17.08.2018
Benjamin Oeckl

Micro-Living erobert den deutschen Immobilienmarkt

Stylische Mikros für höhere Rendite und maximales Wow-Gefühl

Es vergeht kaum ein Tag, an dem nicht eine Studie über kleine Wohnformen erscheint, Immobilieninvestoren zahlen Rekordsummen. Eine neue Assetklasse ist entstanden und sie boomt.

Quelle: BelForm GmbH & Co. KG

Mikro-Apartments sind mittlerweile eine häufige Erscheinungsform in den beliebten Großstädten Deutschlands. Doch um ein nachhaltiger Renditebringer zu sein, müssen sie vor allem eines sein: ein echtes Zuhause für die Nutzerinnen und Nutzer.

Die 16-35m² kleinen, meist voll möblierten Apartments sollten daher so konzipiert sein, dass sie im Idealfall bis hin zum Esslöffel alles mitbringen und die Bewohner rein gar nichts vermissen. Es geht um ein Zuhause, wobei „Wohlfühlen“ und „Ankommen“ die entscheidenden Gefühle sind, die transportiert werden müssen. Auf kleiner Wohnfläche ist dies eine große Herausforderung. Die Qualitätsansprüche ans Mikro-Apartment sind allerdings sehr unterschiedlich und steigen nicht nur mit dem Alter der jeweiligen Zielgruppe, sondern auch mit den Miethöhen. Wer eine vergleichbar hohe Miete für wenige Quadratmeter veranschlagt, muss seinen Mietern ein gut durchdachtes und qualitatives Wohnangebot zur Verfügung stellen.

Gebäudekomplexe, in denen Mikro-Apartments angesiedelt sind, sollten daher unbedingt Ausgleichsflächen schaffen, die einen zusätzlichen Mehrwert bieten. Je kleiner die Apartments sind, desto mehr Gemeinschaftsflächen werden benötigt. Laut einer amerikanischen Studie aus dem Jahr 2015 sollten pro Apartment zwei bis drei Quadratmeter der Allgemeinheit zur Verfügung gestellt werden. Entwickler und Betreiber sollten dabei berücksichtigen, dass diese Gemeinschaftsflächen managementintensiv sind und unbedingt gepflegt werden müssen. Sonst können die vermeintlichen Vorzeigeflächen schnell von „Point of Fame“ zum „Point of Shame“ werden.

Als nächster wichtiger Punkt ist der Komfort zu nennen. Der Nutzer möchte ein Wohnangebot in Anspruch nehmen, das zu seinen Bedürfnissen passt. Da es sich in der Mehrzahl um Nutzer unter 45 Jahren handelt, spielen für diese Serviceangebote Apps und Sprachsteuerung eine wichtige Rolle. Dienste wie Deliveroo, Amazon Prime und Amazon Fresh, Spotify, Netflix oder andere Anbieter wollen auch an dem neuen Wohnort reibungslos genutzt werden. Auch wohnwirtschaftliche Objekte können Dienste über Drittanbieter und Apps anbieten – Paketdienste, Wäscheservice, Supermarktlieferungen und vieles weitere. Ein kostspieliger Concierge hat aus unserer Sicht seine Daseinsberechtigung verloren, wenn dieser nur „physisch anwesend“ ist und der Community keinen Mehrwert bringt.

Projektentwickler vermischen Zielgruppen

Die Rolle dieser „Community“, also der Gemeinschaft aus Gleichgesinnten, kann dabei gar nicht hoch genug bewertet werden, da sie maßgeblich zum Erfolg einer Mikro-Apartment-Anlage beitragen kann. „The longing for belonging “, also der Wunsch, sich zu einer Gruppe zugehörig zu fühlen. Dies wird hierzulande oftmals noch unterschätzt. Menschen, die in einer neuen Stadt ankommen, haben noch keine sozialen Kontakte und suchen Anschluss. Dieses Bedürfnis, dem Alleinsein zu entkommen, ist deutlich stärker und prägender für die mobile Generation als viele glauben. Nicht umsonst sind das Co-Living, das gemeinsame Zusammenleben in einer Community, andernorts schon viel entwickelter als bei uns in Deutschland. Nicht ohne Grund schreibt James Scott, der Gründer von „The Collective“, dem größten Co-Living Anbieter Europas, dass er kein Projektentwickler, sondern ein „Community- Entwickler“ sei.

Erkennbar sind jedoch auch einige Probleme, die der Wettbewerb innerhalb dieses Segments mit sich gebracht hat. Projektentwickler wollen mit einem einzigen Wohnkonzept oftmals alle Zielgruppen vom Studenten bis zum gutverdienenden Berater gleichermaßen bedienen. Dieser Mix soll Sicherheit bringen, in dem eine große Bandbreite an Nutzergruppen angesprochen wird. Dies bringt jedoch einige Gefahren mit sich. Es ist dann kein klar erkennbarer USP zu sehen, was bei dem stark steigenden Wettbewerb die langfristige Vermietbarkeit der nächsten fünf bis zehn Jahre gefährden kann.

Best-Practice Case

In einem umgesetzten Projekt von BelForm lässt sich schnell erkennen, welche Vorteile es bringt, Zielgruppe und Angebot sehr genau aufeinander abzustimmen: „Es wurden Alleinstellungsmerkmale geschaffen, die sich hier genau mit den Bedürfnissen der modernen Wissensarbeiter decken“. Eine einladende Gemeinschaftsfläche im Erdgeschoss, flächen-effiziente Grundrisse mit einer qualitativen und einladenden Ausstattung bis hin zu einem Dachgarten begeistern die neuen Mieter über 5 Etagen. So stimmt auch die Wirtschaftlichkeit in diesem Projekt: Die Mietpreiserwartung der Mikro-Apartment-Anlage konnte mit dem eigens entwickelten Konzept um über 20% gesteigert werden.

 

Der Autor
Benjamin Oeckl
Gründer und Geschäftsführer
BelForm GmbH & Co. KG