beteiligen. Konnte man zu Beginn des aktuellen Jahrzehnts über diese Finanzierungsform eher kleinere Summen im unteren fünf-stelligen Bereich sammeln, sind heute im Spätsommer 2018 auch Millionen-Projekte möglich.

Crowdfunding steigt in der Gunst der Anleger, weil es Kleinstanlegern (mit Ticket-Größen von wenigen 100 EURO) ermöglicht, in Immobilien zu investieren. Durch die mehr und mehr digitalen Prozesse zur Findung von Projekt und Investoren ist der Anteil an Vertriebskosten und Verwaltungsaufwand geringer. Dies bedeutet für (Kleinst-) Investoren eine zumeist attraktivere Rendite als im Vergleich zu herkömmlichen Produkten, die die klassischen Vertriebswege durchlaufen. Zusätzlich sind die vergleichsweise kurzen Laufzeiten im Vergleich zu z.B. geschlossenen Immobilienfonds von Interesse.

Eine besondere Form des Crowdfundings ist der so genannte „Initial Coin Offering“ (ICO), mit denen Projekte finanziert werden, die Blockchain-basierte Geschäftsmodelle verfolgen. Die Wortwahl soll ganz bewußt an den „Initial Public Offering“ (IPO), dem Börsengang, erinnern (9). Jedoch handelt es sich nicht um die Emission von Aktien, sondern um die Ausgabe so genannter Token, denen verschiedene Funktionen zugeordnet werden können. Diese digitalen Token können, genau wie Aktien, als Wertaufbewahrungsmittel verstanden und mit aktienähnlichen Rechten versehen werden. Darüber hinaus lässt sich dem Token eine bestimmte Funktionalität zuordnen (10).

Die BaFin weist zu Recht darauf hin, dass es sich bei ICO-Projekten um solche Projekte handelt, die üblicherweise noch in einem sehr frühen und ggfs. auch noch experimentellen Stadium sind. Das dahinter liegende Geschäftsmodell steckt in der Entwicklung und die Risiken eines Totalverlustes bei einer solchen Beteiligung darf nicht unterschätzt werden.

Unabhängig von den hohen Risiken und den diversen Fallstricken, diese Form der Finanzierung erfreut sich steigender Beliebtheit: In 2016 wurden auf diese Weise ca. 95 Mio. USD eingesammelt. In 2017 stieg diese Zahl schon auf gut 6 Mrd. USD um in 2018 bis Ende August schon bei 18 Mrd. USD zu liegen (11). Jedoch muss auch festgehalten werden, dass im Sommer 2018 die Begeisterung für diese Form der Investition merklich abkühlt. Es gab zu viele Projekte, die sich als wenig nachhaltig erwiesen haben.

3. Konsequenzen der Digitalisierung

Unternehmen, die heute an ihrer Digitalisierungsstrategie arbeiten, können sich bei der Vielzahl der Angebote und Möglichkeiten schnell überfordert fühlen. Das für das eigene Unternehmen„Richtige“ zu finden, bedarf aus Sicht der Autorin eine intensive Auseinandersetzung mit den unternehmenseigenen Prozessen. Erst wenn diese analysiert sind, können neben den Entscheidungen, wie man die Roadmap der eigenen Digitalisierung formuliert, weiterführende Entscheidungen getroffen werden. Die strategische Fragestellung beginnt daher auch bei der Überlegung „Make or Buy“, eine Fragestellung, die grundlegende Geschäftsfunktionen umfasst. Eine Studie von PWC aus dem Jahre 2011 verdeutlicht die nach Ansicht der Autoren drei Säulen, die dieser Entscheidungsfindung unterliegen (12):

- Business Strategie

- Risiken

- Ökonomische Faktoren

Treiber in diesem Kontext ist die Frage nach den Zielen, die erreicht werden sollen. Weiterhin muss analysiert werden, was die Kernkompetenz des Unternehmens ausmacht und wie diese durch die Digitalisierungsstrategie unterstützt wird.

Fällt im zu Zuge der zu tätigen Analysen die Entscheidung, dass das Unternehmen bestimmte, gewünschte Aufgaben nicht selbst erbringen kann oder will, muss die Alternative auf dem Markt gesucht werden. Startups mögen vielleicht heute noch nicht die gesamte Wertschöpfungskette eines Unternehmens unterstützen (können), jedoch sind sie in kleinen Teilprozessen sehr erfolgreich. Ähnlich wie bei dem Prozess der Finanzierung und der Fin-Techs suchen so genannte Prop-Tech, welche Teilprozesse sie besser, schneller, schlanker und effizienter darstellen können als es in Unternehmen üblich ist. Diese Spezialisierung und der Prozess zur Überprüfung geeigneter Allianzen ist zunehmend zu beobachten.

4. Fazit

Zwar wird gern gesagt, dass es zur Digitalisierung der Immobilienwirtschaft in Deutschland noch ein sehr weiter Weg sei, aber es zeigt sich, dass dieses eher ein oberflächliches Urteil ist. Viele Prozesses sind zumindest ansatzweise digitalisiert und die Unternehmen haben sehr wohl verstanden, dass noch andere Möglichkeiten neben Excel existieren. Aber, es ist auch zugleich erkennbar, dass die Branche ihre Leuchttürme hat, in der breiten Masse jedoch noch vieles aufzuarbeiten ist.

