28.05.2018
André Heinrich

Dresden Retail: Dynamisch und im Umbruch

Neue Konzepte in der City: Dresdner Einzelhandelsmarkt im Umbruch?

Mehr Gastro, Online-Showrooms und eine insgesamt hohe Dynamik beobachtet André Heinrich von BNP Paribas Real Estate.

Quelle: shutterstock

Neue Konzepte in der City: Dresdner Einzelhandelsmarkt im Umbruch?

Nachdem der Dresdner Einzelhandelsmarkt einige Jahre benötigt hat, um sich von den enormen Verkaufsflächenzuwächsen durch Centerumbauten und auch Neubauten (z. B. Centrum-Galerie, Altmarktgalerie, Elbeparks) zwischen 2010 und 2014 zu erholen, stellt sich nun die Frage: Wie geht es weiter mit dem Einzelhandel?

 

Dresden ist bei Retailern beliebt

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Landeshauptstadt könnten derzeit kaum besser sein. Der Wirtschaft geht es gut, die Arbeitslosigkeit sinkt, die Kaufkraft steigt, und Dresden ist bei Touristen, Einzelhändlern und Investoren so beliebt wie nie. Den immensen Flächenzuwachs hat der Dresdner Retailmarkt in den vergangenen sechs Jahren offensichtlich gut absorbiert, und alle jetzt vorhandenen Shoppingcenter haben sich in ihrer jeweiligen Marktnische positioniert.

 

Prager Straße beliebteste Einkaufsmeile

Dass in der sächsischen Landeshauptstadt gerne geshoppt wird, zeigt auch ein Blick auf das Passantenaufkommen: BNP Paribas Real Estate analysiert einmal im Jahr die Einkaufsströme für 95 deutsche Einkaufsmeilen, darunter auch Dresden. Das Ergebnis dieses Rankings: Mit gut 7.400 gezählten Passanten pro Stunde (2017) ist die Prager Straße sowohl die beliebteste Einkaufsstraße Dresdens, als auch von gesamt Mitteldeutschland. Beachtlich ist vor allem, dass diese Lage im bundesweiten Vergleich vor wenigen Jahren noch im oberen Mittel rangierte und aktuell mit Platz 12 mehr und mehr die Top 10 ansteuert.

 

Hier kauft Dresden ein

Doch welche Konzepte und Label haben sich zuletzt in Dresden angesiedelt? In welchen Lagen haben in jüngster Vergangenheit neue Shops – auch von internationalen Brands – eröffnet? Die Antworten auf diese Fragen gibt ein genauerer Blick auf die Retail-Lagen Dresdens: Der Haupteinkaufsbereich befindet sich zwischen Hauptbahnhof und Altmarkt und ist zweigeteilt. Der erste, unangefochten starke Bereich ist der Teilbereich Prager Straße zwischen der „Centrum Galerie“ und Karstadt. Hier haben sich zuletzt vor allem internationale Shop-Konzepte Flächen gesichert, unter anderem Primark, Bershka und Zara. Insgesamt ist die Fluktuation in dieser Lage sehr gering, was für die Kontinuität und Attraktivität der Lage spricht.

Der zweite Bereich erstreckt sich vom Hauptbahnhof bis vor die „Centrum Galerie“ sowie rund um die Seestraße/ Altmarkt, wo sich verstärkt gastronomische Konzepte und Einrichtungshäuser angesiedelt haben: Wilma Wunder, Burgerlich oder Hans im Glück bereichern nun die Gastro-Szene, dazu ergänzen Konzepte mit Waren des täglichen Bedarfs, etwa Rewe im „Prager Carrée“, das Angebot, und in der Seestraße hat das Möbelhaus Bo-Concept eröffnet.

 

Shoppen = Erlebnis

Gerade die vermehrte Anmietung gastronomischer Konzepte spiegelt den aktuellen Trend wider, dass Kunden das Einkaufserlebnis immer wichtiger wird und sie in ihren Einkaufsbummel gerne einen Café- oder Restaurantbesuch integrieren. Sie zeigt auf der anderen Seite aber auch, dass die Branchen Gastronomie und Einrichtungshäuser die Chance bekommen haben, in genau diese Lagen zu gehen, da hier die Mieten für Ladenflächen leicht zurückgegangen sind beziehungsweise die Eigentümer bereit sind, gegebenenfalls höhere Incentives zu gewähren.

 

Anforderungen an Einzelhandel haben sich geändert

Der Grund: Die Anforderungen an den klassischen Einzelhandel haben sich geändert. Die Flächenkonzepte müssen heute anderen Funktionalitäten gerecht werden, sodass z. B. Mehrgeschossigkeit oder ausgefallene Grundrisse nicht mehr so leicht neue Mieter finden wie noch vor 10 Jahren. Nicht zu unterschätzen sind auch die historisch bedingten baulichen Gegebenheiten und Beschränkungen der Flächen selbst, wie ein ungünstiges Verhältnis der Verkaufsfläche zur Gesamtfläche – dies kann nur mit vergleichsweise hohen Kosten geändert werden. Die Folge wären steigende Mieten, die Einzelhändler derzeit nicht bereit wären, zu zahlen.

Mit dieser Entwicklung einhergehend ist festzustellen, dass auch immer mehr Internethändler verstärkt stationäre Läden in Innenstädten anmieten. Verantwortlich für diesen Trend sind unter anderem die steigenden Retourquoten und die damit verbundenen Kosten sowie der Wunsch, Waren abzuverkaufen oder auch das Einrichten von Showrooms, in denen sich die Kunden die Waren vor der Bestellung vor Ort anschauen können. Beispiele für diesen positiven Trend sind in Dresden bereits zu beobachten: Unter anderem eröffnete der Leipziger Internethändler Taschenkaufhaus auf etwa 700 Quadratmetern eine Filiale in der Prager Straße 4 und Best Secret mietete rund 2.600 Quadratmeter in der ehemaligen Sportarena in der Seestraße. Erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang auch der Mietvertragsabschluss in Leipzig von Zalando, wo der Online-Versandhändler knapp 1.900 Quadratmeter im Erdgeschoss im „Petershof“ bezog.

 

Fazit

Der Dresdner Einzelhandelsmarkt entwickelt sich dynamisch und ein Umbruch ist zu spüren. Die Attraktivität Dresdens wird neben einer wachsenden Bevölkerungszahl auch durch ein hohes Tourismusaufkommen unterstrichen. Im Fokus der Besucher steht die malerische Altstadt mit historischen Gebäuden und einer Shoppingmeile, die keine Wünsche offenlässt und auch viele internationale Label anzieht. Die vermehrten Gastronomiekonzepte haben die Aufenthaltsqualität weiter erhöht.

Der Autor
André Heinrich
Director Highstreet Investment
Director Highstreet Investment, BNP Paribas Real Estate