13.07.2018
Markus Vogel

Hauptstadt im Boom: Wohin mit den Büroangestellten?

Das dreifache Dilemma Berlins – Ein Plädoyer für mehr Verständnis

Die Zeiten, in denen sich Investoren von Büroimmobilien fernhielten, sind in Berlin schon lange vorbei. In den letzten Jahren stieg mit der florierenden Wirtschaft der Bedarf an Büroflächen um ein Vielfaches.

Ber­lin zieht mit der gu­ten Kon­junk­tur neue Un­ter­neh­men an und die be­stehen­den ex­pan­die­ren. Al­lein in Ber­lin wuchs die An­zahl der Bü­ro­be­schäf­tig­ten zwi­schen 2012 und 2017 um 14,8 Pro­zent an, Ten­denz wei­ter steigend.[1]

Son­ni­ge Aus­sich­ten al­so für den Bü­ro­markt? Nicht ganz. Mit der wie­der an­ge­kur­bel­ten Kon­junk­tur sind in Ber­lin die ver­füg­ba­ren Bü­ro­flä­chen fast ver­schwun­den, und der Leer­stand schmilzt zu­sam­men. Mit un­ter 2 Pro­zent be­steht in Ber­lin de fac­to Voll­ver­mie­tung. Gleich­zei­tig bra­chen 2017 die Fer­tig­stel­lungs­zah­len von Bü­ro­flä­chen ein! So wur­den 135.000 Qua­drat­me­ter Neu­bau­flä­che fer­tig­ge­stellt, was ei­nem Rück­gang von rund 43 Pro­zent ge­gen­über dem Vor­jahr entspricht.[2]

Für Un­ter­neh­men, die ex­pan­die­ren oder sich in Ber­lin nie­der­las­sen wol­len, sind das kei­ne gu­ten Nach­rich­ten. Die Prei­se für Bü­ro­flä­chen ken­nen bei dem Man­gel nur ei­ne Rich­tung: Auf­wärts. So konn­ten bei den Spit­zen­mie­ten für Bü­ro­flä­chen in Ber­lin be­reits mehr als 30 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter ver­zeich­net wer­den.[3] Und selbst wenn der Neu­bau jetzt an­zie­hen wür­de, wür­de es dau­ern, bis die Ge­bäu­de fer­tig­ge­stellt wä­ren. Zwi­schen 2019 und 2022 wer­den zwar di­ver­se Neu­bau­pro­jek­te rea­li­siert, die­se ha­ben al­ler­dings schon jetzt ho­he Vor­ver­mie­tungs­quo­ten, so dass nur rund 20 bis 25 Pro­zent der Flä­chen nach Fer­tig­stel­lung als Leer­stand zur Ver­mie­tung auf den Markt kom­men wer­den.[4] Die Ge­fahr, dass Un­ter­neh­men sich von Ber­lin ab­wen­den oder Ex­pan­si­ons­plä­ne auf Eis le­gen, ist ganz real.

Ha­ben nun die Pro­jekt­ent­wick­ler es ver­säumt recht­zei­tig Pro­jek­te an­zu­schie­ben? In der Bran­che wer­den im­mer wie­der drei Grün­de für die Sta­gna­ti­on beim Neu­bau von Bü­ro­flä­chen ge­nannt. Ers­tens: Das Feh­len in­ner­städ­ti­scher Bau­grund­stü­cke; zwei­tens: Diepo­li­ti­sche Fest­le­gung auf den Woh­nungs­bau als Kern­the­ma der ak­tu­el­len Lan­des­re­gie­rung; drit­tens: Die zeit­auf­wen­di­ge, bü­ro­kra­ti­sche Kom­mu­ni­ka­ti­on mit den Be­hör­den in Ver­bin­dung mit sehr lan­gen Pla­nungs- und Ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren, die die oh­ne­hin schon ho­hen Bau­kos­ten wei­ter in die Hö­he treiben.

Das drei­fa­che Di­lem­ma der Verwaltung

Bei der Ver­füg­bar­keit von Bau­grund­stü­cken steht die Ver­wal­tung vor ihremers­ten Di­lem­ma, das di­rekt zumzwei­ten Di­lem­ma führt. Denn der aku­te Woh­nungs­man­gel in Ber­lin setzt die Po­li­tik un­ter Druck, mehr Wohn­raum zu schaf­fen. Po­li­tisch be­trach­tet, ver­lan­gen die Wäh­ler der rot-rot-grü­nen Lan­des­re­gie­rung vor al­lem die Schaf­fung von güns­ti­gem Wohn­raum. Güns­ti­ger Wohn­raum braucht aber güns­ti­ges Bau­land, und das kann eben nur ein­mal ver­ge­ben wer­den. Die Lob­by für Bü­ro- und Ge­wer­be­flä­chen ist im Ver­gleich da­zu eher klein. Auch rein fak­tisch – und frei von je­der po­li­ti­schen Agen­da – ist die Kon­kur­renz von Woh­nungs- und Bü­ro­bau in der der­zei­ti­gen Si­tua­ti­on un­ver­meid­lich und er­zeugt wei­te­ren Druck auf dem Markt.

