14.09.2018
Jörg Musial

Schwerpunkt Nordrhein-Westfalen: Die "dritte Welle" der Konversion rollt an

Prozess erklärt: Wie kommen Kommunen überhaupt an ein BImA-Grundstück?

Kommunen und Entwickler scharren mit den Hufen, denn innenstadtnaher Wohnraum ist heiß begehrt. Doch wie kommen Kommunen (und später Projektentwickler) an ein "BImA-Grundstück"? Jörg Musial, Spartenleiter Verkauf bei der BImA im Interview.

Quel­le: Bun­des­an­stalt für Immobilienaufgaben

Herr Mu­si­al, ob Pa­der­born, Det­mold, Her­ford, Müns­ter oder Gü­ters­loh: die dort auf den Markt kom­men­den Flä­chen-Po­ten­zia­le sind rie­sig. Wann star­tet der Verkauf?

JM: Der Ver­kauf ist im vol­lem Gan­ge. Wir ha­ben wie ge­wohnt die Be­le­gen­heits­kom­mu­nen über die an­ste­hen­den Frei­ga­ben in­for­miert und ein we­sent­li­cher Teil hat In­ter­es­se an­ge­mel­det und den Erst­zu­griff beantragt.

 

An wen ver­kauft die BI­mA ei­gent­lich? Nur an Kom­mu­nen oder auch di­rekt an Entwickler?

JM: Der Nor­mal­fall ist ein Bie­ter­ver­fah­ren am Markt mit den klas­si­schen üb­li­chen In­stru­men­ten, wie Aus­schrei­bung, In­se­rat, Auk­ti­on. Der Bun­des­tag hat uns dar­über hin­aus zur Un­ter­stüt­zung der Kom­mu­nen und zur Be­schleu­ni­gung der Kon­ver­si­on das In­stru­ment des Erst­zu­griffs ge­ge­ben, bei dem der Markt aus­ge­schlos­sen ist und die Kom­mu­nen die Chan­ce be­kom­men, nach ei­nem fest­ge­leg­ten Ver­fah­ren die Lie­gen­schaf­ten ex­klu­siv zu erwerben.

 

Kom­mu­nen ent­wi­ckeln die Grund­stü­cke ja in den al­ler­we­nigs­ten Fäl­len selbst. Was müs­sen sie beim Wei­ter­ver­kauf beachten?

JM: Beim Wei­ter­ver­kauf muss die Kom­mu­ne na­tür­lich die Er­rei­chung ih­rer städ­te­bau­po­li­ti­schen Zie­le si­chern. Da­für steht ein brei­ter In­stru­men­ten­kas­ten zur Ver­fü­gung. Ent­schei­dend ist das Bau­recht, das sie als Trä­ge­rin der Pla­nungs­ho­heit gestaltet.

Ei­ne Spe­zia­li­tät er­gibt sich aus Wei­ter­ver­käu­fen von Lie­gen­schaf­ten des Bun­des, für die Ver­bil­li­gun­gen ge­währt wer­den, ins­be­son­de­re für den Bau von So­zi­al­woh­nun­gen. Hier müs­sen die ver­trag­li­chen Ver­pflich­tun­gen dem Er­wer­ber wei­ter­ge­ge­ben werden.

 

Wer haf­tet für Alt­las­ten? Ge­ra­de ehe­ma­li­ge Ka­ser­nen­flä­chen sind be­stimmt nicht unproblematisch.

JM: Nach Über­nah­me der ehe­mals mi­li­tä­risch ge­nutz­ten Lie­gen­schaf­ten führt die BI­mA auf ei­ge­nen Kos­ten die not­wen­di­gen Vor­un­ter­su­chun­gen zum Be­stand und zum Zu­stand der Ge­bäu­de so­wie zur Alt­las­ten­si­tua­ti­on durch, um Chan­cen und Ri­si­ken der Lie­gen­schaf­ten für die künf­ti­gen Nut­zer bes­ser ein­schät­zen und mark­rei­fe Im­mo­bi­li­en an­bie­ten zu kön­nen. Zu­dem be­sei­tigt sie in Ab­stim­mung mit den zu­stän­di­gen Ord­nungs­be­hör­den sol­che Alt­las­ten, hin­sicht­lich de­rer die recht­li­chen Vor­aus­set­zun­gen für die An­ord­nung ent­spre­chen­der Maß­nah­men vor­lie­gen bzw. führt wei­te­re Er­kun­dungs­maß­nah­men durch, die zur Ab­schät­zung oder Be­kämp­fung der Ge­fah­ren nach öf­fent­lich-recht­li­chen Be­stim­mun­gen er­for­der­lich sind. Ei­ne für die künf­tig zu­läs­si­ge zi­vi­le An­schluss­nut­zung not­wen­di­ge Alt­las­ten­sa­nie­rung wird i. d. R. vom Käu­fer durch­ge­führt, wo­bei sich die BI­mA – je nach Wirt­schaft­lich­keit der Maß­nah­me – fi­nan­zi­ell beteiligt.

 

Wir wol­len mit un­se­rer Ver­an­stal­tung die Fra­ge be­ant­wor­ten, wie er denn ge­lingt, der 'ur­ba­ne Mix', d.h., wie aus Ka­ser­nen­flä­chen ein le­ben­di­ges Stadt­quar­tier wird. Ha­ben Sie ei­nen Tipp?

JM: Die Pla­nungs­ho­heit zur Um­set­zung städ­te­bau­po­li­ti­scher Zie­le liegt bei den Kom­mu­nen. Die Kom­mu­nen set­zen aus mei­ner Er­fah­rung sehr er­folg­reich das In­stru­ment der Bür­ger­be­tei­li­gung, städ­te­bau­li­che Wett­be­wer­be und In­ves­to­ren­kon­fe­ren­zen ein, um die Ziel­set­zun­gen zu schärfen.

Der Autor
Bild: Heuer-Dialog
Jörg Musial
Spartenleiter Verkauf
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