27.07.2018
Jan Dohrwardt

Immobilien-Dialog Büromarkt Berlin

Berlin, Berlin: Die Hauptstadt ist weiterhin auf der Überholspur

Der Büroflächenumsatz in Berlin kann sich weiterhin sehen lassen: Mehr als 380.000 m² wurden in den ersten sechs Monaten in der Hauptstadt umgesetzt, ein Ergebnis, das sich nicht hinter den sehr guten Vorjahren verstecken muss.

Quelle: BNPPRE

Der langjährige Schnitt wurde dabei um ganze 30 % übertroffen. Auf den starken Jahresauftakt, in dem rund 215.000 m² umgesetzt wurden, folgte somit ein weiteres lebhaftes Quartal, das auch noch besser hätte ausfallen können, wenn mehr Flächen verfügbar gewesen wären. Mehr angemietet wurde nur in München mit 466.000 m², hinter Berlin einreihen müssen sich Hamburg (249.000 m²) und Frankfurt (248.000 m²). Großabschlüsse sind mangels Angebot deutlich zurückgegangen, zu den größten Verträgen im ersten Halbjahr zählen der Abschluss von Vattenfall mit rund 29.900 m² sowie von DIN e.V. und S-Service Partner mit jeweils etwas über 14.000 m².

Die größte Flächennachfrage gab es von der Branche Informations- und Kommunikationstechnologien und befeuert von der Vattenfall-Vermietung folgen dann direkt die Verwaltungen von Industrieunternehmen auf dem zweiten Platz. Neben Banken und Finanzdienstleistern (9 %), der Medienwirtschaft (8 %) und Beratungsgesellschaften (7 %) sorgte darüber hinaus eine Vielzahl weiterer Nachfragegruppen für rund ein Viertel des Umsatzes.

Leerstand ist in Berlin Mangelware

Die Flächenproblematik hat sich im vergangenen Jahr weiter verschärft: Zur Jahresmitte stehen gerade einmal 405.000 m² zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Zum Vergleich: Dies ist nur unwesentlich mehr als in den ersten sechs Monaten dieses Jahres am Markt umgesetzt wurde. Gravierend ist auch die geringe Verfügbarkeit moderner Flächen, die ein Volumen von 103.000 m² umfassen und somit gerade einmal ein Viertel des gesamten Leerstands ausmachen. Die Leerstandsquote ist dementsprechend gering. Sie liegt bei 2,1 % und ist damit so niedrig wie an keinem anderen der großen Bürostandorte Deutschlands.

Der Markt hat auf die Flächenknappheit reagiert und in den vergangenen Monaten die Projektpipeline kontinuierlich aufgebaut. Aktuell sind rund 622.000 m² im Bau – das sind 74  % mehr als noch zum Vorjahreszeitpunkt. Auch die aus Angebotssicht wesentlich bedeutendere Kenngröße der noch verfügbaren Flächen hat sich positiv entwickelt und sich mit 344.000 m² sogar mehr als verdoppelt. Dieser Entwicklung ist es auch zu verdanken, dass das insgesamt verfügbare Flächenangebot trotz des Leerstandabbaus immerhin etwas, auf 749.000 m², zugelegt hat. Zu berücksichtigen ist dabei allerdings, dass die Kenngröße nur bis 2020 gilt und aufgrund der durchschnittlichen Nettoabsorptionsraten (Durchschnitt der letzten 3 Jahre: 280.000 m²) die Flächen voraussichtlich nicht ausreichen, um den Bedarf zu decken.

Aufgrund der geringen Flächenverfügbarkeit haben die Mieten auf breiter Front angezogen: Bei den Höchstmieten sogar um 13 % auf 34 €/m². In den einzelnen Teilmärkten, insbesondere in zuvor vergleichbar erschwinglichen Lagen in der City und dem Cityrand, legten sie teilweise sogar noch stärker zu. Auch bei der Durchschnittsmiete ist ein deutliches Wachstum zu verzeichnen. Sie liegt mit knapp über 20 €/m² fast 12 % höher als im letzten Jahr.

Wie geht’s weiter?

Auch wenn die Nachfrage anhaltend hoch ist, kann mit Blick auf die Angebotsseite kaum eine zuverlässige Prognose für den Flächenumsatz ausgegeben werden. Nach wie vor ist die kurzfristige Deckung des Flächenbedarfs nahezu unmöglich. Auch die Ausweitung der Flächen im Bau fand noch nicht im tatsächlich benötigten Maße statt, sodass bei den Mieten noch Luft nach oben sein dürfte.

Der Autor
Jan Dohrwardt
Geschäftsführer
BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter