09.07.2018
Andreas Koschowski

Was ist das Besondere an der Assetklasse Mikrowohnen?

Fach-Dialog Mikrowohnen

Andreas Koschowski, Deutsche Kreditbank AG, beantwortet in unserem BLOG Fragen zu den Themen Wertermittlung, Abgrenzung und Drittverwendungsfähigkeit. Sprechen Sie mit ihm auch persönlich beim Fach-Dialog Mikrowohnen.

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Wie schätzen Sie die aktuelle Entwicklung bei Mikrowohnen ein?

Andreas Koschowski: Die noch junge Assetklasse Mikrowohnen liegt stark im Trend und wird weiter wachsen. Aktuell besteht insbesondere für Studentenapartments im mittleren und unteren Mietpreissegment ein massiver Nachfrageüberhang. Sollte es zu einem Sättigungsprozess in diesem Markt kommen, dann setzt er zuerst im Luxussegment ein. Daher setzt die DKB auf das mittlere und untere Segment.

Was ist das Besondere bei Mikrowohnen?

Andreas Koschowski: Im Vergleich zum klassischen Wohnsegment ist das studentische Wohnen frühzyklischer einzuschätzen. Vor allem die Abgrenzung zwischen Wohnen und Beherbergungsgewerbe ist immer wieder ein brisantes Thema, nicht nur für die Banken, sondern auch für Entwickler und Investoren im Hinblick auf die Genehmigung ihrer Konzeptionen. Viele Nutzungskonzepte weisen eine deutliche Wohnnähe auf. In der Folge können im Rahmen der Wertermittlung Restnutzungsdauern von 70-80 Jahren angenommen werden, während bei Gewerbeobjekten mit maximal 40 Jahren kalkuliert wird. Daraus und aus unterschiedlichen Kapitalisierungszinssätzen ergeben sich völlig unterschiedliche Beleihungswerte, die den Fremdfinanzierungsspielraum determinieren und damit für Investor und Bank eine entscheidende Rolle spielen. Zudem gibt es bei einer gewerblichen Vermietung zusätzliche steuerliche Aspekte zu berücksichtigen.

Was spielt bei Prüfung der Drittverwertbarkeit eine Rolle?

Andreas Koschowski: Wir prüfen nicht nur die Drittverwendungsfähigkeit, sondern auch noch eine ganze Reihe anderer Kriterien, die man im Wesentlichen in die Kategorien Lage, Betreiberkonzept, Objekt und Finanzierungsstruktur unterscheiden kann. Die Finanzierung von Projekten, die z. B. 25 qm große Einzelapartments vorsehen und für 650 Euro plus im Monat vermietet werden, erfordert natürlich eine andere Finanzierungsstrategie als Mikroapartments, die in Modul- oder Containerbauweise fertiggestellt und somit günstiger vermietet werden. Um auf Ihre Frage nach der Drittverwendungsfähigkeit zurückzukommen: hier ist z. B. wichtig, ob im Objekt zukünftig eine individuelle Verbrauchserfassung möglich sein wird. Auch spielt eine Rolle, wie aufwendig Umbaumaßnahmen im Rahmen einer Konzeptänderung sind. Idealerweise werden Alternativszenarien schon mit der Finanzierungsanfrage mitgeliefert.

Wie bewerten Sie das Luxussegment Studentenwohnen?

Andreas Koschowski: Im Hinblick auf Fitnessstudios oder Indoor Pools scheiden sich aus Kreditgebersicht die Geister. Sie erhöhen die Investitions- und Bewirtschaftungskosten signifikant, ohne in gleichem Maße werterhöhend zu wirken. Im ungünstigsten Fall kann dies sogar für die Drittverwendungsfähigkeit nachteilig sein. Gemeinschaftsräume, eine Learning Lounge und Räume mit Mietwaschautomaten gehören hingegen zur essentiellen Ausstattung.

Herr Koschowski, wir danken Ihnen für das Gespräch!

Der Autor
Andreas Koschowski
Fachbereich Wohnen
DKB Deutsche Kreditbank