In der Ver­gan­gen­heit wur­den auch Bü­ro­häu­ser und ih­re Stand­or­te in Wohn­häu­ser und Wohn­bau­flä­chen um­ge­wan­delt und in in­ner­städ­ti­schen La­gen der Woh­nungs­bau ganz ge­ne­rell be­vor­zugt. Hier zeigt sich das be­reits heu­te so deut­lich spür­ba­re Di­lem­ma. Ge­ra­de für Ber­lin ist aber die Mi­schung von Ge­wer­be und Woh­nen Tra­di­ti­on. So ge­se­hen be­darf es bei der Flä­chen­ver­ga­be und bei der Er­stel­lung von B-Plä­nen trotz des ak­tu­el­len Drucks ei­ne aus­ge­wo­ge­ne Hal­tung im Sin­ne die­ser Ber­li­ner Mischung.

Das drit­te Di­lem­ma ist der bü­ro­kra­ti­sche Auf­wand, dem sich Pla­nung und Er­rich­tung von Neu­bau­pro­jek­ten in Ber­lin stel­len müs­sen. Es stimmt, dass Pla­nungs- und Ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren sich in die Län­ge zie­hen. Der Se­nat und die Be­zir­ke sind da­bei nicht un­wil­lig, die­se Ver­fah­ren zu be­schleu­ni­gen. Denn auch sie su­chen hän­de­rin­gend nach Pla­nern und Bau­ex­per­ten. Al­ler­dings kennt nicht nur die Bau­wirt­schaft den Man­gel an Fach­kräf­ten. In der Ver­wal­tung wur­den ge­ra­de die­se Stel­len in den ver­gan­ge­nen Jah­ren durch den Spar­kurs der Haupt­stadt ein­ge­spart. Die Fol­gen sind heu­te, dass An­sprech­part­ner schwer zu er­rei­chen sind und sich die Vor­ha­ben auf den Ti­schen sta­peln, da die Ver­wal­tung im­mer noch chro­nisch un­ter­be­setzt ist. Die zwi­schen­zeit­lich vie­ler­orts ein­ge­stell­ten neu­en Mit­ar­bei­ter wer­den mit­tel­fris­tig hel­fen, im All­tag sind sie aber noch da­bei, sich einzuarbeiten.

Ver­ständ­nis und In­itia­ti­ve glei­cher­ma­ßen – durch die Immobilienwirtschaft

Vor die­sem Hin­ter­grund zeigt die Er­fah­rung, dass es sich im­mer lohnt, früh­zei­tig auf die Ver­wal­tung zu­zu­ge­hen. Für die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft hei­ßt das in Ber­lin, et­was mehr Ver­ständ­nis für die Ver­wal­tung des Se­nats und der Be­zir­ke zu zei­gen und Ter­min­plä­ne auf „Ber­li­ner Ver­hält­nis­se“ zu jus­tie­ren. Aus ei­ge­ner Er­fah­rung zei­gen so­gar Fi­nan­zie­rungs­part­ner bei Ent­wick­lungs­pro­jek­ten und End­fi­nan­zie­run­gen Ver­ständ­nis, wenn Ent­wick­lungs- und Pla­nungs­ver­fah­ren in der Haupt­stadt ver­gleichs­wei­se lan­ge dauern.

Mit dem Wis­sen um die po­li­ti­sche Di­men­si­on ei­nes je­den Bau­pro­jek­tes be­deu­tet das auch in der Bran­che nicht im­mer be­lieb­te The­men wie Bür­ger­be­tei­li­gun­gen und Ab­stim­mungs­run­den auf vie­len Ebe­nen der Ver­wal­tung früh­zei­tig mit ein­zu­pla­nen. Denn der Dia­log mit der zu­stän­di­gen Ver­wal­tung wird da­bei oft ver­ges­sen. Dar­über hin­aus hilft es im­mer, auch die po­li­ti­schen Ebe­nen bei den Vor­ha­ben mit­zu­neh­men, was am En­de wie­der ei­ne Men­ge Zeit spa­ren kann. Par­ti­zi­pa­ti­on und Dia­log kos­ten zwar Geld und Zeit, aber: Am En­de wird auch in Ber­lin ge­baut – die Ge­dul­di­gen wer­den belohnt.

[1] ZIA Früh­jahrs­gut­ach­ten 2018: https://zia-cloud.de/data/public/fjg2018

[2] https://​de.​sta​tist​a.​com/​sta​tist​ik/​daten/​studie/​245072/​umfrage/​fer​tigs​tell​ung-​von-​bue​rofl​aech​en-​in-​berlin/ Das Früh­jahrs­gut­ach­ten des ZIA spricht von 34,3 %

[3] https://www.colliers.de/wp-content/uploads/2018/01/immobilienmarkt-berlin-q4-2017-colliers-180130.pdf

[4] https://www.angermann.de/immobiliendienstleistungen/marktdaten/bueromarkt-berlin/

Der Autor
Bild: BÜRO DR. VOGEL GMBH
Dr. Markus Vogel
Geschäftsführer
BÜRO DR. VOGEL GMBH
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