Die Facetten der Digitalisierung sind ebenso vielfältig wie es die im Markt tätigen Unternehmen sind. Und die Transformation der Prozesse stoppt nicht beim Matching von Mietern und Vermietern respektive Käufern und Verkäufern. Cloud Computing, Sensoren und das Internet of Things, die Verschlankung von Verwaltungsabläufen, der Einsatz von neuen digitalen Bankservices etc. sind Treiber und Inspiration für die Unternehmen der Branche.

Wir leben in sehr spannenden Zeiten, wo Fluch und Segen der Technik quasi nur einen Maus- Klick voneinander entfernt sind. Aus Angst vor den neuen technischen Möglichkeiten den Kopf in den Sand zu stecken und darauf zu hoffen, dass „das“ irgendwie weggeht, wird nicht funktionieren. Neben der ureigenen Neugierde bleibt den Unternehmen nichts anderes übrig, als sich mit dem technisch Machbaren auseinander zu setzen, und sei es, um zu entscheiden, ob das Machbare auch sinnvoll für die eigenen Prozesse ist.

Interessanterweise hat eine Studie der Deutschen Telekom vom Dezember 2017 festgestellt, dass Unternehmen, die in der Digitalisierung keine Bedrohung sondern eher eine Herausforderung sehen, eine positive Korrelation zwischen Digitalisierungsgrad und Umsatzentwicklung aufweisen (13).

Inspiration, Anregung und neue Erkenntnisse in Hinblick auf diese Möglichkeiten lassen sich in gut fünf Wochen auf der Expo Real in München einfangen. Es bleibt spannend!

Prof. Dr. Ing Katarina Adam

HTW Berlin

 Fußnoten

(1) Vgl. Gondring, (2009) S. 40

(2) Vgl. PWC: https://www.pwc.de/de/real-estate/digital-real-estate/kuenstliche-intelligenz-in-der-immobilienbranche.html, eingesehen am 21.08.2018

(3) Anmerkung der Autorin: heute liegen noch keine Erkenntnisse wie, wie groß in Zahlen ausgedrückt der Einfluss von KI sein wird. Schätzungen zu wird der Anteil am Deutschen BIP um jährlich 10 Mrd. Euro steigen können (vgl. McKinsey Report: Smartening up with Artificial Intelligence (AI)), wenn KI frühzeitig eingesetzt wird.

(4) Vgl. BCG: https://www.bcg.com/publications/2017/process-industries-engineered-products-bim-revolution-comes-building-materials.aspx#chapter4 eingesehen am 21.08.2018

(5) Vgl. https://www.siemens.com/innovation/de/home/pictures-of-the-future/digitalisierung-und-software/digitale-assistenten-zivile-drohnen-als-bauleiter.html eingesehen am 23.08.2018

(6) Vgl. Wang et al (2012): Multi-agent control system with information fusion based comfort model for smart buildings

(7) Vgl. z.B. Cube Berlin; https://www.caimmo.com/de/presse/news/artikel/ca-immo-feiert-richtfest-fuer-cube-berlin-das-smart-building-erhaelt-wiredscore-zertifizierung-in/ eingesehen am 23.08.2018

(8) auch digitales Geld kann mittlerweile nur noch einmal und nicht mehrfach ausgegeben werden; die Funktion des digitalen Geldes gleichen denen der Fiat-Währung: Aufbewahrungsfunktion, Tauschfunktion und Recheneinheit.

(9) vgl. BaFIN, 2017, https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Fachartikel/2017/fa_bj_1711_ICO.html

(10) Vgl. Hahn / Wons, 2017, S. 10

(11) Vgl. https://www.coinschedule.com/stats.html?year=2018, eingesehen am 24.08.2018

(12) Vgl. PWC, 2011, https://www.strategyand.pwc.com/media/file/Strategyand_Make-or-buy-sound-decision-making.pdf eingesehen am 24.08.2018

(13) Vgl. https://www.digitalisierungsindex.de/wp-content/uploads/2017/11/Digitalisierung-Studie-Mittelstand-web.pdf , S. 7, eingesehen am 29.08.2018

Literatur

Gondring, Hanspeter (2009): Immobilienwirtschaft, Handbuch für Studium und Praxis, 2.Auflage, München: Vahlen.

Hahn, Christopher / Wons, Adrian (2017): Initial Coin Offering (ICO), Unternehmensfinanzierung auf Basis der Blockchain-Technologie, Wiesbaden, Springer Gabler

Wang, Z., Wang, L., Dounis, A.I. and Yang, R. (2012), “Multi-agent control system with information fusion based comfort model for smart buildings”, Applied Energy, Vol. 99, pp. 247-254.

https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Fachartikel/2017/fa_bj_1711_ICO.html

https://www.bcg.com/publications/2017/process-industries-engineered-products-bim-revolution- comes-building-materials.aspx#chapter4

http://www.caimmo.com/de/presse/news/artikel/ca-immo-feiert-richtfest-fuer-cube-berlin-das- smart-building-erhaelt-wiredscore-zertifizierung-in/

https://www.coinschedule.com/stats.html?year=2018

https://www.pwc.de/de/real-estate/digital-real-estate/kuenstliche-intelligenz-in-der- immobilienbranche.html

https://www.strategyand.pwc.com/media/file/Strategyand_Make-or-buy-sound-decision- making.pdf

https://www.siemens.com/innovation/de/home/pictures-of-the-future/digitalisierung-und- software/digitale-assistenten-zivile-drohnen-als-bauleiter.html