09.07.2018
Andreas Koschowski

Was ist das Besondere an der Assetklasse Mikrowohnen?

Fach-Dialog Mikrowohnen

Andreas Koschowski, Deutsche Kreditbank AG, beantwortet in unserem BLOG Fragen zu den Themen Wertermittlung, Abgrenzung und Drittverwendungsfähigkeit. Sprechen Sie mit ihm auch persönlich beim Fach-Dialog Mikrowohnen.

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Wie schät­zen Sie die ak­tu­el­le Ent­wick­lung bei Mi­kro­woh­nen ein?

An­dre­as Koschowski: Die noch jun­ge As­set­klas­se Mi­kro­woh­nen liegt stark im Trend und wird wei­ter wach­sen. Ak­tu­ell be­steht ins­be­son­de­re für Stu­den­ten­apart­ments im mitt­le­ren und un­te­ren Miet­preis­seg­ment ein mas­si­ver Nach­fra­ge­über­hang. Soll­te es zu ei­nem Sät­ti­gungs­pro­zess in die­sem Markt kom­men, dann setzt er zu­erst im Lu­xus­seg­ment ein. Da­her setzt die DKB auf das mitt­le­re und un­te­re Segment.

Was ist das Be­son­de­re bei Mikrowohnen?

An­dre­as Koschowski: Im Ver­gleich zum klas­si­schen Wohn­seg­ment ist das stu­den­ti­sche Woh­nen früh­zy­kli­scher ein­zu­schät­zen. Vor al­lem die Ab­gren­zung zwi­schen Woh­nen und Be­her­ber­gungs­ge­wer­be ist im­mer wie­der ein bri­san­tes The­ma, nicht nur für die Ban­ken, son­dern auch für Ent­wick­ler und In­ves­to­ren im Hin­blick auf die Ge­neh­mi­gung ih­rer Kon­zep­tio­nen. Vie­le Nut­zungs­kon­zep­te wei­sen ei­ne deut­li­che Wohn­nä­he auf. In der Fol­ge kön­nen im Rah­men der Wert­ermitt­lung Rest­nut­zungs­dau­ern von 70-80 Jah­ren an­ge­nom­men wer­den, wäh­rend bei Ge­wer­be­ob­jek­ten mit ma­xi­mal 40 Jah­ren kal­ku­liert wird. Dar­aus und aus un­ter­schied­li­chen Ka­pi­ta­li­sie­rungs­zins­sät­zen er­ge­ben sich völ­lig un­ter­schied­li­che Be­lei­hungs­wer­te, die den Fremd­fi­nan­zie­rungs­spiel­raum de­ter­mi­nie­ren und da­mit für In­ves­tor und Bank ei­ne ent­schei­den­de Rol­le spie­len. Zu­dem gibt es bei ei­ner ge­werb­li­chen Ver­mie­tung zu­sätz­li­che steu­er­li­che As­pek­te zu berücksichtigen.

Was spielt bei Prü­fung der Dritt­ver­wert­bar­keit ei­ne Rolle?

An­dre­as Koschowski: Wir prü­fen nicht nur die Dritt­ver­wen­dungs­fä­hig­keit, son­dern auch noch ei­ne gan­ze Rei­he an­de­rer Kri­te­ri­en, die man im We­sent­li­chen in die Ka­te­go­ri­en La­ge, Be­trei­ber­kon­zept, Ob­jekt und Fi­nan­zie­rungs­struk­tur un­ter­schei­den kann. Die Fi­nan­zie­rung von Pro­jek­ten, die z. B. 25 qm gro­ße Ein­zel­a­part­ments vor­se­hen und für 650 Eu­ro plus im Mo­nat ver­mie­tet wer­den, er­for­dert na­tür­lich ei­ne an­de­re Fi­nan­zie­rungs­stra­te­gie als Mi­kro­apart­ments, die in Mo­dul- oder Con­tai­ner­bau­wei­se fer­tig­ge­stellt und so­mit güns­ti­ger ver­mie­tet wer­den. Um auf Ih­re Fra­ge nach der Dritt­ver­wen­dungs­fä­hig­keit zu­rück­zu­kom­men: hier ist z. B. wich­tig, ob im Ob­jekt zu­künf­tig ei­ne in­di­vi­du­el­le Ver­brauch­s­er­fas­sung mög­lich sein wird. Auch spielt ei­ne Rol­le, wie auf­wen­dig Um­bau­maß­nah­men im Rah­men ei­ner Kon­zept­än­de­rung sind. Idea­ler­wei­se wer­den Al­ter­na­tivsze­na­ri­en schon mit der Fi­nan­zie­rungs­an­fra­ge mitgeliefert.

Wie be­wer­ten Sie das Lu­xus­seg­ment Studentenwohnen?

An­dre­as Koschowski: Im Hin­blick auf Fit­ness­stu­di­os oder In­door Pools schei­den sich aus Kre­dit­ge­ber­sicht die Geis­ter. Sie er­hö­hen die In­ves­ti­ti­ons- und Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten si­gni­fi­kant, oh­ne in glei­chem Ma­ße werterhö­hend zu wir­ken. Im un­güns­tigs­ten Fall kann dies so­gar für die Dritt­ver­wen­dungs­fä­hig­keit nach­tei­lig sein. Ge­mein­schafts­räu­me, ei­ne Lear­ning Lounge und Räu­me mit Miet­wasch­au­to­ma­ten ge­hö­ren hin­ge­gen zur es­sen­ti­el­len Ausstattung.

Herr Ko­schow­ski, wir dan­ken Ih­nen für das Gespräch!

Der Autor
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Andreas Koschowski
Fachbereich Wohnen
DKB Deutsche Kreditbank
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